[POST]70만가구 공급, 과잉이다 vs 아니다

윤도진 기자 spoon504@bizwatch.co.kr
2015.11.25(수) 17:39

# 올해 주택 인허가 71만가구

올해 건축 인허가를 받은 주택(아파트, 다세대, 단독·다가구주택 포함) 물량이 70만가구를 넘어 약 71만가구가 될 것으로 예상됩니다. 1~10월 전국 건축 인허가 주택은 60만4340가구로 지난해 같은 기간보다 52.3% 증가했습니다.

주택 인허가 물량이 70만가구를 넘은 해는 관련 통계를 집계하기 시작한 1977년 이후 75만가구가 공급된 1990년 단 한 차례 뿐입니다.

아파트 분양 물량도 마찬가집니다. 올해 50만가구를 넘어갈 것으로 예상되는 수준이죠.

# 적정수준은 얼마일까요?

국토연구원은 지난 2013년 제2차 장기주택종합계획(2013~2022년)을 통해 향후 10년간 연 평균 39만가구의 주택 공급이 필요하다는 연구결과를 내놨습니다.

당시 보금자리주택이 대거 공급된 것을 감안해 첫 해인 2013년에는 37만가구가 적정수준이라고 봤는데요. 이는 ①가구요인 19만가구 ②소득요인 11만5000가구 ③멸실요인 6만5000가구 등을 합해 산출한 것입니다.

① 가구요인은 가구수 증가에 따라 필요한 물량을 말합니다. 결혼이나 분가 등이 주요인이죠.

② 소득요인은 돈을 벌면 집을 사거나 넓혀가려고 하는데 이에 따른 수요를 말합니다.

③ 멸실요인은 재개발·재건축 등에 따른 주택멸실을 보전하기 위한 수요입니다.

▲ 자료: 국토연구원

국토부는 2014년에는 37만4000가구를 적정수준으로 봤고요, 올해부터는 적정선을 따로 제시하고 있지 않습니다. 적정치와 실제 공급량의 괴리가 크다보니 슬그머니 발을 뺀 거죠.

# 정부 판단은?

정부는 공급과잉에 대해 예의주시하고 있다면서도 당장 손을 댈 생각은 없다는 입장입니다.

"최근 주택 인허가가 과거 추세치에 비해 빠르게 늘어나면서 향후 주택시장에 부담이 될 수 있다는 지적이 있다."
"앞으로 신규주택 수요, 지역 여건 등을 감안해 적정한 수준의 주택공급이 이뤄지는 것이 바람직하다."
"내년 이후에는 주택공급이 안정될 것으로 예상된다. 인위적으로 공급 속도를 조절할 계획은 없다."

(강호인 국토교통부 장관, 11월25일 서울 강남구 JW메리어트호텔에서 주택업계 조찬간담회)

# 과거를 돌아볼까요?

▲ 분당, 일산 등 신도시 건설계획을 보도한 1989년 4월28일자 조선일보

* 히스토리 1 - 공급과잉기

- 1990년 75만가구, 1993년 69만5000가구

노태우 정부의 주택 200만호 건설 계획에 따라 분당·일산·평촌 등 수도권 5개 신도시 건설 본격화

- 2002년 66만7000가구
IMF 이후 전세난과 경기활성화 대책으로 준농림지를 전용한 난개발 극심. 주차장 의무설치 기준이 가구당 0.5대에서 1대로 강화되기 직전 다세대주택 20만가구 집중공급.

* 히스토리 2 - 공급위축기

- 1998년 30만6000가구

IMF 외환위기 직후 건설산업 침체.

- 2008년 37만1000가구
분양가상한제 도입 직전인 2007년 공급이 몰린 뒤(55만6000가구) 미분양 적체. 2009년 3월 전국 미분양 16만5641가구.

#그렇다면 올해 상황은?

"공급과잉이다"

2014년 51만5000가구, 2015년 71만가구(예상)로 적정수준(인허가 39만가구) 초과

"지난해부터 쏟아진 분양물량은 2008~2013년 부족분을 충족하는 수준이었지만 올 하반기 이후 분양물량(9만가구)은 필요물량(5만8000가구)을 크게 초과하는 수준" - 나이스신용평가 보고서 '2015년 하반기 주택경기 둔화의 시작인가'

"공급과잉 아니다"

"올해 주택 공급물량 증가는 규제 완화로 인한 수요 증가에 따른 시장 수급상의 자연스런 현상이다. 저금리·전세가 상승 등 시장 구조적 요인에 의한 일시적인 것인 만큼 앞으로 시장 기능에 의해 자동 조절될 것이다." - 박창민 한국주택협회장

"내년부터 주택 인허가 감소"

"2016년 48만호 수준 예상. 택지 공급 감소와 올해 공급증가 부담으로 2016년은 큰 폭의 둔화가 예상되지만 2013년(44만가구) 수준은 넘어설 것" - 건설산업연구원

#공급과잉이라면?

▲ 사진: 이명근 기자/qwe123@

- 수요자
깡통주택 : 분양받은 아파트값이 입주 후 분양가보다 떨어짐. 집단 계약 해지 소송 등 부작용.
역전세난 : 입주시기 전세공급이 몰려 세입자를 찾기 어려워짐. 분양잔금을 치르지 못하는 등 문제 발생.
하우스푸어 : 소득 대비 주택대출 원리금 상환비율이 높아 종전보다 일상적인 소비지출을 줄여야하는 상황.

- 공급자
부도사태 : 주택 '재고'인 미분양이 쌓여 유동성이 급격히 악화되면 건설사 도산.

2007~2009년 신일기업, 씨앤우방, 신성건설, 신창건설, 영조주택 등 연달아 부도.

#정부는 어떤 대책을 가지고 있을까요?

"대출 규제를 통한 수요 조절"

기획재정부와 금융위원회는 대출받는 사람의 상환능력에 대한 심사를 강화하는 내용을 중심으로 '가계부채 관리방안' 시행할 예정입니다. 정부는 집 살 때 대출을 받기 어려운 세대가 많아지면 주택수요가 줄어들고, 그렇게 되면 주택공급도 자연스럽게 줄어들 것으로 보고 있습니다.