지난 5월 대선 직후 나타난 주택시장 과열은 하반기에도 지속될까? 열기를 뿜던 서울 등 일부 매매시장과 분양시장은 정부가 6.19 대책을 내놓은 뒤 다소 안정세를 찾는 듯 했다. 하지만 휴가철 비수기를 맞으면서도 다시 온도가 높아지는 모습이다. 여름 이후 주택시장은 어떤 움직임을 보일지 주요 주택시장 분석기관들의 하반기 전망 등을 종합해 내다본다.[편집자]
분양시장은 대책 후에도 뜨겁다. 김현미 국토교통부 장관이 청약가점제 당첨 배정비율 상향, 청약 1순위 요건 강화 등을 언급한 이후에 오히려 더 불이 붙는 모양새다. 언제 청약제도가 바뀔 지 모르는 상황이 되다보니 추첨 방식에서 당첨을 노리거나, 청약통장 가입 기간이 짧아 1순위에서 배제될 가능성이 있는 수요자들은 더 조바심이 나는 상황이 됐다.
올 하반기에는 상반기 분양 실적의 배도 넘는 31만여가구의 아파트가 분양시장에 나올 예정이다. 정부가 청약제도를 개편하면 '되는 곳만 되는' 분양시장의 양극화는 더 심해질 것이라는 게 대체적인 예상이다. 청약제도 개편으로 수요 환경 변화가 예고된 가운데 분양시장은 어떤 흐름을 보일지 관심이다.
◇ 넘치는 물량..미분양도, 고분양가도 '위험'
| ▲ 그래픽/유상연기자 prtsy201@ |
하반기 분양시장과 관련해 한국감정원은 강남 재건축 등 관심 지역 중심의 호조 지속을 예상하고 있다. 건설산업연구원의 경우 당분간 '우위지역'을 중심으로 호조세가 이어지겠지만 규제 강화와 금리상승 속도 등에 따라 급변할 가능성을 지적했다. 주택산업연구원은 지방 미분양, 서울 등 유망지역 분양가 상승으로 인한 리스크 확대를 경계하라고 주문했다.
부동산114에 따르면 올들어 6월말까지 전국 분양시장에서 공급된 아파트(임대 등 포함)는 13만7102가구였다. 상반기에 이어 하반기에 공급을 시작했거나 예정하고 있는 아파트는 총 31만5325가구로 집계된다. 상반기 실적보다 130% 많은 물량이다.
하반기 분양아파트는 수도권에서 더 크게 늘어날 전망이다. 수도권 분양예정 아파트는 18만1511가구로 상반기보다 177.6% 많을 것으로 전망된다. 지방은 13만3814가구로 상반기보다 86.6% 많다. 5월말 기준으로 전국 미분양은 연중 최저수준인 5만6859가구로 신규 분양 시장에 부담은 크지 않은 상황이다.
하반기 대거 신규분양을 앞둔 상황에서 지난 1년 사이 아파트 분양가는 7% 가까이 높아져 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 6월 말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 3.3㎡당 평균 분양가격은 994만원이다. 이는 전월보다 0.96%, 전년 동월보다는 6.7% 높은 수준이다.
지역별로 살펴보면 서울을 포함한 수도권의 분양가의 상승세가 가파르다. 6월말을 기점으로 서울의 지난 1년 분양가는 3.3㎡당 2200만원. 이는 전월말 대비 4.17%, 전년 동월 대비로는 7.39% 높은 것이다. 강동구와 용산구 등 분양가가 높은 지역에서 최근 분양이 이뤄진 영향이라는 게 HUG 설명이다.
◇ '실수요 중심' 개편..이르면 내달 1순위 강화
이 같은 분양 물량의 증가와 분양가의 상승은 시장 수요가 여전히 충분할 것이라는 건설사의 판단에 기인한 것이다. 하지만 분양시장 여건은 점점 달라지고 있다.
지난 6월 정부는 경기도 광명과 부산 일부 등 과열 지역을 '조정대상지역'으로 추가 지정하고 청약제도 및 금융 규제 등을 강화했다. 이날 국회 본회의에서는 '조정대상지역'을 법정지역으로 규정하고 이와 동시에 지방 민간 택지 공급아파트에도 전매를 제한할 수 있도록 하는 내용의 주택법 개정안도 통과됐다.
지방 민간택지는 전매제한 적용이 불가능했다. 청약경쟁률 '수백대 1'이 속출한 부산의 경우 작년 해운대·연제·동래·남·수영구, 지난달 기장·부산진 등이 조정대상지역으로 지정됐지만 수도권 지정 지역처럼 전매제한 규제는 받지 않았다. 이 법이 시행될 것으로 예상되는 오는 10월 말부터는 부산에서 분양하는 아파트도 전매제한이 이뤄질 전망이다.
김 장관이 예고한 실수요 진작을 위한 청약제도 개편까지 이뤄지게 되면 수요는 더욱 줄어들 수 있다. 관련 청약제도 변화는 이르면 내달께부터 이뤄질 전망이다.
정부는 현재 가점제 배정비율이나 청약 1순위 요건 기간을 일괄적으로 상향할지, 조정대상지역을 중심으로 강화한 기준을 적용할 지 여부를 검토중인 것으로 알려졌다. 국토부는 이달 중 '주택공급에 관한 규칙' 등의 관련 개정안을 마련해 이르면 내달부터 시행토록 한다는 계획이다.[시리즈 끝]
