정부의 잇단 대책 발표 이후 부동산 시장은 방향성을 찾지 못하고 눈치보기에 한창이다. 실수요자나 투자자, 매수자와 매도자 모두 혼란스럽기는 마찬가지다. 정부 정책에 대한 진단과 향후 시장 전망, 그 속에서 시장참여자들의 전략을 부동산 고수들에게 들어보는 자리를 마련했다. [편집자]
부동산 시장은 예측불허다. 공급과 수요 뿐 아니라 정부 정책 등 변수가 여럿 존재한다. 때문에 부동산을 오랜시간 들여다보고 그 경험을 바탕으로 한 베테랑 전문가들이 시장 분석을 주도하고 있다.
이런 가운데 최근 여의도 증권가에서 새로운 이름 하나가 부동산 전문가로 등장하며 주목받고 있다. 이상우 유진투자증권 애널리스트(연구원)이다.
이상우 연구원은 여러 전문가가 시장 안정을 전망했던 올초에도 집값 급등을 예상하며 시장을 정확히 분석했다. 또 매달 부동산 시장 이슈를 정리한 리포트를 공개하면서 투자자들을 상대로 유명세를 떨치고 있다. 이상우 연구원에게 정책 이슈로 '풍전등화' 같은 부동산 시장에 대해 물었다.
- 최근 정부가 발표한 부동산 대책 의미는
▲ 시장 부작용을 최소화하고 주택가격 상승을 억제하려는 정부 고민이 잘 드러난 것으로 보인다. 9.13 대책의 경우 유주택자에 대한 대출 규제 등으로 1주택 보유자의 추가매수를 막는데 효과가 있을 것으로 전망된다.
수도권 주택공급 확대 방안(9.21 대책)은 30만호 공급을 어떻게 할 것인지 구체적인 내용이 다 나오지 않아서 집값을 잡을 수 있을지 예측이 어렵다.
- 정부의 연이은 부동산 대책 이후 현 시장 상황은
▲ 일각에서는 시장이 관망세에 돌입했다고 평가하지만 실제로는 매물이 잠기면서 시장 기능이 위축된 것으로 볼 수 있다. 시장이 정상적인 상황이라고 말하기는 힘들다. 다만 앞으로 1주택 보유자와 무주택자들이 어떻게 움직일지가 관건이다.
- 작년부터 집값 상승이 계속되고 있는데 원인은 무엇이라고 보는지
▲ 소득이 늘었기 때문이다. 특히 지방보다는 수도권, 수도권에서도 서울 가구 소득이 증가하면서 집값 양극화 현상이 벌어지고 있다.
- 그렇다면 서울과 지방 부동산 양극화는 어떻게 될 것으로 보는지
▲앞으로도 양극화는 가속화 될 가능성이 크다. 지방 중에서도 광역시 등 각 지역 거점도시와 그렇지 아닌 곳과의 차이는 더 커질 것이다.
- 지방 중에서도 유망하다고 보이는 곳은 어딘가
▲광역시는 나쁘지 않다. 특히 대구는 서울과 유사할 정도로 시장이 뜨거운 상황이다. 세종시 역시 유망한 지역이다. (한국감정원에 따르면 10월 첫째 주 5대 광역시 주택가격 상승률은 0.05%로 서울(0.09%)과 수도권(0.04%) 못지않았다. 광역시 중에서도 광주와 대구 집값이 각각 0.38%, 0.14% 상승해 오름세가 가파르다. 올 초 이후 누적 기준으로 보면 대구와 광주는 각각 2.23%, 3.26%의 상승률을 기록했다.)
-보유세 강화 등에도 불구하고 강남지역 '똘똘한 한 채' 영향은 적다는 분석이 많은데
▲보통 주거 수요가 꾸준하고 가격이 올라 투자처로도 손색없는 집을 똘똘한 한 채로 보기도 하지만 이에 대한 기준은 주택 구매자에 따라 달라질 수 있다. 특히 개인적으로는 '똘똘하다'는 말에 오히려 지역에 대한 차별인식이 숨겨져 있는 것 같다.
-부동산 투자에 대한 수요가 끊이지 않는 원인은 무엇이라고 보나
▲투자 자산으로써의 매력도를 떨어뜨려야 시장에서 주택 구매 수요가 줄어들 것이다. 하지만 정부가 계속해서 장벽을 높이고 있는 세금부담 강화 정책으로는 서울 아파트에 대한 투자 수요를 없애기 쉽지 않을 것이다.
-내년 부동산 시장은 어떻게 보는지, 주택 수요자에 대한 조언은
▲내년 시장도 올해와 크게 다르지 않을 것으로 보인다. 주택이 정말 필요한 실수요자라면 언제나 필요할 때 집을 사면된다. 내심 집값이 오르는 투자까지 노리고 있다면 아는 만큼 투자하는 것이 정석이다.
