"주택시장의 불안을 조기에 해소하고 서민 주거안정을 이룰 구체적인 실행방안을 마련하는 데 정책 역량을 집중해야 합니다."(29일 변창흠 국토교통부 장관 취임사)
"집 걱정을 덜어드리겠다는 약속을 매듭짓지 못하고 떠나게 돼 무척 마음이 무겁고 송구합니다"(28일 김현미 전 국토교통부 장관 이임사)
2017년 6월 취임이후 3년반만에 떠나는 김현미 국토부 장관이나 이날(29일)부터 업무를 시작하는 변창흠 국토부 장관 모두 한목소리로 집값 불안을 언급했다. 그만큼 시급한 당면과제다.
변 장관은 취임 전 온라인 기자간담회와 인사청문회 등을 통해 '공급'을 무엇보다 강조해왔다. 이날 역시 취임사에서 "도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위한 구체적인 방안은 내년 설 명절 전에 마련해 발표하겠다"고 밝혔다. 누차 강조해온 지하철 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등의 고밀개발 등이 담길 전망이다.
이는 공급이 필요하다는 점에선 시장의 요구와 일치한다. 하지만 그 방법론 등에선 여전히 결을 달리하고 있고 당장 효력을 내기 어렵다는 지적이 많다.
이미 많은 전문가와 연구기관들이 내년에도 주택시장은 상승세를 지속할 것으로 전망하고 있다. 내년은 사실상 이번 정부 마지막 해나 마찬가지이고 변창흠 장관이 맞이할 첫해이지만 '변창흠식 해법'이 큰 변수로 작용하기 어렵다는 전망이다.
◇ 고밀개발도 공공자가주택도 '어림없다'
변창흠 장관은 그동안 역세권 고밀개발을 비롯해 준공업지역, 저층주거지 등의 개발을 통한 주택 공급을 강조했다.
특히 현재 서울내 지하철 역세권의 평균 용적률은 160% 수준으로 저밀개발돼 있어 용적률을 300% 이상으로 높여 고밀개발하는 방안을 제시했다. 역세권 면적도 반경 350m로 설정돼 있는 범위를 500m로 확대하는 내용 등이다.
그동안 많은 전문가들이 도심 고밀개발을 언급해왔지만 이것이 현재 시점에서 주택시장 안정에는 크게 도움이 되지 않을 것이란 시각이 많다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "고밀개발은 사실 오래 전부터 해왔어야 하는 것인데 지금 당장 한다고 해도 실현되기까지 시간이 걸린다"며 "우선은 해당 땅을 소유하고 있는 민간에서 할 마음이 있어야 할 수 있는 것 아니냐"고 말했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수도 "소유주마다 처한 여건들이 있고 공공이 원한다고 해서 (고밀개발을)한다는 보장이 없다"며 "민간에선 수익성이 나오지 않으면 움직이질 않는데 지금은 개발이익으로 너무 많이 가져오려고 하니까 안되는 것"이라고 꼬집었다.
이어 "역세권 범위를 500미터로 늘리면 현재 역과 역사이의 간격이 1~1.5㎞라고 하면 가능한 개발지는 전부 용적률을 높이겠다는 것인데 이 경우 역세권의 개념이나 역세권 고밀개발의 의미도 모호해진다"고 덧붙였다.
무엇보다 변 장관은 민간 재개발 재건축 활성화보다는 공공의 개입을 강조했다. 특히 이 과정에서 발생하는 혜택(개발이익)이나 부작용(투기수요) 등을 해소할 수 있는 방안으로 개발이익 환수(임대주택 공급 등) 등을 꼽고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "역세권 고밀개발 등 대부분이 공공이 개입해서 공급을 늘리겠다는 것이어서 한계가 있다"며 "민간개발을 활성화시켜야 한다"고 강조했다.
◇ 규제완화로 거래 숨통 트는게 더 시급
결국 누적된 규제로 꼬일대로 꼬인 실타태를 푸는 방법은 일부 규제를 완화하는 수밖에 없다는 것이 상당수 전문가들의 의견이다. 특히 이번 정부의 마지막 1년을 남겨놓은 상황에선 단기에 효과를 낼 수 있는 대안을 찾기 어렵다는 시각이 우세하다.
추가적인 공급대책을 내놓기보다는 전세든 매매든 시장에서 거래가 이뤄질 수 있도록 기존 규제를 손봐야 한다는 것이다. 대표적으로 다주택자의 양도세 중과 완화(혹은 한시유예), 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 제도 보완, 실거주 요건 완화 등이다.
이창무 교수는 "지금은 재고 총량의 문제가 아니라 거래되는 물량, 수급의 문제이기 때문에 중장기 공급계획을 갖고 풀수 있는 상황이 아니다"면서 "단기적인 시장의 수급 문제를 푸는데서 방향을 찾아야 한다"고 조언했다.
이 교수는 "임대차 2법으로 인해 임대 물량이 나오지 않고 이중가격이 형성되면서 해법을 찾기 힘들어졌다"며 "임대시장의 이 문제부터 푸는게 먼저"라고 지적했다.
김덕례 실장도 "전세시장의 이중화(계약갱신, 신규)가 진행되고 있는데 신규로 나오는 시장은 축소돼 있고 축소된 시장에서의 전세 불안은 더 커질수 있다"며 "계약갱신을 하더라도 2년 후엔 이 축소된 시장에서 서로 다툼을 해야 하는 상황이라 불안할 수밖에 없다"고 말했다.
이어 "2년 후 3기 신도시 입주와 잘 맞물리면 완화될 수 있지만 입주에 차질이 빚어지면 짧게는 2년에서 길게 4년간 전월세 수급과 매매시장의 불안정성은 지속될 수 있다"며 "당장 집중해야 할 과제는 전세시장과 매매시장, 신규공급 이런 것들이 잘 연계될 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.
아울러 "임대차2법을 되돌리수 없으니 각종 실거주 요건을 강화한 것들을 풀어야 한다"며 "이런 것들이 임대차2법과 묶이면서 전세매물을 줄이고 있다"고 말했다.
권대중 교수는 "다주택자의 양도세 중과를 완화해줘야 시장에 매물이 나오고 가격이 안정될 수 있다"고 조언했다.
