지난해에는 부동산대책 규제 등 많은 변화가 있었습니다. 조기 대선으로 예정보다 일찍 시작한 문재인 정부가 지난해 6월부터 11월까지 5차례에 걸쳐 부동산관련 대책을 쏟아냈기 때문이죠. 정부가 수차례 대책을 발표한 이유는 단기 투자수요를 억제하고 주택시장을 안정화시키기 위해서였습니다.
투기과열지구 및 투기지역 지정, 확대 등으로 분양권 전매 금지 확대는 이미 시행되고 있지만 대부분 지난해 내놓은 정부의 각종 규제가 올해 현실화되면서 순차적으로 시행될 예정입니다. 올해부터 달라지는 부동산제도에 대해 알아봤습니다.
이달부터 부동산 시장의 큰 변화가 있는데요. 바로 재건축초과이익환수제로, 지난 2012년 이후 6년 만에 다시 시행했습니다. 이 제도는 지난 2006년 주택시장의 안정화를 위해 도입됐지만 부동산 거래가 위축된다는 이유로 2013년부터 2017년까지 유예됐습니다.
재건축초과이익환수는 재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도입니다. 여기서 이익금은 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액을 말합니다.
지난 2일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당됩니다. 전문가들은 새해 재건축 사업장은 속도도 감소하고 과열 양상도 다소 줄 것으로 예상하고 있습니다.
새해부터는 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커졌습니다. 조정대상지역내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용됩니다. 쉽게 말해 양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과된다는 뜻입니다.
다주택자의 양도세 부담은 더 커집니다. 다주택자 가운데 2주택자는 오는 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙습니다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈입니다.
다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 것으로 보입니다. 현재 다주택자들 상당수는 그대로 갖고 있으면 가격이 오르거나 손해는 없을 것이라는 생각에 관망하고 있어, 매물이 늘고 있지 않기 때문입니다.
새해에는 DTI(총부채상환비율)의 소득·부채 산정방식도 개선됩니다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소될 것으로 보입니다.
또 다주택자는 두번째 신규주택담보대출시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있습니다.
지난해 11월 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행도 상반기중 본격화 됩니다. 계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행됩니다.
문재인 정부의 주거복지의 핵심사항들인 만큼 상반기는 향후 주거복지 정책의 분수령이 될 전망입니다.
부동산임대업 여신심사도 강화됩니다. 부동산임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI·임대소득 대비 이자비용)을 산출, 임대소득으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는지 따지게 됩니다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 원활하고 그 이하면 대출액이 줄어듭니다.
이 부분은 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반된다는 지적도 나옵니다. 부동산 업계에서 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하다는 반응이 나오는 이유입니다.
하반기에는 총체적상환능력심사(DSR)도 시행될 예정입니다. DSR이 도입되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라, 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하게 되기 때문에 대출이 더 어려워집니다.
DSR은 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 계산합니다. 연 소득 계산식은 신DTI와 같지만 신DTI가 주택담보대출만 보는 것과 달리, DSR은 신용대출 등 모든 대출을 각각의 원리금 상환 방식과 만기에 맞춰 따집니다.
이 때문에 종전보다 대출금액이 줄어드는 사람이 많을 전망입니다. 다만 행정 규제인 신DTI와 달리 DSR은 일단 금융회사들이 대출심사를 할 때 사용하는 관리지표로만 도입됩니다.
이르면 이달 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화됩니다. 아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 것으로 알려진 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지됩니다. 또한 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지합니다.
규모 300실 이상 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화됩니다. 따라서 줄서기를 통한 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망입니다.
정말 많은 규제가 올해부터 적용되는데요. 정부에서 주택시장 안정화를 목표로 하고 있지만 부작용에 대한 우려의 목소리가 나옵니다. 대부분 전문가들은 주택시장 성장세는 지난해보다 둔화되고 양극화가 심해질 거라는 전망을 내놓고 있는데요. 앞으로 주택시장 변화를 지켜봐야겠죠.
