"자금조달계획서, 이렇게 쓰는 거 맞나요?"
지난달 27일부터 규제지역에서 주택을 구입하면 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 해 매수자들이 애를 먹고 있습니다.
자금조달계획 항목이 10개가 넘는 데다 증빙자료까지 챙기려니 보통 일이 아니거든요. 혹여 잘못 기입하거나 누락했을 경우 과태료를 물거나 추가조사를 받아야 하니 바짝 긴장하는 분위기인데요.
매수자들이 헷갈려하는 자금조달계획서 작성 방법, 유의 사항 등에 대해 알아보겠습니다.
◇ 점점 까다로워지는 자금조달계획서
자금조달계획서는 주택구입비를 어떻게 마련했는지 자금 출처를 기입하는 서류인데요. 지난 2017년 8‧2대책에서 투기적 주택수요에 대한 조사체계를 강화하기 위해 도입됐습니다.
이후 최근까지 점점 수위를 높여가며 강화되고 있는데요. 올해 6‧17대책에서 한 번 더 규제 수위를 높여 지난달 27일부터 투기과열지구‧조정대상지역 내 주택이라면 거래금액과 무관하게 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 합니다.
전 지역이 규제지역인 서울에선 1억원짜리 빌라를 사도 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 하는데요.
자금조달계획서는 '자기 자금'과 '차입금'으로 구분해 작성하도록 돼 있습니다. 자기 자금은 ▲금융기관 예금액 ▲주식‧채권 매각대금 ▲증여‧상속, 현금 등 그 밖의 자금 ▲부동산 처분대금 등을 적으면 되고요. 차입금 기재 항목은 ▲금융기관 대출액(주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출) 합계 ▲기존 주택 보유 여부 ▲임대보증금 ▲회사지원금‧사채 ▲그 밖의 차입금 등입니다.
이 항목별로 증빙자료도 함께 제출해야 하는데요. 금융기관 예금액은 예금잔액증명서, 주식·채권 매각대금은 주식거래내역서 등 자금조달계획을 입증할만한 자료를 준비하면 됩니다.
자금조달계획서와 증빙자료는 부동산 계약 후 30일 이내 실거래가를 신고할 때 함께 제출하면 되고요. 거래자(매수자)가 직접 신고하거나 부동산 거래 시 중개업소에서 제출 대행해도 됩니다.
◇ 추가조사 안 받으려면……
자금조달계획서와 증빙자료의 항목이 구체적으로 나눠져 있긴 한데요. '어떻게', '어느 정도로 구체적으로' 써야할지 고민하는 매수자들도 많습니다.
대출을 받아 예금통장에 옮겨놨을 경우 예금잔액으로 봐야할지 대출금으로 봐야할지도 헷갈리고요. 증빙서류의 발급 기준은 언제로 봐야할지 등에 대해선 명확한 가이드라인이 제시돼 있지 않거든요.
최근엔 '신용대출' 기재 여부에 대한 의견도 분분합니다.
자금조달계획서 상 대출금 총합이 주택자금의 LTV 40%를 초과하면 안 된다는 우려 때문인데요. 가령 6억원짜리 주택을 사는데 주택담보대출을 2억원, 신용대출을 1억원 받으면 LTV가 50%가 되기 때문에 문제가 될 수 있는 것 아니냐는 시각이죠.
더군다나 정부가 최근 '신용대출로 집 사지 말라'는 시그널을 강하게 준 것도 매수자들에게 부담으로 작용하고 있습니다.
이달 30일부터 연봉 8000만원 이상 고소득자가 신용대출을 1억원 이상 받을 경우 개인 단위로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하고, 신용대출을 1억원 넘게 받고 1년 내 규제지역에서 집을 사면 대출을 2주 안에 회수하도록 했는데요.
이런 상황에서 주택 구입 자금으로 신용대출을 이용하면 혹여 불이익이 돌아올 수 있으니 신용대출을 예금잔액으로 옮겨 적겠다는 움직임도 있습니다.
하지만 LTV는 담보대출 한도에만 적용하는 것이어서 신용대출과 합산해서 LTV를 산정할 수 없으니 LTV 한도 초과는 걱정하지 않아도 됩니다. 다만 신용대출은 '신용대출' 기재란이 따로 있는 만큼 제대로 출처를 밝히는 게 현명한 방법입니다.
이 밖에 이미 지급한 가계약금도 기재해야 되고요. 가족에게 빌린 돈이나 금융기관 대출이 아닌 사적으로 빌린 돈도 자금조달계획서에 써야 합니다. 이밖에 취득세, 복비, 법무사 비용, 이사 비용 등은 주택 취득 가격에 대한 조달 계획이 아니니 적지 않아도 됩니다.
만약 자금조달계획서나 증빙자료가 미진한 경우엔 추가 조사를 받을 수 있는데요. 한국감정원 등이 추가 요구한 증빙자료를 내지 않으면 최대 3000만원의 과태료를 내야 하고요. 추가 제출 자료로 소명하지 못하고 편법 증여, 대출 규정 위반 사실 등이 드러나면 주택법 위반으로 형사 처벌을 받을 수도 있습니다.
다음은 매수자들이 자주 하는 주요 질문을 꼽아봤는데요. 국토교통부, 한국감정원 관계자의 답변을 정리했습니다.
-예금잔액증명서 발급일 기준은?
▲예금잔액증명서 등 모든 증빙자료는 자금조달계획서 제출일과 가장 가까운 시일 내 발급받으면 된다.
-계약금 등을 이미 송금해서 예금잔액증명서 발급이 안 될 경우는?
▲통장거래내역서 등 다른 증빙 자료로 대체할 수 있다.
-자금조달계획서에 기재했으나 아직 체결되지 않은 거래나 대출 등이 있다면?
▲본인 소유 부동산의 매도계약이 아직 체결되지 않았거나 금융기관 대출 신청이 이뤄지지 않는 등 증빙자료 제출이 어려운 경우엔 '미제출 사유서'를 제출하면 된다.
-자금조달계획서 추가조사 시행 기관은?
▲9억원 초과 주택은 부동산시장 불법행위대응반에서 주관하되 한국감정원이 지원한다. 그 이하 주택은 한국감정원이나 지자체가 각각 실시하거나 합동조사를 한다.
-추가 조사 기준은?
▲서면자료 제출이 미진한 경우 소명 자료를 요청한다. 추가로 받은 자료를 확인하고 편법증여 등 위반 사례로 의심되면 국세청, 편법 대출 등은 금융 당국에 통보해서 처분할 수 있도록 한다. 명의신탁 등 주택법을 위반했을 경우 형사처벌도 할 수 있다.
-추가조사 시 자료 요청 범위는?
▲현재 인터넷 카페 등을 통해 추가조사에 대한 확인되지 않은 정보들이 많이 공유되고 있다. (추가조사 경험담 등에서 나온 최근 2년간 은행거래내역 제출 등처럼) 추가 조사 범위가 특정돼 있는 건 아니다. 조사가 완료될 때까지 필요한 자료를 계속 요청하는 식이다.
