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[알쓸부잡]전세보증보험, 꼭 가입해야 할까?

  • 2020.09.25(금) 10:00

지난달부터 임대사업자 임대보증금보증보험 의무 가입
임대차시장 불안에 '깡통전세' 우려도…임차인도 보증보험 주목

"전세보증보험에 반드시 가입해야 하나요?"

최근 임대차시장이 격변의 시기를 맞으면서 임대보증금 반환보장보험에 대한 관심도 높아지고 있습니다.

세입자(임차인)들은 임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권·전월세신고제) 도입 등으로 집주인(임대인)과 갈등이 커지자 전·월세 보증금을 돌려받지 못할까 우려하고 있고요. 임대사업자들은 지난달부터 갑자기 임대보증보험에 가입 의무가 생겼습니다.

임대인도 임차인도 여러모로 혼란스러워하며 부랴부랴 관련 제도를 챙겨보는 분위기인데요. 임대보증보험에 대한 가입 의무와 종류, 장단점 등을 살펴봤습니다.

보증보험 가입, 해도 그만 안해도 그만?
(feat.임대사업자는 8월부터 의무화)

7·10대책에 따라 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 '임대보증금 보증보험'에 가입할 '의무'가 생겼습니다.

대책 발표와 함께 새롭게 출시된 이 보험은 임대사업자가 부도 등으로 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 보증 기관이 이를 대신 반환하는 상품인데요.

지난달 18일부터 신규 임대 등록하는 주택은 반드시 임대보증금 보증보험에 가입해야 하고요. 기존 등록 주택은 법 시행 1년 뒤인 내년 8월18일 이후 신규 계약 체결부터 적용됩니다.

올해 3월 말 기준 전국 주택임대사업자 51만명, 등록 임대주택 156만 가구가 가입 대상인데요. 만약 가입 의무를 이행하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2000만원의 벌금을 물게 됩니다.

임대보증금 보증보험은 HUG의 '전세보증금반환보증'이나 SGI서울보증의 '전세금보장 신용보험'과 비슷한 상품인데요. 임차인이 보증료 전액을 지불하던 기존 방식과 달리 임대인과 임차인이 보증료를 나눠 부담한다는 점에서 차이가 있습니다.

심지어 임대인이 보증료의 75%(임대인-임차인 3대 1비율)를 내야 하는데요. 보증료는 HUG 기준으로 보증금의 0.099~0.438%고요. 임대사업자의 신용등급이 낮을수록, 임대주택 부채 비율이 높을수록 보험료가 올라가는 구조입니다.

가령 집주인 신용등급이 1등급에 부채비율이 60%이하인 아파트를 전세보증금 4억원에 들어간다면 최소 요율인 0.099%가 적용됩니다. 계약 기간인 2년간 보증료는 총 79만2000원(4억원×0.099%×2년)으로 그중 집주인이 59만4000원, 세입자가 19만8000원을 납부하게 되죠.

'민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 제40조(보증수수료의 납부방법 등)에 따르면 보증수수료는 임대사업자가 납부해야 하며, 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함해 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하게 돼 있습니다.

임대사업자가 보증수수료 전액을 먼저 납부한 뒤 임차인에게 25%를 받는 식인데요. 임차인이 보증료 부담을 거부할 경우 딱히 방법이 없다는 점에서 향후 문제의 소지가 있어 보입니다. 세입자는 보증보험 가입 의무도 없고 처벌 규정도 없기 때문이죠.

이에 대해 국토부 관계자는 "민간임대주택에 관한 특별법 시행령과 표준임대차계약서상에 임차인이 지급할 보증료를 설명하고 명시하게끔 돼 있기 때문에 계약 체결 시 언급을 해야 한다"며 "임차인이 보증보험에 가입하고 싶지 않다면 해당 주택에서 계약을 진행하지 않으면 되고, 만약 계약 체결 후에 보증료 부담을 거부하면 보증금 반환할 때 제하고 돌려주는 방법도 있다"고 말했습니다.

'HUG냐 SGI보증이냐'
(feat.임차인은 선택하기 나름)

주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우엔 기존의 전세금 보장보험 상품을 이용할 수 있는데요. 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 합니다.

상품의 종류는 크게 HUG의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장 신용보험으로 나뉘는데요. 기본 구조는 비슷하지만 가입 요건이나 보장 금액, 보증료율 등이 다릅니다.

가입 요건과 보장 금액은 SGI 상품이 좀 더 여유롭습니다.

HUG의 전세보증금반환보증은 보증금 규모가 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 하고 이 한도 내에서 신청한 금액에 대해 보장이 됩니다. 다만 지난해 7월부터는 전세보증 특례지원을 전국으로 확대하면서 부부합산 연소득이 1억원 이하면서 보증금이 수도권은 5억원, 그 외 지역은 3억원 이하일 땐 전세기간 만료 6개월 전(기존 가입기간은 전세계약기간 절반이 지나기 전)에도 보험에 가입할 수 있습니다.

반면 SGI서울보증의 전세금보장 신용보험은 아파트의 경우 전세보증금 액수와 상관없이 가입할 수 있고 비아파트는 10억원 이내로 가입·보장됩니다. 직방에 따르면 이달 강남구의 아파트 평균 전세 실거래가는 7억2769만원, 서초구는 7억4009만원으로 HUG의 보증 한도를 넘어섰는데요. 이런 고가 전세 아파트의 임차인은 SGI서울보증을 이용하면 됩니다.

보증료는 공공기관인 HUG의 상품이 더 저렴합니다.

HUG는 그동안 아파트와 비아파트로만 나눠 보증료율을 산정했는데요. 이달 7일부터 주택 유형, 보증금액, 해당 임차주택의 부채비율을 감안해 보증료율을 세분화·합리화했습니다. 부채비율 80% 이하를 기준으로 아파트·단독주택·기타주택의 연 보증료율은 ▲보증금 9000만원 이하는 0.115~0.139% ▲9000만원~2억원은 0.122~0.146% ▲2억원 초과는 0.122~0.146% 등입니다.

SGI서울보증 상품의 연 보증료율은 아파트 0.192%, 그 외 주택은 0.218%입니다. 예를 들어 전세보증금 2억원짜리 아파트(부채비율 80% 이하)를 2년간 계약한 경우 SGI서울보증의 연 보증료는 76만8000원으로 HUG의 연 보증료(48만8000원)보다 18만원 더 비쌉니다.

/이명근 기자 qwe123@
임대차시장 불안할수록 '주목!'
(feat.전세난·깡통전세)

이런 보장보험 상품은 임대차 시장이 불안할수록 가입 수요가 늘어나는데요. 최근 그 흐름이 심상치 않습니다.

HUG에 따르면 올해 1~8월 전세보증금반환보증 대위변제 금액은 총 3015억원(1516가구)으로 이미 지난해 전체 금액 2836억원(1364가구)을 넘어섰습니다. 집주인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못해 HUG가 대신 갚아준 금액이 사상 최대를 기록한건데요. 정부의 규제 강화로 전세와 대출을 끼고 무리해서 집을 매입한 갭투자자들의 자금 사정이 악화한 영향으로 풀이됩니다.

부동산 규제에 임대차법 시행 등이 맞물리면서 수도권에 전세 매물이 쏙 들어가고 전셋값이 오르고 있는 점도 불안을 키우고 있는데요. 일부 지역에선 '깡통전세'(전셋값이 매매가를 넘어선 상황)까지 나오면서 보증금 미반환 우려가 커지고 있습니다.

이런 불안감 때문에 올해 8월 말 기준 HUG 전세보증금반환보증 가입 건수는 11만2495건(22조9131억원)으로 역대 최대였던 지난해 기록(14만6095가구, 30조6443억원)을 넘어설 전망인데요.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전셋값이 높거나 대출을 끼고 있는 집이라면 전세보증금반환보증 등 임대보증금 반환이 보장되는 보험 상품을 드는 게 안전하다"면서도 "다만 재계약 시 보증료를 또 내야 하는 등 보증료 부담이 있는 만큼 자신의 상황에 맞춰 상품을 선택할 필요가 있다"고 말했습니다.

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