올해는 무주택 실수요자들이 내 집 마련을 할 수 있는 절호의 기회였다. 하반기부터 인천 계양을 시작으로 3기 신도시 사전청약이 본격화되기 때문이다. 서울 집값은 너무 올라 접근이 힘들고, 3기 신도시는 앞선 (1‧2기)신도시보다 서울 접근성이 좋다는 점에서 젊은 층의 기대가 컸다.
하지만 LH(한국토지주택공사) 직원들의 땅 투기 논란이 터지면서 3기 신도시 전체가 흔들리고 있다. 정부는 서둘러 조사를 마치고 계획대로 주택공급을 진행하겠다는 방침이지만 여기저기서 반발이 터져나오고 있다.
이제 청약 대기 수요자들은 마냥 3기 신도시만 바라보기 어려운 상황이 됐다. 올 한해 분양 예정 물량이 많지 않고 분양가도 오름세이지만 이 시장을 더 눈여겨봐야할 것으로 보인다. 청약에 도전하려면 중도금 대출 여부와 거주의무 등 바뀐 제도에도 유의해야 한다는 조언이다.
◇ 7월부터 사전청약 나오는데…'과연 계획대로?'
국토교통부에 따르면 오는 7월 인천계양을 시작으로 사전청약이 시작될 예정이다. 남양주 진접2지구와 성남복정 등 기존 택지지구를 비롯해 남양주 왕숙과 하남 교산, 고양 창릉 등 3기 신도시 대부분이 올해부터 사전청약을 통해 공급된다.
3기 신도시는 서울과 인접하며 GTX(광역고속철도) 등 교통망 구축 개선 기대감이 큰 지역이라 3040세대의 관심이 높다. 국토부도 지구지정 등 사업 절차에 속도를 내 왔고 사전청약을 통해 조기에 공급, 무주택자의 내 집 마련 불안감을 없애 집값을 안정시키는데 주력했다.
하지만 최근 6번째 신도시로 지정된 광명시흥지구에서 LH 직원들의 땅 투기 의혹이 나오면서 3기 신도시 전체로 논란이 확산하고 있다. 정부가 광명시흥 뿐 아니라 앞서 발표한 3기 신도시를 포함해 주요 택지지구(100만㎡ 이상) 주변 토지 거래에 대해서도 조사하겠다고 밝혔지만 반발은 계속되고 있다. 이미 지구지정을 마친 지역에서도 지구지정 취소를 요구하거나 토지보상 진행을 거부하는 등 3기 신도시 개발계획 자체를 전면 철회하라는 목소리까지 나오는 상황이다.
정부는 관련 사항에 대해 철저히 조사하는 동시에 주택 공급은 차질 없이 진행한다는 계획이다. 그럼에도 사전청약 대기 수요자들의 불안감은 커지고 있고 마냥 사전청약에만 매달릴 수도 없는 상황이다. 집값 불안이 다시 확산할 수 있어 매수로 전환하기도 힘들다.
한국부동산원에 따르면 3월 첫 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.24%, 수도권과 서울은 각각 0.28%와 0.07%를 기록하며 오름세를 유지했다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "현재 시장은 사전청약 등 정책 불확실성이 확대됐다고 이를 포기한 채 매수로 돌아서기도 어려운 상황"이라며 "집값이 떨어지거나 대출규제가 완화된 것도 아니기 때문"이라고 말했다.
◇ 일단 청약, 주의할 점은
이처럼 기존 주택을 매입하는 게 쉽지 않은 상황인 만큼 내 집 마련을 계획했던 무주택자들은 지속적으로 분양시장에서 기회를 엿봐야 한다. 사전청약에 대한 불안이 있다면 앞서 분양하는 단지들에도 지속적으로 관심을 가져야 한다는 조언이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "사전청약을 비롯해 청약시장은 경쟁이 치열하기 때문에 당첨 확률을 높이려면 일단 적극적으로 청약에 나서는 수밖에 없다"며 "사전청약 이전에도 생활권 내 분양하는 단지들에는 기회가 주어진다면 청약에 적극적이어야 한다"고 강조했다.
이 과정에서 개정된 청약제도를 확인 후 접근하는 것도 중요하다. 지난 2월부터 분양가상한제가 적용된 단지는 2~5년간 거주 의무기간이 부여된다. 입주 시점에 전세를 놓을 수 없고 실입주를 해야 한다는 의미다. 관련기사☞[집잇슈]'전월세금지법'이 있다고요?
현재 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울과 경기 일부지역(광명‧하남‧과천)이다.
김규정 소장은 "3월부터 다수의 분양이 이뤄질 예정이라 자금여력이 된다면 선별적으로 사전청약 이전 분양단지에 접근하는 것도 나쁘지 않다"며 "경기도 역세권 지역 중 상한제가 적용되지 않는 단지들이 대안이 될 수 있다"고 설명했다.
이와 함께 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사제도 개선으로 이전보다 분양가가 높아질 가능성이 커진 만큼 철저한 자금계획도 중요하다. 분양가 9억원 이상이면 중도금 대출이, 시세가 15억원이 넘으면 잔금대출도 불가능한 까닭이다. 관련기사☞[집잇슈]아파트 시세 '15억원'…'웃어야할지 울어야할지'
고준석 교수는 "청약 가점보다 중요한 게 자금을 마련할 수 있는지 여부"라며 "자금 계획이 섰다면 일반청약은 물론 특별공급 자격 등을 따져서 기회를 최대한 많이 가져가 확률을 높이는 전략이 필요하다"고 말했다.
