집을 사고 팔 때 생긴 양도차익에는 양도소득세가 붙는데요. 이 때, 단순하게 살 때와 팔 때의 집값 차이만으로 세금을 계산하지는 않습니다.
주택을 취득할 때 들었던 각종 비용 중 일부는 차익에서 빼주고요. 살면서 집의 가치를 높인 것으로 인정되는 각종 주택 수리비용 등도 제하고 세금을 계산합니다. 필요경비라고 하죠.
필요경비만 잘 챙겨도 양도세를 상당부분 줄일 수 있는데요. 일부 비용은 필요경비 인정여부를 판단하기가 어려운 것이 사실입니다. 특히 주택 전체적인 인테리어나 리모델링을 하고 입주하는 경우 각각 어떤 비용이 필요경비로 인정되는지에 대한 구분이 쉽지 않죠.
보일러 교체는 되고 보일러 수리는 안 된다
세법에서는 '자본적 지출'이라고 해서 자산가치를 상승시킨 지출에 대해서만 필요경비로 인정하도록 정하고 있습니다.
주택을 더 오래 쓸 수 있도록 내용연수를 늘리거나 일부를 새것으로 교체하는 수준의 의미있는 수리만 필요경비로 인정한다는 뜻힙니다. 정확하게는 개량과 확장, 증설 등만 인정됩니다.
예를 들어 새로 사서 들어간 집이 비교적 신축이어서 도배와 장판 공사만 하고 입주했다고 한다면 그 비용은 필요경비에 포함되지 않습니다. 도배장판 정도로는 주택의 자산가치가 늘었다고 보기 어렵거든요.
하지만 베란다를 확장했거나 샷시를 통으로 교체하고, 보일러를 새것으로 교체하는 등의 공사를 했다면 그 비용을 나중에 양도차익에서 제외할 수 있습니다.
그런데 집주인 입장에서 다소 애매한 경우도 있습니다. 화장실 변기를 새것으로 교체하거나, 싱크대를 새것으로 바꾼다거나 한 경우입니다.
이 경우 집주인에게는 나름 큰 공사였지만, 필요경비로 인정은 받지 못합니다. 주택의 구조를 개량하거나 확장, 증설한 것이 아니기 때문이죠.
이런 개별적인 공사가 동시다발적으로 실시되는 리모델링의 경우에는 어떨까요. 욕실도 변기만 교체한 것이 아니라 배관도 바꾸고, 타일도 새걸로 깔았으며, 싱크대뿐만 아니라 샷시까지 교체할 수 있습니다.
이렇게 복합적으로 인테리어나 리모델링이 진행됐을 때에는 전체 공사에 대해 계약하고, 비용도 한 번에 결제하는 것이 보통인데요. 하지만 이런 경우라도 리모델링 금액 전체를 필요경비로 넣어 양도세를 신고하면 안됩니다. 추후 국세청에서 비용인정을 받지 못해서 세금을 토해내는 경우도 있거든요.
전체 리모델링이라 하더라도 이왕이면 항목별 견적서를 참고해서 세무대리인을 통해 필요경비를 각각 구분해 신고하는 것이 필요합니다.
법무사비용과 중개수수료 영수증을 챙겨두자
집을 사고 팔 때 들어가는 수수료 등 각종 부대비용도 필요경비에 포함될 수 있습니다.
우선 취득세 납부액이 필요경비에 해당하고요. 농어촌특별세와 인지세 등도 모두 필요경비입니다.
또 법무사 비용과 세무상담을 받은 세무사 수수료, 공인중개사에게 지급한 중개수수료도 양도차익에서 뺄 수 있는 필요경비입니다.
공인중개수수료는 전월세의 경우는 인정되지 않고, 취득과 양도계약에서만 인정되는데요. 법정 수수료보다 초과해서 지급하는 경우, 초과지급액도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
주택 소유권을 확보하기 위한 소송비용이나 화해비용도 필요경비에 해당하고요. 오래된 주택은 재건축을 위한 철거비용도 필요경비에 포함됩니다.
하지만 취득세 등 세금을 늦게 납부해서 부담하는 가산세는 경비인정을 받지 못합니다. 은행 대출이자나 매매계약 위약금 등도 포함되지 않고, 양도거래에서 지출한 감정평가 수수료도 필요경비가 아닙니다.
필요경비에 해당하는 항목이라도 증빙은 필수입니다. 인테리어나 리모델링 공사를 할 때에는 세금계산서나 카드영수증, 현금영수증과 같은 적격증빙을 받아두는 것이 필요합니다. 공사현장 사진이나 동영상이 도움이 될 수도 있죠.
법무사 수수료나 공인중개 수수료 등은 대부분 현금영수증 발급이 가능하니까 나중에 집을 팔 때까지 잘 챙겨둬야 합니다.
