재건축 초과이익환수제가 6년만에 부활했다. 이 제도는 지난 2006년 주택시장의 안정화를 위해 도입됐지만 부동산 거래가 위축된다는 이유로 2013년부터 2017년 유예됐다. 하지만 올해부터 다시 시행에 들어가면서 강남권 재건축 시장에 영향을 줄 것으로 보인다.
실제 지난 2일까지 관리처분인가를 신청하지 못한 사업장은 초과이익환수제 적용대상이 되면서 재건축 단지간 희비가 엇갈리고 있다. 올해 정부의 각종 부동산 규제가 시행되는 가운데 규제가 적은 비적용단지에 수요가 몰리는 등 쏠림현상이 나타날 수 있다는 관측도 나온다.
◇ '세금 폭탄' 단지 간 희비 교차
4일 업계에 따르면 잠실주공5단지, 대치동 은마아파트, 압구정 한양7차 등이 초과이익환수제를 적용받게 됐다. 이들 조합은 재건축으로 인한 평균 이익이 1인당 3000만원을 넘어설 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다.
송파구 잠실주공5단지는 최고 50층 주상복합 건립안이 통과됐지만, 심의 절차가 늦어지면서 재건축 초과이익환수제를 피하지 못했다. 압구정 한양7차는 통합조합 설립 문제가 발생하면서 초과이익환수제 적용에서 벗어나지 못했다.
강남권 최대 재건축인 은마아파트는 '35층 재건축' 심의가 미뤄지면서 진작에 초과이익환수제 적용이 예정돼 있었다. 현재 추진위원회 단계에 있다. 대치동 쌍용1·2차, 서초구 반포주공1단지(3주구), 송파구 문정동136 일대 등도 환수제 적용을 받게 됐다.
반면 잠실 미성·크로바, 한신4지구 등은 지난해말 관리처분총회를 열면서 재건축 초과이익환수제 적용을 피했다. 이 단지들은 재건축 분담금을 덜고 분양가 상한제도 적용받지 않게 됐다.
송파구 잠실 미성·크로바 아파트 재건축 조합은 지난달 26일 관리처분인가를 신청했다. 공사비가 1조원에 이르는 서초구 잠원동 한신4지구도 지난달 29일 관리처분인가 신청을 완료하면서 초과이익환수제를 가까스로 피했다.
서초구 서초신동아는 지난달 22일 관리처분총회를 열어 관리처분신청을 마쳤다. 잠원동 신반포14차도 지난달 23일 총회를 열어 관리처분신청을 완료했다. 이밖에 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 통합 단지, 개포주공4단지, 청담삼익아파트 등은 초과이익환수제 대상에서 제외됐다.
◇ 비적용단지 '쏠림'…향후 잡음 우려
반포주공1단지(1·2·4주구)도 조합원들 간 논쟁이 있었지만 가까스로 피했다. 지난달 26일 열린 관리처분총회에서 설계안에 특화설계와 이사비 지급 등이 빠졌다며 조합원들 간 논쟁이 벌어졌다. 그러나 일단 환수제 적용을 피하자는 데 의견이 모아지면서 기존 설계안으로 관리처분계획 인가를 신청했다.
하지만 환수제를 피하기 위해 무리하게 사업을 진행한 단지는 향후 문제가 발생할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "초과이익환수제 부활로 사업이 빠르게 진행됐던 부분이 있었기 때문에 간과했던 부분 역시 있었을 것"이라며 "고비를 넘겼지만 이후에도 잡음이 발생할 가능성이 높다"고 말했다.
한 건설사 관계자도 "연내까지 관리처분인가를 받기 위해 조합원들간 의견도 제대로 수렴되지 않은 채 서면 등으로 사업을 진행하면서 사업 진행하면서 분쟁 소지가 생길 수 있다"고 말했다.
부동산114 관계자는 "공동사업시행방식을 채택한 경우 사업 속도는 빨라질 수 있지만 시공사와 사업이익을 나누는 구조 등이 되면서 추후에 문제가 생길 수 있다"고 지적했다.
재건축 초과이익환수제 시행으로 인해 비적용단지에 쏠림현상이 나타날 것이라는 전망도 나온다. 권 팀장은 "규제가 덜한 단지에 수요자 및 투자자들이 몰리게 되고 그 단지는 가격이 오를 수밖에 없다"면서 "강남권 내에서도 차별화 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.
| ▲ 서울 서초구 반포 1단지 1·2·4주구. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
