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'대못' 주거정비지수제 폐지…강북 재개발 '탄력'

  • 2021.05.26(수) 10:56

서울시 주도 '공공기획' 도입…구역지정까지 2년내
후보지 공모일 이후 다세대 신축 등 지분쪼개기 차단

재개발사업을 가로막는 대표적인 '대못 규제'인 주거정비지수제가 6년 만에 폐지된다. 

노후 주거지가 많고 옛 뉴타운 해제 지역이 다수 포진해 있는 강북 지역의 재개발사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다.

재개발 활성화 과정에서 투기세력 유입을 차단하기 위해 후보지 공모일을 '권리산정기준일'로 정하고 이후 지분쪼개기 등을 원천 차단한다는 방침도 내놨다.

서울시는 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하기 위해 이같은 내용의 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 26일 발표했다. 

오세훈 서울시장/사진=이명근 기자

주거정비지수제 6년 만에 폐지

그동안 규제완화에 기대감이 가장 컸던 주거정비지수제는 폐지키로 했다. 주거정비지수제는 박원순 전 서울시장이 정비사업의 필요성을 판단하는 정략적·정성적 평가방식으로 정비구역 지정의 가장 큰 진입장벽으로 작용했다. 이런 영향으로 지난 2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한건도 없는 상태다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다.

이 제도가 폐지되면 재개발 구역지정을 위한 법적요건인 필수항목(노후도 동수 2/3이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다. ▷관련기사:[집잇슈]재개발 '대못 규제' 6년 만에 뽑히나 (5월23일)

오세훈 서울시장은 "재개발부터 정상화하겠다"면서 "재개발 규제완화를 통해 2025년까지 24만가구 주택공급을 시작해 최근 10년간 주택공급 감소분을 만회해 나갈 것"이라고 밝혔다.

'공공기획' 전면도입…절차 단축

서울시가 주도하는 '공공기획'을 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다.

공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도 소요됐던 절차를 3분의 1(14개월)로 단축할 수 있다는게 서울시측 설명이다.

서울시는 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등의 절차는 보호·강화할 방침이다. 현재 주민동의율 확인 절차는 총 3단계로 주민제안 단계(10%), 사전타당성 조사 단계(50%), 정비구역 지정 단계(2/3이상)다. 

다만 사전타당성 조사는 공공기획 도입으로 통합·폐지되는 만큼 주민동의율 확인절차를 2단계로 간소화한다. 대신 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30% 높여 주민간 갈등을 최소화한다.

서울시는 재개발해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 서울시 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 170여곳이 건물 노후화가 심각한 것으로 파악됐다. 

특히 해제지역 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼 있어 재개발 재추진이 활성화되면 지역균형발전 효과도 기대할 수 있다고 보고 있다.

2종 일반주거지역 7층 제한 완화

또 2종 일반주거지역중 난개발 등을 막기 위해 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 현재 서울시 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그중 2종 7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달한다.

구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.

서울시는 이같은 6대 규제완화책 시행을 위해 오는 10월까지 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리한다. 

아울러 투기세력 유입차단을 위한 대책도 내놨다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시한다. 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단할 예정이다.

후보지선정 후에는 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 토지거래허가구역 지정 등 다각도의 조취를 취할 예정이다.

오 시장은 "부동산시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래 서울시의 권한을 총동원해 추가대책도 지속적으로 강구하겠다"고 강조했다.

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