양도소득세 규정은 주택 시장 변화에 따라 정말 자주 바뀌었는데요. 덩달아 1세대 1주택, 특히 일시적인 1세대 2주택에 대한 양도세 비과세 요건도 수시로 개정돼 혼란이 많았습니다.
최근 주택가격 하락과 함께 다시 관련 규정들이 단순화되고 있기는 한데요. 하지만 일시적인 2주택의 양도세 비과세 판단은 여전히 어렵고 복잡합니다.
어떤 경우에 일시적인 2주택 비과세 대상이 되는지 대표적인 요건을 중심으로 정리해봤습니다. ▶도움말 : 최왕규 세무사(참세무법인 마포지점)
① 보유요건 : 구입한 지 2년이 지난 집인가요?
우선 1주택자가 양도세 비과세를 적용받으려면 2년 이상 보유한 뒤에 팔아야 합니다.
2년도 지나지 않아 다른 주택으로 갈아타는 경우는 1주택자라고 하더라도 투기목적의 단기매매로 보고 비과세 혜택을 주지 않거든요. 단기 보유 주택은 오히려 더 높은 양도세율을 적용합니다. 2년 미만은 60%, 1년 미만은 70% 세율로 양도소득세를 계산하죠.
구입한 지 2년이 넘지 않은 시점에서 갈아탈 집을 먼저 사고, 종전주택 보유기간이 2년을 넘기를 기다려도 될 것 같은데요.
이 경우에도 주의할 점이 있습니다. 반드시 종전주택을 취득한 날로부터 1년은 지난 후에 갈아탈 집을 사야 한다는 겁니다.
종전주택을 취득한 날로부터 '1년이 지난 후에 신규주택을 취득한 경우'에만 일시적 1세대 2주택으로 인정받을 수 있거든요.
② 거주요건 : 조정대상지역에서 직접 살았나요?
1주택자(일시적 2주택 포함)는 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요.
하지만 취득 당시 조정대상지역의 주택은 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주도 해야 합니다. 2년 보유에 2년 거주요건이 추가되는 거죠.
조정대상지역 주택의 거주요건은 2017년 8월 3일부터 추가됐는데요.
따라서 '2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택'을 파는 경우 '2년 이상 보유'하고 '2년 이상 거주'한 경우라야만 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
거주요건 대상이 되는 조정대상지역은 취득일 당시 기준으로 판단하는데요.
예를 들어 2017년 8월 4일에 조정대상지역인 서울 영등포구의 주택을 취득한 경우 조정대상지역에서 해제된 지금(2023년 1월 16일 현재 기준) 팔더라도 2년 거주요건을 따지게 됩니다.
취득 당시에 조정대상지역이었다가 양도 시점에 조정대상지역에서 해제되더라도 거주요건은 그대로 존재한다는 사실에 주의해야 하죠.
2년 거주요건은 보유하는 기간을 통산해서 따지는데요. 총 보유기간 중 2년 이상만 거주했다면 요건을 갖춘 게 됩니다. 1년 거주하고, 임대를 놓다가 다시 1년 거주해서 2년을 채웠다면 거주요건을 갖춘 겁니다.
③ 처분요건 : 혹시 아직 안 팔았나요?
1세대 1주택자라도 이사를 하거나 집을 갈아타는 경우 일시적으로 2주택이 되는 기간이 있을 수 있죠. 새로 산 집과 팔 집의 보유기간이 잠시 겹치는 겁니다.
이 때 3년 내에만 종전주택을 처분하면 종전에 보유하던 주택을 팔 때 생기는 양도세를 비과세합니다. 그냥 1세대 1주택자처럼요.
그런데 일시적인 2주택이라 하더라도 조정대상지역 집을 팔고 조정대상지역의 집을 사는 경우는 종전 집을 ‘2년 내’에 팔아야 했습니다.
하지만, 정부가 이번에 이 요건을 완화했습니다. 조정대상지역 내에서 주택을 갈아타더라도 종전주택을 ‘3년 이내’에만 팔면 비과세를 받을 수 있도록 하는 거죠.
조정대상지역 내 처분요건 완화는 정부 정책발표일인 2023년 1월 12일 이후에 양도하는 주택부터 적용되는데요.
사실 지금은 조정대상지역 대부분이 풀린 상황이어서 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내에서 주택을 갈아타는 경우가 아니라면 크게 달라질 것은 없습니다.
다만, 종전에 2년 내에 처분해야 했던 집(2022.5.10~2023.1.11 사이 조정대상지역 취득)인데 2년을 넘겼거나 심지어 1년 내에 처분해야 했던 집(2019.12.17~2022.5.9 사이 조정대상지역 취득)인데 처분하지 못하고 아직 보유중인 경우라면 비과세의 여지가 새롭게 생깁니다.
아직 신규주택을 취득한지 3년이 넘지 않았고, 종전주택을 현재까지도 처분하지 않았다면, 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있으니 날짜를 꼭 체크 해봐야겠습니다.
1세대 1주택 양도세 비과세는 주택가격(양도가액)이 12억원 이하인 경우에 적용됩니다. 1세대 1주택이라도 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 계산해서 부담해야 하는데요. 이 때에도 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간×4%+거주기간×4%, 10년 최대 80%)를 적용받을 수 있습니다.
