[워(War)킹맘 재테크]신분을 바꾸는 도구

(25)Part3. 부동산: 집의 목적을 정하자

2018년 1월 26일. "우리는 집의 노예가 되지 말자." 결혼하면서 우리 부부가 다짐했던 것 중 하나다. 많은 사람이 내 집 마련에 사활을 걸고, 무리하게 빚을 내서 집을 보유하는 것이 힘겨워 보였기 때문이다.

그렇게 우리는 4년 동안 집의 노예가 되지 않는 데 성공했다. 하지만 당시 우리가 '집의 노예'라 생각하며 안쓰러운 눈빛을 보냈던 그들은 노예에서 '강남 집주인'으로 신분 상승에 성공했다.

조선 시대엔 벼슬아치가 죽으면 묘비에 '관직'을 했다고 표기하고 갓을 씌웠단다. 이제는 죽으면 묘비명에 '강남 입성'이라고 써야 한다고 누군가 우스갯소리로 말하더라. 그만큼 모두가 원하는데, 너무 어려운 일이 되어버렸다는 말이다.

우리 부부는 노예가 되지 않으려다 신분 상승의 기회를 한 차례 잃었다. 맞벌이로 악착같이 벌어봐야 부동산으로 우리의 몇 년 연봉을 한순간에 벌어들인 사람이 주변에 너무 많으니 말이다. 또다시 기회는 오겠지만 눈앞에서 놓친 이번 기회가 아쉽기만 하다.

대출하지 않고 착실히 돈을 벌어 모으겠다는 우리의 다짐은 누군가에게는 바보 같은 본보기가 되어버렸다. 신혼 초 투자 전문가를 만나 어떤 재테크를 해야 할까 물었더니 '지금 최고의 재테크는 대출이죠'라고 하더라. 저금리 시대에 대출로 얼마든 레버리지 효과를 볼 수 있다는 설명이었다.

그는 오히려 나에게 '대출을 왜 안 받으세요?'라고 반문했다. 1억 대출해서 부동산 갭 투자를 하고 2억을 벌어 갚으면 되는데 뭐가 걱정이냐는 논리였다. '나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다'라는 책도 나올 정도니 부동산 투자 열기는 최근 몇 년 간 대단했다.

문재인 정부가 들어서면서 비정상적인 집값과 투기 행태를 막겠다고 각종 정책을 쏟아내고 있다. 마치 부동산 투자자를 적폐 세력처럼 치부하기도 한다. 하지만 투자와 투기는 '한 끗' 차이다. 자신에게 무리가 안 되는 수준에서의 부동산 투자는 장기적인 관점에서 긍정적이라고 판단한다.

나에게 왜 갑자기 집에 대한 가치관이 바뀌었냐고 묻는 사람도 있을 테다. 100% 솔직하게 답변한다면 주변에서 부동산으로 돈을 버니 부러워서다. 그리고 아이를 낳고 워킹맘이 되면서 집을 보는 기준이 모두 바뀌어서다.

지금은 친정집과 가까운 곳에 터를 잡았지만, 아이가 생활하기 좋으면서 아이와 조금이라도 시간을 함께 보낼 수 있는 직주근접(직장과 주거가 가까움) 주거지를 선호하게 됐다. 또 초품아(초등학교를 품은 아파트)나 학군이 좋은 지역으로 자연스럽게 눈길이 간다. 대부분의 맞벌이 부부의 선호 지역이다.

이렇게 사람들이 원하는 지역이 비슷하다 보니 서울의 주요 지역 집값은 각종 규제 정책에도 불구하고 고공행진 할 수밖에 없다. 혹여나 잠시 주춤하거나 가격이 꺾이더라도 수요가 몰리는 지역은 다시 상승할 것이라는 전망이 잇따르는 이유다.

수요가 가격을 충분히 받쳐줄 수 있는 수준이기 때문에 내가 원하는 지역에 향후 입성하려면, 그와 함께 투자 수익도 노리려면 부동산 투자가 답이라고 생각하게 됐다. 

부동산 투자는 실패해도 집이 남는다

"금리가 오르고 부동산 규제가 더 강화되면 부동산 가격이 하락하지 않을까요?", "혹시 부동산에 투자했다가 가격이 내려가면 어쩌죠? 이미 늦은 거 아닐까요?", "가격도 비싸고 부동산 투자는 위험한 것 아닌가요?" 최근 많이 듣는 질문이다. 

투자 판단은 개인에게 달렸다. 하지만 나는 부동산 가격이 내려가더라도 장기적으로 보면 결국 오를 수밖에 없다고 본다. 과거 경험으로 많은 사람들이 학습한 부분이기 때문에 지금 쉽게 부동산 시장이 꺾이지 않는 것이다. 

설사 내가 가진 부동산 가격이 하락하더라도 집은 남지 않나. 다른 투자 대상은 투자에 실패하면 휴짓조각이 되어버린다. 하지만 부동산 투자는 집 한 채는 남으니 내가 살든 임대를 하든 다른 방법으로 손실을 만회할 수 있다. 그래서 나는 부동산 투자를 안전한 재테크 방법이라고 생각한다. 물론 무리하게 대출을 받아 갭투자로 돌려막기를 하는 일부 투자자들을 제외하고 말이다. 

다만 투자 이익을 더 크게 내기 위해서는 지역과 물건에 대한 공부와 함께 매수와 매도 적기를 잘 잡는 것이 중요하다. 

억대의 부동산을 매수하면서 그 지역이 몇 종 주거 지역인지, 집의 토지지분이 몇 평인지도 모른 채 그동안 많이 올랐다고 추격 매수하는 사람이 주변에 너무 많다. 부동산 투자가 위험할까 걱정하면서 왜 수억 원의 집 한 채를 사는 일에 공부도 하지 않고 무턱대고 사는 것인지 이해할 수가 없다. 

학교는 어디로 배치되냐는 질문에 "우리 애 학교 다니기 전에 팔 거라 상관없어"라고 대답하는 친구도 있다. 학군은 집값에 엄청난 영향을 미친다. 바로 옆 아파트라도 어느 초등학교 학군이냐에 따라 몇천만 원 차이가 나고, 몇천이 비싸도 매매와 전세 수요가 훨씬 많다. 부동산 투자를 결정하기 전 살펴봐야 할 중요한 요소라는 얘기다.

집값에 영향을 미칠 수 있는 다양한 부분을 꼼꼼히 살펴보고, 실제 그 지역에 오래 거주한 사람에게 직접 얘기를 들어보는 것도 투자 판단에 도움이 될 수 있다. 

2030세대는 임대수익보다 시세차익

부동산 투자를 하기에 앞서 나의 투자 목적을 분명히 하는 것이 필요하다. 정말 내가 들어가서 살 집을 구매할 것인지, 내 거주지와 관계없이 임대수익이나 시세차익을 위해 투자할 것인지를 우선 결정해야 한다. 

워킹맘은 특히나 거주지를 내 마음대로 결정할 수 없다. 친정이나 시댁의 도움을 받는다면 부모님 댁 근처에 자리를 잡아야 하고, 도움을 받지 못한다면 직장 근처에 살아야 한다. 거주지가 투자 가치가 없다면 무리해서 내가 살 집을 매매할 필요가 없을 수 있다.

주거와 투자를 동일시한다면 복잡할 것이 없다. 하지만 분리해서 생각할 경우엔 투자 목적을 임대수익으로 할 것인지 시세차익으로 할 것인지에 따라 부동산의 종류와 지역 투자금액 등이 달라진다. 

임대수익은 40대 후반부터 노후를 준비하면서 목적으로 하는 것이 좋다고 본다. 임대수익은 안정적으로 월에 일정한 금액을 수익으로 얻는 것이라 연령대가 높은 투자자에게 유리하다. 여전히 대한민국 서울의 부동산은 가격 상승률이 높기 때문에 젊은 세대에게는 시세 차익이 효과적이라고 생각한다. 

만약 시세차익을 목적으로 한다면 언제든 매매가 잘되고 단기간에도 상승이 가능한 서울의 소형 아파트가 가장 쉽다. 교통편이 좋거나 학군이 좋은 지역이라면 더할 나위 없고, 개발 호재가 있다면 중장기적으로 투자하는 것도 방법이다. 

다만 양도소득세를 고려해야 한다. 지난해 발표된 8·2 대책으로 1가구 1주택자라도 2년 이상 거주하지 않으면 집을 되팔 때 차익에 대해 양도세를 내야 하기 때문이다. 또 1년 이내에 추가로 주택을 매수하면 2년 이상 거주했더라도 양도세를 면제받지 못하니 기억해야 한다. 

양도세 조건이 까다로워진 데다 다주택자는 양도세 중과세가 적용돼 시세 차익을 위한 투자가 주춤한 상태다. 집값이 올랐다면 양도세는 기쁘게 내겠다는 사람도 있지만, 기대 수익률을 낮춰야 하는 것은 불가피해졌기 때문에 세금과 비용 이상의 수익을 낼 수 있는지 잘 따져봐야 한다.