2002년 9월 4일. 김대중 정부는 치솟는 집값을 잡기 위해 ‘주택시장 안정대책’을 발표한다. 주택가격이 2001년 하반기부터 급등세를 탔고, 급락했던 토지가격도 어느덧 외환위기 이전 수준까지 근접했기 때문이다. 당시 정부는 금융규제를 강화해 부동산 대출 축소를 유도하기로 결정했다.
이 때 처음으로 도입된 것이 LTV 규제다. 빚을 내서 집을 사는 강남 복부인식 레버리지 투기를 막는 게 목적이었다.
우선 시중은행이 투기과열지구내 기존 주택에 대한 주택 담보비율을 일정 수준 이하로 낮추도록 유도했다. 주택담보대출금 중 LTV 60% 초과액에 대해서는 대손충당금 적립률을 상향 조정토록 한 것이다.
이런 규제에도 집값 상승세는 멈추지 않았다. 참여정부 첫 해인 2003년 9월, 정부는 LTV를 40%로 대폭 낮췄다. 집값의 40%까지만 대출을 내주도록 통제를 강화한 것이다.
DTI 규제는 2005년 8월 31일 발표된 부동산 종합대책에서 처음 도입됐다. 빚 갚을 능력이 있어야 돈을 빌려 주겠다는 억제책이었다. 부부 중 한명이 이미 담보대출을 받은 경우와 30세 미만인 경우는 투기지역에서 아파트를 구입할 때 대출 받을 수 있는 금액(원리금 상환액)을 연 소득의 40% 이하로 묶었다.
당시 LTV와 DTI를 중심으로 한 금융규제는 종합부동산세, 양도소득세 중과 등 세금규제보다 집값을 잡는데 가장 효과적이라는 평가를 받았다. 그러나 2008년을 기점으로 시장 흐름이 바뀌었다. 미국에서 시작된 글로벌 금융위기 여파로 불확실성이 확대되고 집값이 뚝뚝 떨어졌다. 주택 매수심리가 위축되며 주택 거래는 빙하기에 빠졌다.
이명박 정부는 얼어붙은 부동산 거래시장을 녹이고 쌓여가는 미분양 주택을 해소하기 위해 LTV와 DTI를 풀기로 했다. 참여정부시기 집값 안정을 위한 '전가의 보도'였던 LTV와 DTI는 이명박 정부에서는 시장 활성화를 위해 풀어야할 '대못 규제'로 취급 받았다.
정부는 2008년 6월 지방 미분양 아파트가 쏟아지자 이에 대한 LTV를 70%로 낮췄다. 2010년 4월에는 새 주택을 분양받은 입주예정자의 기존주택을 사는 구입자에게 DTI를 풀기도 했다. 같은 해 8월엔 추가적으로 무주택·1주택자에게 DTI규제를 한시적으로 풀어줬다. 2012년 5월 강남 3구(강남, 서초, 송파)가 투기지역에서 해제되며 서울 전지역의 DTI는 50%로 높아졌다. 같은 해 9월에는 20~30대 직장인에 한해 미래소득 기준으로 DTI를 적용하는 완화책을 썼다.
현재 금융당국의 규제 기준은 LTV의 경우 수도권 50%, 지방 60% 이하다. DTI는 서울 50%, 경기·인천은 60% 이하다. 생애최초 주택구입자에게는 DTI가 적용되지 않고 LTV는 70%까지 적용된다.
투기지역은 전달의 주택가격상승률이 전국 주택가격상승률과 전국 소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역, 1년 동안 주택가격상승률이 3년 동안 전국 주택가격상승률보다 높은 지역이다.
미래소득이란 향후 10년 동안의 소득으로 장래 예상소득을 뜻한다. 국세통계연보의 연령대별 급여 증가율로 평균소득증가율을 계산하고, 직전연도 소득을 고려해 10년간의 예상소득을 구한다.
