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25번째 부동산대책은 '규제 완화'?

  • 2021.01.13(수) 17:29

심상치 않은 분양가에 용적률 상향 등 정책기조 변화 조짐
재건축 등 과감한 규제완화 기대도…"당장은 어려울듯"

'24전24패'

현 정부의 부동산 대책에 대한 시장의 평가다. 규제를 강화할수록 오히려 집값이 뛰고 공급대책은 당장의 수요를 감당하지 못해 여전히 주택시장의 안정을 이루지 못한 탓이다. 

그러자 최근 정책 기조 변화의 조짐이 포착됐다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 방식을 손보고 도심내 역세권, 준공업지역을 택지로 활용하는 방안을 검토하는 등 민간주택 공급을 막는 '지나친 규제'를 개선하려는 움직임을 보이고 있다. 25번째 대책엔 규제 완화의 내용이 담길지 주목된다.  

◇ 심상치 않은 분양가

부동산 정책 기류의 변화는 '분양가'에서 나타나기 시작했다. 

최근 서울 서초구 '래미안원베일리'(신반포3차·경남아파트)의 평당 일반분양가가 5000만원의 벽을 넘은 것. 이 단지는 정부가 집값 상승의 불씨로 주목하는 강남에 위치한 데다 재건축 아파트라는 점에서 규제의 사정권에 들어있다. 

그럼에도 분양가상한제를 적용받은 래미안원베일리의 평당 분양가는 5668만원으로 오히려 HUG의 심사 가격(4892만원)보다 16%나 높게 책정되면서 업계가 술렁였다. ☞관련기사 이젠 '황제청약'…강남 입성 영영 못하나

국토부는 분양가 심사시 지가상승분 등이 반영된 결과라고 설명하면서도 "상한제가 주택공급을 저해하지 않으면서도 적정 분양가 책정을 통해 서민들의 내 집 마련 기회 확대로 이어질 수 있도록 제도 운영과정을 지속적으로 모니터링해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

국토부가 언급한 정책방향은 그동안 꾸준히 제기된 '분양가 통제로 인한 주택공급 저해' 우려를 일정 부분 수용한 것으로 풀이된다. 이를 두고 시장에선 주택공급 확대를 위해 규제를 다소 완화할 수 있다는 시그널을 보내고 있다고 분석하기도 했다. 

HUG의 고분양가 심사 기준 변경도 비슷한 맥락으로 해석되고 있다.

HUG는 고분양가 관리기준을 통해 최근에 분양한 단지 중 입지, 단지 규모 등이 유사한 비교사업장을 선정해 분양가 기준으로 삼고 있다. 강남에선 평당 분양가 5000만원을 넘지 못하는 등 분양가를 강하게 통제하면서 민간 주택사업 일정이 줄줄이 미뤄졌다. 앞으로는 지가상승분을 반영하는 등 좀 더 현실적인 기준이 마련될 것으로 예상된다.

◇ 재건축 규제도 완화?…"당장은 힘들것"

이런 분위기에 25번째 부동산대책에 대한 기대감이 높아지고 있다. 정부가 서울 도심의 주택공급 확대에 적극적인 만큼 다른 규제에 대해서도 전향적인 검토에 들어갈 수도 있다는 전망이 조심스레 나온다.

문 대통령의 신년사만 봐도 지난해 1월엔 '투기와의 전쟁'을 선포하며 강경한 기조를 보였으나 올해는 취임 후 처음으로 "송구한 마음"이라며 부동산 문제에 대해 사과했다.

향후 대책으로 예상되는 방안으로는 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등의 고밀개발이다. 

저층 주거지 개발을 위한 소규모 재건축 사업 활성화 방안도 유력하다. 소규모 재건축에 LH 등 공공이 참여해 사업을 이끌게 하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주고 추가된 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하게 하는 방식이 추진되고 있다. 

서울 재건축 규제 완화도 관심사다. 오는 4월 서울시장 선거를 앞두고 서울시장 후보자들이 너도나도 규제완화로 승부수를 두고 있는 만큼 기대감이 높다. 

하지만 현재 예상되는 대책들은 주택시장 안정에 큰 영향을 미치지 못하는 데다 당장 과감한 규제 완화가 시행되긴 어려울 것이란 전망이 나온다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지난 몇 년간 너무 많은 규제를 성급하게 내는 바람에 정책이 꼬였다"면서 "당장 주택공급을 늘리려면 과감하게 규제를 완화해야 하는데 그렇게 되면 기존의 정책에 반하는 셈이라 유의미한 대책이 나오기 어려운 상황"이라고 말했다.

이어 "공공이 주도하는 정비사업은 집값 상승의 불씨가 될 수 있고 역세권, 준공업지역 개발 등은 난개발의 우려가 있다"며 "이밖에 분양가 규제 완화, 민간 재건축 규제 완화 등은 현재의 정책 기조와 정반대로 가는거라 시행하기 어려울 것"이라고 내다봤다. 

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