아파트 단지를 지나가다 보면 상가에서 가장 먼저 부동산 중개소가 눈에 들어온다. 한 단지에 보통 2~3곳 정도 있으니 일반 슈퍼보다도 숫자가 많다. 그런 만큼 부동산 산업에 대해 떠올려보면 부동산 중개업(소)이 맨 처음 생각나게 된다.
특히 1970년대 이후 도시 개발과 함께 부동산 가치가 크게 오르면서 중개업은 시장을 움직이는 핵심 역할을 했다. 부동산에 대한 정보를 가장 먼저 접할 수 있는 곳이자 거래의 시작과 끝을 함께 하는 곳이었다.
하지만 시대가 바뀌고 시장 분위기가 변하면서 중개업에도 위기가 찾아왔다. 너나 할 것 없이 부동산 중개업에 뛰어드는 사람이 늘면서 경쟁이 치열해지는 것 뿐 아니라 4차 산업혁명에 따른 신기술 접목으로 이제는 존폐 자체를 걱정해야 할 처지다.
이에 전문가들은 개업 공인중개사들의 전문성을 높이는 한편 소규모 개별 업체 중심인 국내 중개업 서비스도 대형화 할 필요가 있다고 주장한다. 다른 업역과의 융합으로 중개업 뿐 아니라 부동산 관련 복합 서비스를 제공해야 중개업 자체가 경쟁력을 가질 수 있다는 의미다.
◇ 경쟁자는 옆 가게가 아니다
20일 공인중개사협회에 따르면 지난 6월 말 기준 전국 개업 공인중개사(중개사무소를 열고 중개업을 영위하고 있는)는 10만5175명으로 집계됐다.
지난 5년간 24%가 늘어난 것으로 2014년 기준 해마다 증가세를 기록하고 있다. 이와 함께 공인중개사시험 합격자도 늘고 있어 잠재적인 경쟁자는 더 많다. 중개업 시장이 과포화 되면서 생존경쟁이 치열해지고 있는 상황이다.
하지만 이는 중개업 관련 종사자들의 근본적 위기는 아니다. 위기는 4차 산업혁명으로 AI(인공지능) 기술 발달에 따른 자동화 시스템에 있다.
독일의 경제학자 클라우스 슈밥은 자신의 저서에서 자동화에 따른 고위험 직업군 가운데 하나로 부동산 중개업을 꼽았다. 이와 함께 한국 고용정보원이 AI 기술 도입으로 대체될 가능성이 높은 상위 30개 업종을 분석한 결과 부동산 컨설턴트와 부동산 중개업의 경우 99.05%로 대체 가능성이 매우 높은 것으로 나타났다.
이에 대비해 단기적으로는 부동산 중개업체마다 효율성과 생산성을 높여 업종 내에서 경쟁력을 높여 생존을 도모할 것으로 전망된다. 하지만 중‧장기적 관점에서 현 수준의 중개업으로는 존립 자체가 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.
◇ 전문성 강화, 대형화 필요
국토연구원 조사에 의하면 국민들은 부동산 중개업을 부동산 산업내 서비스 정도로 인식하고 있다. 중개 서비스에 대한 만족도가 낮고, 중개수수료는 과하다고 생각하는 등 부정적 이미지를 갖고 있는 게 사실이다.
무엇보다 중개업을 전문성을 갖춘 직종으로 평가하고 있지 않다는 점이 문제다. 이는 AI 기술 도입시 부동산 중개업이 자동화 시스템으로 대체될 수 있는 직종으로 꼽히는 배경이기도 하다.
이런 이유로 중개업 종사자들의 전문성을 높여야 한다는 주장이다.
임용순 새대한공인중개사협회 사무처장은 "부동산은 국민들의 전체 보유자산 중 80% 가량을 차지할 만큼 주요 자산이고, 그 자산의 거래를 맡고 있는 공인중개사는 변호사나 감정평가사, 세무사들 못지않게 전문성이 요구된다"며 "타인의 재산권에 직접 관여하기 때문에 관련 법규 뿐 아니라 부동산 시장에 대한 전문성을 확보해야 한다"고 강조했다.
시선을 넓혀 중개업 자체가 존속하기 위해서는 소규모 개별 업체 중심의 중개사무소를 대형화 및 법인화 할 필요가 있다. 실제 중개업중 오피스빌딩 시장은 규모를 갖춘 외국계 기업이 진입한 상태다. ERA코리아와 BHP코리아 등은 서울 수도권 지역 대형 오피스빌딩 매매와 임대차 시장을 장악하고 있다.
이들은 소규모 중개업소가 갖지 못한 마케팅과 자금 조달능력, 영업력 등을 앞세운다. 때문에 소규모 중개업소가 대형 법인들과 직접 경쟁하기는 쉽지 않다. 이에 맞서기 위해서는 공인중개사 여럿이 모여 공동사무소를 운영해 비용을 절감하고, 대형화를 통해 고객 신뢰 향상 등 경쟁력을 높여야 한다는 목소리가 지속적으로 나오고 있다.
그렇다고 무분별하게 덩치만 키우라는 의미는 아니다. 중개업에 다양한 업무를 더해 영역을 확장할 필요가 있다는 지적이다.
그중 하나로 국토연구원은 부동산 매물 유통에만 한정돼 있는 중개업 영역을 임대와 시설관리를 연계하는 것이 하나의 대안이 될 수 있을 것으로 평가했다.
송하승 국토연구원 책임연구원은 "부동산 중개 서비스는 일반 소비자들과의 접점, 임대와 관리, 리모델링 등 후속 사업에 대한 정보를 선점할 수 있다는 것이 장점"이라며 "이 때문에 부동산 중개를 기반으로 부동산 종합서비스를 제공하는 모델을 고려할 필요가 있다"고 말했다.
