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[2021 부동산이 궁금하다]인허가 줄이더니 내년 새아파트 '가뭄'

  • 2020.12.29(화) 09:00

18년 이후 인허가 감소…내년 입주물량 급감
매물 잠김은 심화…재고주택 매물 출회 유도해야

주택시장 불안이 장기화되면서 서둘러 내 집을 사려는 수요가 늘고 있다. 반면 집을 살 수 있는 기회는 줄면서 무주택 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 멀어진 상태다.

당장의 가격 상승만이 문제가 아니다. 내년에는 신규 주택 공급량이 크게 줄어든다. 최근 몇년간 인허가 물량을 큰폭으로 줄였고 결국 내년 서울의 주택 공급(입주물량)은 올해의 반토막 수준으로 줄어든다.

보유세가 급증하며 다주택자들이 매물을 처분하려는 움직임이 나타나지 않는다면 내년 주택시장은 '최악의 가뭄'을 맞게 될 것으로 보인다.

◇ 서울 내년 입주물량 '반토막'

2018년 이후 정부는 주택 인허가 물량을 줄이며 수급 조절에 나섰다. 이전 몇 년간 수도권을 중심으로 대규모 주택공급이 이뤄지면서 여유가 있었고, 상승세를 탄 집값을 잡기 위해 수요 억제에 부동산 정책 초점을 맞췄기 때문이다.

국토교통부에 따르면 2018년 주택 인허가 물량은 전국 55만4136가구로 전년대비 15.2%, 직전 5년 대비 10.6% 감소했다. 이후 지난해에는 48만7975가구를 기록했고, 올해 10월 누적 기준으로는 작년 같은 기간보다 7.8% 줄어든 32만6237가구로 집계돼 감소세가 이어질 것으로 보인다. 착공과 분양 물량의 경우, 지난해 숫자는 전년보다 조금 늘었지만 올 들어 다시 줄어들고 있는 상황이다.

특히 실입주가 가능하고 주변 임대차시장과 매매에도 영향을 주는 준공 물량 감소폭이 크다. 2014~2017년 분양한 주택들이 준공된 시기였던 2018년에 62만가구가 넘었던 준공 물량(전국 기준)은 이듬해 51만8084가구로 10만 가구 이상 줄었고, 올해 숫자도 지난해와 비교해 8% 감소한 39만가구 수준에 그치고 있다.

문제는 내년에 공급되는 주택 규모가 올해보다 더 줄어든다는 점이다. 부동산114 조사 결과, 2021년 전국 입주 예정물량은 올해보다 24.9% 줄어든 27만2447가구로 집계됐다. 집값 불안이 가장 심한 서울은 42.1% 줄어든 2만8853가구에 불과하고 경기 역시 15.1% 줄어든 10만5491가구 수준에 그친다.

집값과 전셋값 상승으로 주택 공급 부족에 불안해하는 수요자들의 걱정이 더욱 커질 수밖에 없는 이유다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "최근 수도권 입주 물량은 택지지구가 아닌 정비사업을 통한 공급이 많아 매도나 전월세 시장으로 나오기보단 실입주하는 경우가 많다"며 "이로 인해 거래 회전율은 떨어지고 시세만 올려놓는 경우가 많다"고 설명했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "멸실 주택과 신혼부부, 가구 분할 등을 감안하면 지역마다 차이가 있겠지만 해당 지역 인구의 0.5% 정도는 신규 입주 물량으로 공급돼야 한다"며 "서울의 내년 입주 물량은 이 숫자의 절반 정도로 줄어들 것으로 보여 주택시장에 영향을 주는 가장 큰 요인이 될 수 있다"고 말했다.

◇ 기존 주택은 '매물 잠김'

정부는 수도권 주택공급 확대방안을 비롯해 전세시장 안정을 위한 전세대책(공공전세 공급 등)을 내놓으며 단기간 주택 공급에 주력하고 있다.

전세대책을 통한 공급물량을 포함하면 내년 총 46만가구, 아파트 기준 31만9000가구가 공급될 것으로 예상하고 있다. 이와 함께 공급대책의 신속한 추진에 총력을 다한다는 방침이다.

하지만 수요자들이 원하는 수준의 주택이 아닌데다(전세대책) 당장 입주할 수 있는 주택도 많지 않다(8.4대책). 내년 상반기 예정돼 있는 사전청약 역시 실입주까지는 최소 2년 이상이 더 필요하다.

당장 새아파트 공급이 부족하다면 수요자들은 기존 주택시장에서 내 집 마련을 해야 하고, 이를 위해선 기존 주택들이 매물로 나와야 하는 상황이다.

이를 위해 정부도 다주택자들의 종합부동산세율을 인상하고, 법인 역시 세금부담을 늘렸다. 이들이 세금부담을 줄이기 위해 보유 주택 일부를 매물로 내놓으면 자연스레 집값도 떨어지고 매물 순환도 이뤄질 것으로 기대했다.

하지만 정부의 정책 효과에 대한 기대가 현실이 될지는 미지수다. 법인과 다주택자들이 몸집 줄이기를 위해 매물을 내놓기는 하겠지만 가격 조정 폭이 크지 않을 수 있고 규모 자체도 시장에 영향을 주긴 어려울 것이란 전망이 많다. 또 매도 대신 증여를 택하는 경우도 늘고 있어 수요자들이 적정한 가격의 매물을 찾기는 어려울 가능성이 크다. 관련기사☞[2021 부동산이 궁금하다]종부세 폭탄, 다주택자 이래도 버틸까

이 때문에 기존의 재고주택이 매물로 나오려면 거래세(양도세)를 줄여야 한다는 목소리가 갈수록 커지고 있다.

고종완 원장은 "다주택자들이 자녀들에게 증여하거나 지인들과 음성적으로 거래하는 경우도 늘고 있는데 가장 큰 이유는 양도세가 높기 때문"이라며 "양도세 중과 유예기간을 좀 더 늘리는 등의 방안으로 퇴로를 열어주면 매물이 나오게 되고, 매물이 다수 나오면 가격 안정 효과도 기대할 수 있다"고 강조했다.

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