증권업계가 수수료 이익을 기반으로 하는 리테일 중심의 수익구조에서 벗어나, 다양한 자산을 인수·판매해 수익을 거두는 투자은행(IB)으로 도약하고 있다. 최근 몇년 동안의 사업 다각화 과정에서 눈에 띄는 부문은 부동산금융이다. 증권업계에 부는 부동산 바람의 현주소와 전망 등을 세 차례에 걸쳐 짚어본다. [편집자]
증권업계가 각사별 상황에 맞춰 다양한 방법으로 부동산금융 사업을 확대하고 있다.
하지만 정부 정책에 따라 부동산 시장 전망이 불투명한 상황에서 기대만큼 우려도 불거지는 상황이다. 철저한 리스크관리가 필요하다는 지적도 나온다.
◇ 부동산 경기침체로 우발채무 폭탄 '째깍째깍'
증권업계의 부동산금융 투자 규모가 늘어나면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 역시 급증했다. 잠재적인 채무를 뜻하는 우발채무는 증권업계에 리스크 요인으로 자리 잡고 있다.
나이스신용평가에 따르면 2017년 말 기준 국내 증권사의 우발채무는 27조9000억원으로 자기자본의 약 56.3%로 집계됐다. 2012년 이후 빠르게 증가한 우발채무는 2015년 20조원을 넘어선 이후 증가세가 둔화했지만 30조원 가까운 규모를 유지하고 있다.
문제는 부동산 경기가 침체될 경우다. 강승건 하이투자증권 연구원은 "2014~2017년 분양시장 호조 구간에서 PF 개발사업 공급이 급증했지만 2019년 이후 PF 사업장 만기가 도래하며 최근의 악화된 부동산 경기를 감안할 때 리스크의 현실화 가능성을 관찰할 필요가 있다"고 말했다.
우발채무는 신용공여 비중이 높을수록 리스크가 커진다. 일반적으로 부동산 개발사업 시행사는 착공 전에 PF 대출을 받아 신축 자금으로 쓰고, 추후 분양대금을 받아 상환한다. 이 과정에서 증권사가 직접 PF 대출 보증을 서고 일정한 수수료를 받으면 신용공여에 해당하고, PF 대출을 기초자산으로 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행하면 유동성공여로 본다.
증권업계는 2010년 이후 부동산 PF에 대한 신용공여 규모를 공격적으로 늘렸다. 우발채무 중 신용공여 비중이 72.5%로 높게 유지되고 있어 우발채무가 현실화할 경우 증권사 자산 건전성에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 "최근 정부의 부동산 규제 정책이 계속 강화되고 있는 가운데 일부 지역에선 주택공급 집중에 따른 가격 하락도 나타나고 있어 우발채무 현실화 가능성이 과거 대비 높아졌다"고 평가했다.
◇ 공격적 해외투자도 리스크관리 필요
증권업계는 최근 해외 투자 확대 트랜드와 국내 부동산 시장 침체가 맞물려 해외 부동산으로 눈을 돌리고 있다.
하지만 해외 부동산 역시 경쟁 심화로 재매각 수수료율이 하락하고 있고, 셀다운에 실패할 경우 유동성 리스크에 노출될 수 있다. 또 글로벌 경기에 따라 매각 차익에 큰 변동이 생길 수 있기 때문에 지나치게 공격적인 투자는 화를 부를 수 있다.
환율 위험까지 있다. 경우에 따라 환차익을 볼 수도 있지만, 반대로 환 손실을 볼 수도 있기 때문에 매매 시기도 중요한 문제가 될 수 있다. 증권회사가 IB 사업에서 부동산금융이 차지하는 비중을 늘려가는 동시에 자기매매투자(PI)로 자체 투자를 집행하고 있어 위기 시 리스크는 확대될 수 있다.
강승건 연구원은 "증권회사가 PI를 통해 부동산딜에 직접 투자 하는 비중도 늘어나고 있는데 시장 변동성이 확대될 경우 투자성과에 따라 이익 변동성도 확대될 수 있다"며 "부동산 시장 변동성이 확대될 수 있는 상황에서 리스크 점검이 필요하다"고 설명했다. [시리즈 끝]
