[2021 부동산이 궁금하다]억! 하반기 집값 더 오른다고요?

'주택 매매가격 2% 상승(대한건설정책연구원), 주택가격 상승률 2.71%(우리금융경영연구소), 주택매매가격 오름세(한국은행)'

내년 집값 전망도 어김없이 '상승'으로 모아지고 있다. 

올해 집값을 밀어올린 전세난, 공급부족, 저금리 등의 요인이 해소되지 않은 탓이다. 각종 연구기관과 전문가들은 내년도 올해와 같은 주택 시장 분위기가 형성될 것으로 내다봤다. 

더군다나 하반기엔 추가 상승 가능성에 무게를 실었다. 상반기에 종부세 회피 물량이 일부 소화되면 하반기는 '매물 품귀'가 더 심해질 것으로 예상되는 데다 대선 이슈 등 변수도 상승 쪽에 힘을 보탰다. 주택 매수 대기자라면 상반기 중 나오는 매물에 촉각을 기울일 필요가 있어 보인다.

◇ 상반기도 하반기도 "오른다"

부동산 전문가들은 2021년에도 올해와 같이 주택 매매가격, 전세가격이 동반 상승할 것으로 보고 있다. 

KB부동산 시세자료에 따르면 올 한 해(1월6일~12월14일)전국 아파트 매매가격은 9.3%, 수도권은 12.5%, 서울은 12.1% 각각 상승했다. 분양가 규제로 인한 분양 지연, 대출 규제 등에 따른 '똘똘한 한 채' 수요 증가, 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 통과에 따른 전세시장 불안, 저금리로 인한 유동성 과잉 등이 영향을 미쳤다. 

공급 부족도 집값 상승을 부추기는 주된 요인이다. 서울은 재건축·재개발이 꽉 막혀있는 데다 정부의 공급대책은 '분양보다 임대'에 초점이 맞춰져 있어 실제 '매매' 가능한 주택이 부족하다는 우려가 끊임없이 제기된다. 조급함을 느낀 3040세대 사이에서 '패닉바잉'(공황구매)이 일어난 이유다.

문제는 이런 상승 요인이 내년에도 해소되지 않는다는 것이다. 오히려 시장 상황은 더 먹구름이다.

부동산114 통계에 따르면 2020년 서울 연간 아파트 입주물량은 총 4만9860가구였으나 2021년 예정 입주물량은 2만6486가구(상반기 1만5305가구, 하반기 1만1181가구)로 절반 수준이다. 전세난으로 인한 전셋값 상승도 좀처럼 꺾일 기미가 보이지 않는다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 68주째, 서울 아파트 전셋값은 78주 연속 상승 추세를 이어가고 있다. 

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "2021년에도 입주 물량 감소, 전세가격 불안, 매물부족 현상이 이어져 강보합세로 상승하는 분위기가 지속될 것"이라며 "전세가격도 상승하고 분양시장 과열도 이어질 것"이라고 전망했다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 "과거 20여년 시세 데이터를 봐도 전셋값이 지금처럼 뛸 때 매맷값이 하락하긴 쉽지 않았다"며 "매맷값보다 전셋값 상승률이 2~3배 더 높기 때문에 매매로 갈아탈 수요가 누적되면서 내년에도 상승이 이어질 것으로 보인다"고 예상했다. 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "주요 지역은 모두 규제 지역으로 묶어놔서 다시 똘똘한 한 채에 대한 수요가 높아지고 있다"며 "그동안 그랬던 것처럼 강남3구를 중심으로 집값이 오르면 인근지역으로 번지고 외곽지역은 갭을 메워가면서 서울 내에서도 지역 간, 서울과 지방 간 양극화가 더 심화할 것"이라고 예상했다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "주택 실수요 또는 잠재수요는 많은데 공급이 뒷받침되지 않고 정부 대책도 임대주택 중심으로 분양은 제한적이어서 집값은 오를 수밖에 없다"고 말했다. 

◇ 무주택자 내집마련 "살거라면 빨리"

특히 내년 하반기엔 추가 가격 상승이 예상되고 있다. 서울시장 선거(4월7일) 이후 정책 변화, 입주 물량 급감, 대선 이슈, 코로나19 확산 양상 등 대내외적 변수들이 집값 상승쪽으로 무게를 싣고 있다.

서울시장의 경우 벌써부터 후보마다 부동산 정책의 결이 다른 만큼 새 시장의 정책 기조에 따라 주택 시장도 출렁일 것으로 보인다. 조은희 서초구청장이나 이혜훈 전 미래통합당(현 국민의힘, 20대 국회의원) 의원 등은 재개발·재건축 규제 완화를 내세웠고 여당인 우상호 더불어당 의원 등은 공공주택 공급 확대를 제시했다. 

윤지해 수석연구원은 "상반기엔 다주택자들이 종부세 등에 부담을 느끼고 매물을 내놓을 가능성이 있어서 상승폭이 좀 더 작을 수 있다"며 "하반기에 새 서울시장이 기존의 규제 기조를 이어 나갈지 용적률이나 재건축·재개발 완화로 방향을 바꿀지에 따라 시장이 많이 달라질 것"이라고 예상했다. 

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "상반기는 코로나19 수습국면이라 상승세가 크지 않을 것으로 보인다"며 "하반기엔 대선을 준비하면서 후보자들이 지역균형발전 등 부동산을 자극할만한 이슈가 나올 수 있기 때문에 조금씩 더 오를 것 같다"고 전망했다. 현 정부의 임기는 2022년 5월까지로 사실상 내년이 마지막 해다. 

이런 분위기에 무주택 실수요자라면 하반기보다는 상반기에 주택을 매수하는 게 더 유리하다는 조언들이 많다.

권일 팀장은 "내년초부터 종부세 부과되는 시점(6월1일) 등 전후로 타이밍을 잡아보는 게 좋을 것 같다"고 말했다. 함영진 랩장도 "양도세 중과를 피하기 위한 매물이 상반기에 일부 나올 수 있으니 무리하지 않는 선에서 접근해볼만 하다"고 조언했다.

자금력이 된다면 주택 매수 시점을 최대한 앞당기는 편이 낫다는 의견도 나온다. 

김인만 소장은 "대출은 갈수록 힘들어지고 떨어진다는 보장이 없기 때문에 자금력이 된다면 매수 타이밍은 '지금'이라고 본다"고 말했다. 이은형 연구원은 "주식처럼 등락이 있다면 매수 시기를 재볼 수 있겠지만 서울과 수도권 주요지역 부동산의 경우 호재가 빠질 게 없기 때문에 돈 있으면 빨리 사는 게 낫다"고 말했다.