'서울 분양시장 최대어'인 강동구 둔촌주공 재건축(둔촌올림픽파크에비뉴포레)에 서서히 안개가 걷히고 있다.
일반분양가 산정을 두고 조합원들간 이견이 생기면서 2년여간 진통을 겪었던 재건축 사업이 다시 속도를 내기 시작했다. 지난달 업무 진용이 갖춰진 둔촌주공 새 조합은 연말에 분양가 심사를 추진해 내년 2월 일반분양에 나선다는 방침이다.
다만 이번 주 국토부의 분양가상한제 개선안 발표가 예정돼 있어 조합의 계획대로 사업이 추진될 수 있을지 주목된다.
2년여 줄다리기…내년 2월이 'D-day'
둔촌주공 재건축조합은 지난 21일 조합원 소식지를 통해 일반분양 및 조합원 동‧호수 추첨 일정 등을 알렸다. 새 조합 출범 후 분양 일정을 공식적으로 제시한 건 이번이 처음이다.
강동구 둔촌동에 위치한 둔촌주공은 지하 3층~지상 최고 35층, 1만2032가구로 조성되는 '단군이래 최대 재건축' 단지로 일반분양 물량만 4786가구에 달해 분양 시장의 뜨거운 관심을 받아 왔다.
시공사인 대우건설(1단지), HDC현대산업개발(2단지), 현대건설(3단지·주간사), 롯데건설(4단지)의 공사도 순조롭게 진행되고 있다. 2019년 12월 공사를 시작한 둔촌주공은 현재 단지 전체 공정률이 39.22%에 달하며 최고 12층까지 골조를 올린 단지도 있다.
그러나 '분양가 갈등'으로 2년 가까이 사업이 가다서다를 반복했다. 정부의 분양가 규제가 도화선이 되면서 조합원들간 갈등이 심화한 탓이다.
지난 2019년 조합원들은 일반분양가를 3.3㎡(1평)당 3550만원을 원했으나 주택도시보증공사(HUG)가 평당 2990만원을 제시하면서 분양가 줄다리기가 시작됐다. 조합원들은 평당 2990만원에 일반분양할 경우 조합원 1인당 약 1억3000만원의 분담금이 추가된다며 반발했다.
이후 비대위격인 둔촌주공조합원모임을 중심으로 구조합장 해임총회에 나섰으나 구조합 집행부가 총회결의효력정지가처분을 제기하면서 업무 공백이 생겼다. 그러다 올해 들어 새로 조합 집행부를 꾸리고 정비업체 등 각종 협력업체와 계약을 하면서 지난달에야 업무 진용을 갖추게 됐다.
새 조합이 당장 해결해야 할 과제는 가장 큰 산인 '일반분양가 산정'이다.
조합은 이달 국토교통부의 분양가상한제 개선안이 발표되면 이에 따른 분양가 산정 업무에 착수할 계획이다. 11월엔 택지감정평가를 의뢰해 분양가산정 및 분양가심사 자료작성을 완료하고 12월에 분양가 심사를 신청한다는 방침이다.
내년 1월에 분양가 심사결과가 나오면 이를 토대로 조합원 분양 및 관리처분을 준비하고, 2월에 조합원 동·호수 추첨 및 관리처분총회와 일반분양 입주자모집공고에 나선다.
분양가상한제 변수될까…최종 분양가는?
다만 이번 주 발표될 국토부의 '분양가상한제 개선안'이 변수가 될 전망이다.
분양가상한제는 6개월마다 책정되는 건축비와 택지비에 가산비를 더해 분양가의 상한선을 설정하는 제도로 주변 시세의 70~80% 수준으로 책정되는 게 일반적이다.
이에 상한제 적용 지역에선 조합들이 분양을 미루거나 지제차와 분양가를 두고 갈등을 겪어왔다. 지자체마다 분양가 인정 항목, 심사 기준 등이 다르다는 문제점도 있었다. 국토부가 상한제 개편에 나선 배경이다.
국토부가 업계의 요구사항을 수용하는 차원에서 제도를 개편하는 만큼 이전보다 분양가를 높게 책정할 수 있을 것으로 기대되고 있다.
둔촌주공 조합도 분양가상한제 개선안 발표 시점을 기준으로 분양 일정을 잡아놓은 만큼, 이번 개선안에 따라 사업 순항 여부가 판가름 날 것으로 보인다.
시장에선 기존 분양가상한제를 적용해도 둔촌주공의 평당 일반 분양가는 3700만원 이상일 것으로 추산하고 있다.
둔촌주공 조합이 지난 9월 총회 안건중 '일반분양가 산정업무 대행업체 입찰지침서 평가기준'으로 입찰 참여업체의 인센티브에 대한 입찰기준금액을 평당 3700만원으로 제시해서다.
이에 대해 조합 관계자는 "평가기준일뿐 특별한 의미없는 금액"이라며 "평당 5600만원으로 일반분양한 서초구 래미안원베일리의 경우 일반분양가 산정업무 대행업체 입찰시 인센티브 기준금액으로 4800만원을 제시한 바 있다"고 설명했다.
새 조합이 재건축 목표로 '추가분담금 없는 디에이치급(써밋급,르엘급) 명품아파트'을 설정한 만큼 일반분양가가 예상보다 높을 것이란 전망도 나온다.
이럴 경우 11월부터 개선되는 생애최초 특별공급 제도도 노리기 힘들어 보인다.
내달부터 개선되는 신혼부부‧생애최초 특별공급 제도를 보면 생애최초 특공 물량의 30%는 1인 가구(전용 60㎡ 이하)도 포함해 추첨제로 당첨자를 선정한다. 그러나 둔촌주공의 일반분양가가 평당 3000만원대 후반으로 책정되면 전용 59㎡의 총 분양가가 9억원을 넘어 1488가구에 달하는 특공 물량이 사라질 수 있다.
