경기 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구 등이 마지막 3기 신도시 입지로 발표되자 시장에서는 나쁘지 않다는 평가를 내리고 있다.
이들 지역은 지난해 말 공개된 4곳 중 과천시 과천지구보다는 입지 면에서 떨어진다는 게 일반적 평가다. 다만 서울 접근성, 인근 지역과의 연계개발 가능성 등에서는 남양주 왕숙보다 낫다.
무엇보다 해당 지자체에서는 개발에 대한 기대감을 키우고 있다. 고양시는 베드타운에서 벗어나 자족도시로, 부천시도 최근 노후화되고 있는 시에 활력을 가져다 줄 것으로 기대하고 있다.
◇ 고양, 베드타운 벗어나 자족도시로
고양시 창릉동과 용두동, 화전동 일원에 조성되는 창릉지구는 3기 신도시 중 남양주 왕숙지구(1134만㎡, 6만6000가구)에 이어 두 번째로 크다. 총 813만㎡로 조성되며 공급되는 주택 수만 3만8000가구에 달한다.
고양시는 1기 신도시인 일산신도시를 품고 있는 곳이다. 하지만 서울 강남 지역 접근성이 떨어지고, 들어선 기업이 많지 않아 분당(성남시)과 산본(안양시) 등 같은 시기 조성된 신도시에 비해서는 인기가 떨어지는 게 사실이다.
원흥지구와 지축지구, 삼송지구 등도 개발됐지만 실수요자들의 관심을 이끌어내지는 못했다. 자족기능이 떨어져 베드타운으로 전락한 것이다.
이에 창릉지구는 전체 가용면적의 40%인 135만㎡를 자족용지로 조성, 자족기능을 강화하는데 초점을 맞추고 있다. 이는 판교테크노밸리의 2.7배 수준이다. 자족용지를 경의중앙선 등 전철역 인근 교통이 편리한 곳에 집적화하고, 스타트업 지원을 위한 기업지원허브, 상장단계기업을 위한 기업성장지원센터를 건설‧운영해 기업을 유치한다는 전략이다.
교통대책으로는 새절역(6호선‧서부선)부터 고양시청까지 지하철을 신설(고양선)한다는 계획이다. 지구 남측에는 화전역(경의중앙선)과 지하철 신설역을 BRT로 연결한다.
서부선(서울대~노량진~여의도~신촌~새절)을 이용하면 여의도까지는 25분, 경의중앙선으로 용산까지도 25분, GTX를 통해 강남까지는 30분이면 닿을 수 있게 된다.
또 일산 백석동부터 서울문산고속도로를 연결하는 자동차전용도로를 신설, 자유로 이용차량을 분산해 차량 정체 문제도 해결한다는 계획이다.
이재준 고양시장은 "고양시는 수도권 규제 등의 영향으로 베드타운으로 전락한 게 사실"이라며 "기업 유치도 못하고 있던 기업도 외부로 나가고 있는 상황"이라고 토로했다.
이어 "3기 신도시(창릉지구)는 가용용지 40%를 자족용지로 기업을 지원하고, 교통망 개선으로 열악했던 수도권 진입 요건도 나아질 것"이라며 "고양시(고양도시관리공사)가 LH(한국토지주택공사)와 도시 조성을 함께 추진해 사업능력을 키우고, 여기서 발생한 이익이 고양시에 투자되도록 설계해 고양시민 삶의 질 향상과 시의 새로운 미래를 창조하겠다"고 강조했다.
◇ 부천, 계양·마곡 연계 개발 기대
부천 대장지구(대장동‧오정동‧원종동 일원)는 343만㎡로 조성되며 총 2만가구가 들어설 예정이다. 3기 신도시 중 4번째 규모로 인천 계양(335만㎡, 1만7000가구)보다 조금 크다.
산업단지 노후화로 공장이 빠져나가고, 2040 등 생산인구도 줄고 있는 부천시도 이번 3기 신도시에 기대가 크다. 부천시는 기업 이주지원을 위한 원스톱 지원시스템을 도입해 지능형로봇이나 첨단소재, 항공‧드론 등 신산업을 집중 유치하겠다는 계획을 세웠다.
공장 이전으로 생긴 땅은 공원 등으로 조성하는 도시재생사업을 추진하고, 주민혐오시설이던 하수처리장은 상부를 덮어 30만㎡ 규모 멀티스포츠센터로 조성하기로 했다.
특히 인천 계양 테크노밸리, 서울에 대규모로 조성된 대기업 R&D(연구‧개발) 밀집지역인 마곡지구와 인접하다. 이들 지역은 자족기능을 갖추고 있어 대장지구와 연계 개발이 가능할 것으로 전망된다. 또 앞서 발표된 3기 신도시 인천 계양지구, 2기 신도시인 검단과도 가까워 동시 개발될 가능성이 크다.
이 지역은 교통망이 취약한 탓에 서울과 가깝지만 접근성은 떨어진다는 평가를 받는다. 이에 김포공항역과 부천종합운동장역을 잇는 S(Super)-BRT를 설치하고, 청라BRT를 S-BRT로 연계하면 부천종합운동장‧김포공항역과 직결된다. 이를 통해 서울역까지는 30분, 여의도까지는 25분이면 닿을 수 있다.
도로망으로는 계양IC부터 광명~서울고속도로를 잇는 경명대로를 신설확장하고, 소사로를 4차로(기존 2차로) 확장해 서울 진입차량 분산효과를 노린다. 이렇게 되면 차량으로 사당까지 30분, 마곡지구 진입까지는 10분대에 이동이 가능할 것으로 기대된다.
장덕천 부천시장은 "대장신도시 개발 핵심은 첨단 산업단지와 친환경 생태도시를 조성하고 서부권 광역교통망을 개선하는 것"이라며 "부천은 2000년 이후 공업지역이 쇠퇴하고 청장년 외부이탈이 가속화됐지만 신도시 조성으로 공업지역을 재배치하고, 청년층 인구 유입으로 첨단 자족도시로 재도약 하겠다"고 말했다.
◇ 서울 접근성 괜찮은데, 공급과잉은 고민
전문가들은 이번에 발표된 신도시들은 지리적으로 서울과 가깝다는 점에서 나쁘지 않다고 평가한다.
권대중 명지대 교수는 "고양 창릉지구는 일산과 파주보다 서울과 가까워 선호도가 높아 주택을 공급하면 인기를 끌 수 있을 것"이라며 "부천 대장지구도 중동보다 서울이 가까운데 인지도가 떨어졌던 곳으로 접근성 면에서 괜찮은 지역"이라고 말했다.
이어 "전체적으로 작년 말 발표한 곳 중 과천보다는 못하지만 남양주(왕숙지구)보다는 낫다고 볼 수 있다"며 "강남 수요 일부를 흡수할 수 있는 하남을 비롯해 인천 계양지구와 비슷한 수준이라고 볼 수 있다"고 평가했다.
다만 과천의 경우 이번에 발표된 주택 공급을 위한 택지지구 가운데 가장 좋은 위치로 평가받지만 규모가 크지 않아(155만㎡, 7000가구) 신도시(330만㎡ 이상)로 보기는 힘들다.
이들 지역은 서울과 인접해 있지만 성공적인 신도시가 되기까지는 갈 길이 멀다. 이미 주변에 기존 택지개발이 이뤄져 주택 공급에 대한 부담이 크다. 고양에서는 일산신도시 주민들의 반발이 벌써 나오기 시작했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번에 발표한 두 지역 모두 주변 기존 택지개발로 인한 입주적체와 미분양 문제가 있는 상황이라 추가 신도시 개발에 따른 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다"며 "유연한 공급시기 조율과 기존 택지지구와의 연계개발을 모색해야 한다"고 말했다.
이와 함께 교통망 개선 역시 선제적으로 이뤄져야 할 과제다. 권대중 교수는 "2기 신도시와 인접한데 이들 지역은 교통망만 개선했어도 미분양이나 추가 신도시 조성 등에 대한 부담은 적었을 것"이라며 "2기 신도시 보완과 도로교통망 개선이 3기 신도시 조성에 앞선 과제"라고 지적했다.
