"반의 반값"…SH표 지분적립형 주택은?

"보통 '반값 아파트'라고 하는데 지분적립형 분양주택은 '반의 반값, 4분의1 값' 아파트다."

김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 12일 이 공사의 생애주기별 주택 브랜드를 발표하는 자리에서 이렇게 말했다. 8·4대책에서 나온 지분적립형 분양주택 얘기다. 분양가의 20~40%만 내고 집을 취득한 뒤 나머지는 살면서 지분을 채워나가는 제도다. 저렴한 가격으로 주택 구매 기회를 제공하면서 '로또' 분양도 막을 수 있는 정책으로 소개됐다.

SH공사는 서울시에서 첫 시행하는 지분적립형 분양주택의 주택브랜드를 '연리지홈'으로 짓고 공급 준비에 나섰다고 이날 밝혔다. 신혼부부 등 3040세대, 소득 5~6분위를 겨냥한 공공주택이다. 청년들이 주거와 사무공간으로 사용할 수 있는 임대주택인 '에이블랩', 은퇴를 앞둔 50~60대를 위한 연금형 소규모주택정비사업인 '누리재' 등의 모델도 공개했다.

지분적립형 분양주택의 브랜드인 '연리지홈'은 SH공사와 시민이 연리지 가지처럼 내집마련의 꿈을 함께 만들어가는 과정이라는 의미를 담아 지어졌다. 이 주택은 서울시와 SH공사가 무주택 실수요자들의 내집마련과 취득부담 완화를 동시에 충족하기 위해 마련한 새로운 분양모델이다.

입주 시 분양가의 20~40%만 내고 나머지 지분은 4년마다 10~20%씩 추가 취득할 수 있다. 100% 취득할 때까지는 행복주택 수준의 임대료(임대보증금 및 월세)를 납부하면 된다. 제3자에게 매각도 가능하다. 처분 손익은 그 시점의 지분비율대로 분할 환수한다.

SH공사 김 사장은 "지분적립형 분양주택은 투기이익 근절, 로또분양 지양과 임대와 분양을 아우르는 포용적 주택"이라며 "주택을 저렴하게 공급하면서도 장기적으로는 (실수요자들의) 자산을 형성하게 할 것"이라고 말했다. 그는 "자산 자체가 복지"라며 "초기 분양금(20~40%)에 따라 집값이 반의 반값 또는 5분의 1이 될 수도 있는 것"이라고 덧붙였다.

김 사장은 또 "그동안 소득 1~4분위를 대상으로는 임대주택이 공급돼 왔고, 7분위 이상은 일반주택을 이용할 수 있었다"며 "지분적립형 분양주택은 (주택 정책에서) 빠져 있던 소득 5~6분위를 타깃으로 설정했다"고 말했다. 서울시와 SH공사는 저이용 유휴부지 및 공공시설 복합화사업 등 신규사업 대상지에서 지분적립형 주택을 공급할 계획이다.

50~60대 장년층의 안정적 노후생활을 보장하는 연금형 소규모주택정비사업 주택은 '누리재'라고 이름을 붙였다.

연금형 소규모 주택정비사업은 주택의 노후화와 집주인의 고령화가 동시에 진행중인 저층노후주거지 특성에 맞는 정비사업 모델이다.

60세 이상 집주인이 원할 경우 기존주택을 공공에 매각하고 해당 부지에 건설되는 공공임대주택에 재정착할 수 있다. 아울러 매각대금에 이자를 더해 10~30년 동안 연금처럼 분할해 받을 수 있다.

예를 들어 자산평가액이 2억7700만원인 집주인이 30년 연금형을 선택할 경우, 공공임대주택 재정착을 위한 보증금과 월임대료를 선공제한 후 30년간 66만~77만원을 수령할 수 있을 것으로 예상된다. 보증금을 매각가에서 공제하지 않고 별도 납부할 경우 77만~89만원을 수령할 수 있다.

청년들의 주거와 창업을 동시에 지원하는 임대주택 브랜드는 '에이블랩(ablab)'으로 명명됐다. 기존 청신호 주택과 더불어 20~30대를 위한 주택이다. 청년들의 창업 도전을 지원하기 위해 기존의 '도전숙'을 한 단계 업그레이드한 것이라는 설명이다.

도전숙(도전하는 사람들의 숙소)은 창업을 꿈꾸는 청년들이 주거와 사무 공간으로 사용할 수 있는 임대주택으로 1인 창조기업 및 예비창업자를 위한 직주일체형 창업지원주택이다. 입주자는 최장 6년까지 거주할 수 있으며, 현재까지 총 563호가 조성됐다.

에이블랩에는 ▲캠퍼스타운 인근 창업 클러스터 조성 ▲자치구-대학-SH 3각 협력강화 ▲건설형 도전숙 사업참여 ▲포스트코로나에 대비한 신규 평면개발 등이 포함될 계획이다.

다음은 김세용 SH공사 사장, 천현숙 SH도시연구원장과 기자들과의 일문일답이다.

-지분형주택의 초기 분양가 부담 범위가 20~40%인데 구체적인 비율은. 

▲아직 미정이다. 구체적인 사이트(장소)가 정해지면 거기에 따라 설계할 것이다.

-지분형주택 처분 시 공유지분권자(SH공사)의 동의를 받아야 하는건가. 

▲주택 처분 시 한국감정원, KB국민은행 등 공신력 있는 기관이 조사한 당시 시세를 기준으로 현저한 차이가 있는 경우를 판정한다. 지인에게 과도하게 주택 가격을 내려 팔거나 하는 등의 사례는 막기 위해서다. 구속력 있는 장치는 아니다. 동의를 구하는 절차가 있지만 허가제 개념은 아니다.

-성동구치소, 재건마을, 용산정비창 등 기존 발표 부지도 지분형주택으로 공급하나. 또 저이용 유휴부지, 공공시설복합화 사업 부지 중에서는 어느 곳을 고려 중인가.

▲확정된 바 없다. 구체적인 사이트는 아직 말할 수 있는 단계가 아니다. 다만 저이용 유휴부지 중에 SH공사가 하는 콤팩트시티(빗물펌프장 등)는 임대로만 조성돼 있어서 넣을 수 없다. 그 외 넣을 수 있는 땅이 많이 있는데 나중에 구체화할 수 있을 것 같다.

-지분형주택의 평형 확장 계획은.

▲SH공사가 공급하는 임대주택 중 동일한 임대료로 평형을 늘려주는 제도가 있다. 연리지홈은 그런 정책 결정을 안 한 상태지만, 20년 이상 작은 평형에서 사는게 무리라는 건 공감하고 있다.

-지분적립형 주택도 대출이 되나.

▲수분양자가 매입하는 최초 지분에 한해서만 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 주거실태조사에 따르면 국내 생애최초 주택 마련할 때 평균 38%만 대출을 받는다. 60% 정도는 자부담하고 있다는 뜻으로, 초기 지분 부담이 과도한 부담이라고 생각하진 않는다.

-지분형주택은 모두 추첨제인가.

▲아직 최종 확정되지 않았다. 정책적 디테일은 국토교통부와 협의해봐야 한다. 다만 3040 신혼부부에게 기회를 주자는 의도로 추첨제를 많이 늘리기로 했다.