장기보유특별공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴
이재명 대통령은 지난달 23일 자신의 소셜네트워크서비스(SNS) X(옛 트위터) 계정에 "다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금을 감면해 주는 것은 이상해 보인다"며 이같이 밝혔다.
이어 이달 5일에는 "똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익"라는 글을 남기기도 했다.
이재명 대통령의 발언을 종합하면 '양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)' 혜택을 축소하는 걸 골자로 한 세제 개편도 수면 위로 올라올 전망이다.
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양도소득세 장특공제는 소득세법 95조1항에 따른 것이다. 글로벌 금융위기 후 부동산 침체기였던 이명박 정부 시절 주거안정과 실수요자 보호 취지에서 도입됐다.
이 제도로 1주택자는 10년 이상 보유한 집은 양도차익에서 최대 40%를, 10년 이상 거주하면 여기서 다시 최대 40%를 공제할 수 있다. 즉 최대 80%의 공제가 가능하다. 공제액의 상한은 없다. 고가주택 '똘똘한 한 채'를 키운 제도 중에서도 주역이다.
▷관련기사: [똘똘한 한 채 대해부]①장기보유특별공제 '매직'(2025년 7월25일)
다주택자도 받을 수 있는 일반 장특공제의 공제율은 3년 보유 시 6%이며 매년 2%포인트가 더해져 15년 보유했을 때 최대 30%다. 1주택자와 다주택자의 연간 공제율 차이가 6%다.
양도세는 원칙적으로 양도차익이 클수록 높은 세율을 적용받는 누진 과세구조다. 고가 주택일수록 장특공제 혜택이 큰 이유다. 특히 1주택자는 실거주 2년 요건만 채운다면 보유기간에 따른 1세대1주택 장특공제 혜택을 받는다.
예를 들어 보자. 서울 강남구 대치동 은마아파트의 전용면적 84.43㎡는 2010년 1월에 11억3000만원에 거래됐다. 지난달 은마아파트 동일 면적은 42억원에 팔렸다. 매수자와 매도자가 동일인이라고 가정하고 이 매도자가 경기권에서 전세를 구해 살다 2024년 1월부터 실거주했다면 장특공제 적용 비율은 48%다.
매도자는 30억7000만원에 대한 양도차익이 있었고 과세대상인 21억9285만원에서 10억5257만원이 장특공제로 빠진다. 이에 따라 과세표준은 11억3778만원이다. 10억원 초과에 대한 양도소득세율은 45%로, 양도세는 4억4606만원이다. 여기에 지방소득세까지 더해지면 필요경비를 제외하고 총 납부할 금액이 4억9066만원이다.
반면 실거주 2년을 충족하지 못해 일반 장특공제를 적용받는다면 공제율이 30%로 낮아진다. 이 경우 장특공제액은 6억5785만원이며 과세표준도 15억3250만원으로 올라간다. 이에 따라 지방소득세를 포함해 내야할 양도세는 6억8605만원이다.
위 계산은 강동균 세무법인 로앤택스 대표 세무사의 검수를 거친 시뮬레이션에 따른 것이다. 실거주 2년을 채운다면 일반적인 장특공제가 아닌 1세대1주택 장특공제를 적용받게 돼 약 2억원을 더 절약할 수 있는 것이다.
당장 조정대상지역 내 다주택자는 5월9일부터 장특공제 적용 대상이 아니다. 이전까지는 은마아파트를 42억원에 판 매도인이 2주택자여도 30%의 장특공제를 적용받아 9억2100만원의 공제가 발생한다. 과세표준은 21억4650만원이며 지방소득세를 포함해 총 내야할 양도세는 9억8998만원이다.
동일한 가격으로 5월10일에 매매 계약을 체결한 2주택자 매도인은 장특공제 혜택을 볼 수 없다. 인별공제 250만원만 적용된다. 과세표준은 30억6750만원으로 오르고 기본세율 45%에 20%포인트가 가산돼 양도세로 내야할 총액은 21억2072만원에 달한다.
유호림 강남대 세무전문대학원 교수는 "주택은 필수재이면서 시장재인데 이걸 구분하지 않고 그동안 1주택자라면 무조건 장특공제 혜택을 줬다"면서 "강남 자가를 갖고 다른 곳에 전세로 사는, 즉 주택을 시장재로 활용하는 이들도 1주택자로 취급한 것"이라고 짚었다.
계속해서 "살지도 않는데 오래 들고 있다고 세금을 깎아줄 이유가 있나"라고 지적하며 "거주 기간에 따른 비과세만 적용하는 방식으로 혜택을 축소하거나 아예 폐지해야 한다"고 덧붙였다.
