똘똘한 한 채를 더 똘똘하게 만든 또 다른 배경에는 다주택자에게 열린 세금 감면 퇴로가 있다. 다주택자가 주택을 처분할 때 내는 양도소득세를 줄일 '구멍'이 열려 있는 것이다. 그렇게 늘어난 차익은 대세가 된 선호지역 고가주택으로 갈아타는 수요자의 자금에 보태져 똘똘한 한 채의 매매가격을 더 높이는 요인이 됐다.
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대표적인 구멍은 윤석열 정부가 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도소득에 중과세율 적용을 유예한 것이다.
윤 정부는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도했을 때 차익에 대해 기본세율에 20%포인트 혹은 30%포인트(3주택 이상)를 중과하기로 했으나 이를 1년 단위로 유예해 기본 세율만을 적용했다. 다주택자는 세금을 덜 내면서 주택 처분 차익을 더 많이 남길 수 있게 됐다.
가령 2주택자인 A씨가 2010년 9억원에 매입해 15년간 보유한 잠실엘스를 30억원에 팔았다면 양도차익 21억원에 대한 과세표준은 기본공제 250만원을 뺀 20억9750만원이다. 최고 45%의 기본 세율에 중과세율 20%포인트가 더해지면 이에 대한 양도세는 누진공제액 6594만원을 제외한 12억9743만5000원이다.
그러나 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과 배제로 A씨가 부담해야 할 실제 양도세의 최고세율은 45%다. 아울러 장기보유특별공제 공제율 30%도 적용받을 수 있다. 이에 따라 실제로 A씨가 내야 할 양도세는 5억9443만5000원으로 줄어든다. 이렇게 한시적인 양도세 중과 유예가 다주택자의 매도 부담을 줄이고 매각 차익을 부풀린 것이다.
실거주 없이 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있는 상생임대인제도도 똘똘한 한 채로 갈아타는 자금을 마련하는 데 활용된 틈새다. 상생임대인은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 기존 계약을 갱신하거나 새롭게 계약을 맺은 이들을 뜻한다.
윤석열 정부는 특정 조건을 채운 상생임대인에게 실거주 의무를 없애 조정대상지역에서도 주택을 거래했을 때 세금 경감(매도가격 12억원 초과) 및 비과세(매도가격 12억원 이하) 특례를 받을 수 있도록 했다. 임대개시일 기준 다주택자도 상생임대주택을 양도할 때 일시적 1세대 2주택 특례를 받을 수 있다.
이에 따라 상생임대인은 보유 및 거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%를 공제하는 장특공제의 2년 실거주 의무 기한도 지키지 않아도 된다.
2020년 7월 조정대상지역인 서울 서초구 아파트를 20억원에 산 1주택자인 B씨가 임차인을 구한 뒤 세입자와 전세 계약을 맺었다고 가정해보자. B씨는 이후 2024년 7월 직전 계약 대비 전세금을 10% 이상 올려 다시 계약했다.
B씨는 2026년 7월 송파구 잠실동에 다른 아파트를 30억원에 취득했다. 1세대2주택자가 된 B씨가 기존에 실거주하지 않고 보유한 서울 서초구 아파트를 2026년 7월 25억원에 판다면 중과 시행과 아울러 2억7256만원의 양도세가 발생한다.
그러나 상생임대 조건에 맞춰 2025년 1월 재계약 당시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한했다면 B씨는 1세대1주택자 비과세 혜택으로 12억원 초과분에 대한 양도세만 내면 된다. 또 장특공제 24%(보유 6년) 등을 받아 B씨가 납부할 양도세는 5420만원까지 줄어든다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "상생임대 제도를 활용하면 일시적 2주택자는 1주택 비과세 특례를 받을 수 있다"면서 "먼저 매입한 주택이 상생임대 조건을 충족하고 이 주택을 3년 내에 양도하는 경우다"라고 설명했다.
이어 "이 경우 다주택자 중과세를 하지 않는다"면서 "또 1주택자 비과세 혜택을 받아 양도가액이 12억원을 초과하더라도 12억원 초과분에 대해서만 양도세가 발생하게 된다"고 덧붙였다.
이렇게 다주택자들은 감면받은 세금까지 한 채의 고가의 주택을 사는 자금으로 활용할 수 있었다. 이는 서울 주거 선호지의 가격을 끌어올렸다.
'똘똘한 한 채' 갈아타기 수요로 재편된 부동산 시장에 고가 주택 밀집 지역은 등 매도자 우위 시장이 형성됐고 돈이 몰리는 구조가 됐다. 2022년 12월 서울 강남구의 아파트 평균 매맷값은 22억457만원이었으나 2024년 12월에는 24억1331만원으로 뛰었다. 올해 6월 기준으로 강남구 아파트 평균 매맷값은 26억6820만원이다.
김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 "양도세 중과 유예와 비과세 특례 활용 등으로 다주택자들은 기존 주택 처분에 따른 세금 부담이 줄었다"면서 "다주택자들이 시한부 조건으로 줄어든 양도세 부담이 더 커지기 전에 이를 처분해 똘똘한 한 채로 넘어가는 경향이 두드러졌다"고 말했다.
