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[2021 부동산이 궁금하다]전문가들 "집값 상승 이어진다"

  • 2021.01.01(금) 09:00

입주물량 감소, 전셋값 상승으로 매매값 상승 지속
"내집마련 최대한 빨리"…"3~5년내 조정기 버틸 여력있어야"

2021년 집값은 어떻게 될까. 새해를 맞이하며 부동산시장에서 가장 관심을 끄는 것은 집값 흐름이다.

대부분의 부동산 전문가들은 올해 세금 등의 여러 규제가 강화되지만 서울과 수도권의 집값 상승세는 지속할 것으로 전망했다. 특히 입주물량이 줄고 전셋값 상승세가 지속되면서 집값을 끌어올릴 가능성이 크다고 내다봤다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 "입주물량이 줄어들고 전세값이 매매가보다 변동폭이 더 큰 상황"이라며 "전세에서 매매 갈아타기 수요가 누적돼 매매시장 자극요인이 된다"고 전망했다. 

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "수도권을 비롯해 지방도 광역시를 중심으로 오를 것"이라고 예상했다. 

다만 고종완 자산관리연구소장은 "과거 사이클 상 집값이 5~7년 이상 오른적이 없는데 지금은 서울의 경우 7년 가까이 오른 상태라 버블 가능성이 크고, 투자위험도도 높아지고 있다"고 내다봤다. 

내집마련 시점과 관련해선 여전히 미룰 필요가 없다는 시각이 대부분이지만 자금력 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다고 조언하고 있다. 

김인만 부동산연구소장은 "집값이 떨어진다는 보장이 없기 때문에 주택구매 여력이 되면 최대할 빨리 사는 것을 추천한다"고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "실수요자들에게 집값이 조정을 받을 때까지 기다리라고 할수는 없다"면서도 "3~5년내 공급이 늘어나는 시점에 조정을 받을텐데 그런 조정기를 버티기 힘든 자금환경이라면 (서둘러 집을 사라고) 권장하기는 어렵다"고 언급했다.

다음은 비즈니스워치가 <2021 부동산이 궁금하다> 취재과정에서 만난 전문가들의 의견이다.

-2021년 다주택자 '절세 매물' 얼마나 나올까

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▲원종훈 국민은행 WM투자자문부장(세무사)

집을 내놓으려 하는 다주택자들이 주변에 많다. 갭투자한 분들은 종부세 영향이 커서 계속 갖고 있기 힘들어 한다. 버티기 쉽지 않다. 세무적인 판단은 그렇다.

매각하지 못하는 사람들은 증여로 돌아설 수 있다. 다만 다주택자 증여때 취득세 12%로 높아져 이것을 감내하고라도 증여를 할지에 대한 판단을 해야 한다. 

▲우병탁 신한은행부동산투자자문센터 팀장(세무사)

다주택자의 종부세 부담은 확연히 크다. 2~3월부터 매물이 드물게 나올 수 있다. 그 양은 기대하는 만큼 많지는 않을 것이다. 그동안 증여 통해서 부담을 줄이려는 움직임이 많았다. 증여를 제외하면 법인 물량 등 일부만 나올 수 있는데 서울, 수도권에선 많지 않을 것이다. 시장가격에 영향을 줄만큼은 아니다. 

▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

종부세 강화 첫해엔 임계치에 이를 정도는 아니라고 판단할 수 있고 다주택자들은 양도세 중과 회피하기 어려운 상황이어서 일단은 버틸 것이다. 일부 처분하려는 물량도 요새같은 상승장에선 제값을 받으려는 분위기가 강해 가격이 크게 빠질 수 있는 상황은 아니다.

 

-올해 하반기 집값 흐름은?

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▲윤지해 부동산114 수석연구원

저금리 상황이 바뀌지 않고 가격 하락 이끌 환경 요인은 줄어들었다. 입주 물량도 줄어든다. 전세시장은 우상향 하고 있어서 매매가보다 변동폭 더 크다보니 올해에도 매매보다 전세 변동폭 더 크면 아무래도 전세에서 매매 갈아타기 수요 누적돼 매매시장 자극 요인이 된다.

▲장재현 리얼투데이 리서치본부장

수도권을 비롯해 지방도 광역시 중심으로 오를 것으로 전망된다. 상반기는 코로나 수습국면이라 올해와 비슷하게 가겠지만 하반기는 추가 상승 요인들이 있다. 저금리가 이어지고 코로나가 안정되면 돈이 풀릴 테고 전반적으로 땅값이 오르면서 집값도 오를 수 있다. 특히 대선을 앞두고 후보자들이 지역개발, 혁신도시 등의 공약을 내세우면 해당 지역을 중심으로 집값이 조금 더 상승할 수 있다. 

▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

임대차2법이 시행되고 전세시장이 불안해지면서 전세수요가 매매수요로 옮겨가는 분위기가 생겼는데, 이 분위기가 하반기까지 이어질 것이다. 특히 서울과 수도권 주요 지역은 호재가 빠질 게 없기 때문에 상승세가 지속될 것으로 보인다.

▲ 고종완 한국자산관리연구원장

집값이 2021년에도 급등한다면 버블 가능성도 커진다. 10년 후를 본다면 우리 경제 성장세 유지되고 있어 서울 우상향 곡선 가능성 있지만 과거 사이클 상 집값 5~7년 이상 오른적 없다. 지금 6년 이상 서울 7년 가까이 오른 상태라 사이클 버블 측면에선 투자 위험도가 높아지고 있다. 올해 변동성 높아지고 거품 쌓여서 터지면 이후 변곡점을 맞을 수 있다.

 

-무주택자 내집마련 시점은?

▲김인만 김인만부동산연구소장

자금이 있다면 ‘JUST’(지금 바로) 사는 걸 추천한다. 부동산 대책은 나올 수 있는 카드가 다 나온 상태고 정부가 예고했던 3기 신도시 등 주택공급은 당장 이뤄지진 않는다. 여기에 서울 입주 물량은 2021년 더 줄어드는데 3기 신도시 등 토지보상금이 대규모 풀리기 시작하면서 집값 상승 압력은 더 커질 수 있다. 여러모로 집값이 떨어진다는 보장이 없기 때문에 주택 구매 여력이 되면 최대한 빨리 사고, 그렇지 않다면 사전 청약을 기다리는 게 낫다. 

▲함영진 직방 빅데이터랩장

무주택자는 분양시장을 노리는 게 가장 좋다. 하반기 3기 신도시 사전청약이 있는데 신혼특공, 생애최초 특공 등 자격이 확대됐기 때문에 시도해볼 만 하다. 특공 자격이 안 된다면 상반기에 양도세 중과를 피하기 위해 나온 매물들을 노려볼 수 있다. 

▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

3~5년내 공급이 늘어나는 시점에 조정을 받기는 할텐데 실수요자들에게 그때까지 무작정 기다리라고 말하기는 어렵다. 다만 그런 조정기를 버티기 힘든 자금 환경이라면 권장을 하기는 어렵다. 

 

-공급 가뭄, 전세난 지속될까?

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▲ 윤지해 부동산114 수석연구원

단순하게 물량만 놓고 보면 추세적으로 줄어드는 상황이다. 수도권 입주물량에서 매물화되는 비중도 크지 않다. 애초 주인이 입주해서 사는 경우가 많다. 매도 물량으로 나올지 전월세로 나올지가 중요한데 최근에는 거의 나오지 않는다. 즉 단순 물량 많고 적음이 아니라 시장 출회 가능성이 중요한데 나오지 않는 상황이다.

▲고종완 한국자산관리연구원장

신혼부부, 가구 분할 등을 감안하면 해당 지역 인구 수의 0.5%, 서울의 경우 연간 5만 가구 정도가 충분한 수준이라고 하면 지난 10년간은 매년 부족했던 게 사실. 공급 부족이 지난해 전세난 원인이기도 한데 올해에도 입주 물량이 조사 기관마다 차이 있지만 민간에서 추정치는 2만5000가구 내외다. 입주 물량 줄면 임대료 급증하고 매매값도 오른다. 

기축 물량의 경우 규제가 거래를 막고 있다. 올해 6월1일이 분기점(다주택자 양도세 중과조치). 세금부담 때문에매물을 내놓지 못한다. 결국 양도세 한시적으로 인하할 필요가 있다. 양도세 낮추면 거래 물꼬를 틀 수 있고, 다주택자들의 출구전략 될 수 있다. 다주택자 보유 매물의 20%만 나와도 충분히 매물 유통되고 가격도 안정된다. 가격 안정되면 너도나도 팔려고 할 수 있다.

▲함영진 직방 빅데이터랩장

전세가격은 올해에도 오름세 불가피하다. 입주물량이 올해보다 아파트 기준 16% 감소한다. 서울 울산 광주 등 근본적 입주물량 감소한다. 저금리 현상 지속되면서 집주인들이 월세 전환을 고민할 수 있다. 또 보유세 증가와 공시지가 상승, 과세표준도 오르고 조정지역 다주택자 세율 자체 올라서 과세 부담을 세입자에게 전가하려는 움직임도 보일 수 있다. 3기 신도시 사전청약 등 분양시장 선호하는 것도 무주택자 양산하는 경향 있어서 이런 것들 고려하면 전세가격 떨어질 이유가 없다. 전국적으로 입주 많은 곳이 부산 대구밖에 없다.

 

-3기 신도시 약발은 언제부터?

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▲서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)
올해부터 시행되는 사전청약을 통해 수요자들의 불안했던 심리가 다소 안정되는 효과는 있을 것이다. 다만  당장 집값 안정에 미치는 영향은 미미할 것이다. 사전청약 물량이 가격 불안을 해소할 수 있는 만큼의 공급물량이 아닌데다, 토지보상금이 풀리면 주거용 부동산으로 흘러들어가면서 오히려 집값이 더 오를 수 있다.

3기 신도시 입주 시점인 2025~2026년 정도가 돼야 어느 정도 수요들이 분산되면서 가격 안정에 기여할 것으로 예상된다. 다만 토지 수용을 두고 보상 지연 등의 변수가 있기 때문에 입주 시점도 더 미뤄질 수 있다.

 

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