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[집잇슈]아파트 시세 '15억원'…'웃어야할지 울어야할지'

  • 2021.03.09(화) 14:44

입주 시세 15억원 초과땐 잔금대출 불가…은행 감정평가로 산출
과천 지정타 12월 입주…인근 아파트 20억 돌파에 '전전긍긍'
2월 거주의무까지, 원베일리 등 전세로 잔금납입 어려워

로또청약 당첨의 기쁨도 잠시. 1년간 두달에 한번꼴로 다가오는 중도금 납입을 힘겹게 마치면 내집이 되는 마지막 관문 '잔금'이 남아 있다. 시세보다 싸다고는 하지만 분양가가 9억원(99A 기준)을 넘으면서 중도금대출이 막혔다. 잔금 20%도 2억원에 가까운 금액이라 적지 않은 돈이다. 입주시 시세가 15억원을 넘으면 잔금대출마저 받을 수 없다.

지난해 로또청약으로 관심을 모았던 과천지식정보타운에서 분양한 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'의 사연이다.

이 단지는 여러차례 분양이 밀리면서 이미 착공후 골조가 올라간 상태에서 분양을 했다. 이 때문에 오는 12월 입주 예정으로 분양에서 입주까지의 기간이 1년에 불과하다. 통상 2년반이나 3년에 걸쳐 중도금 등을 납입하는 것이 아니라 1년새 중도금, 잔금까지 모두 치러야 한다.

분양가 9억원 초과는 중도금대출이 안되기 때문에 사실상 7억원 이상 현금을 보유하고 있어야 납입이 가능하다. 지난 연말 분양한 과천지식정보타운 3개 단지 가운데 푸르지오어울림라비엔오와 르센토데시앙 두개 단지는 전용 85㎡ 초과 물량이 각각 전체의 42%에 달한다. 저층가구 일부를 제외하면 대부분 9억원을 넘는다.

문제는 잔금대출 여부다. 2019년 12·16대책에 따라 입주시점에 시세 15억원을 넘으면 잔금대출이 불가능하다. KB시세나 한국부동산원 시세 둘중 하나라도 15억원을 초과하면 안되는데 분양아파트의 경우 시세산출이 어렵다. 10년 전매제한에도 묶여 있다.

한국부동산원 관계자는 "시세산출 조건이 100세대 이상이어야 하고 입주 후 최소 6개월 길게는 2년 이상 지난후 시세가 형성됐다고 판단됐을 때 시세를 제공한다"고 말했다.

당장 오는 12월 입주가 코앞으로 다가온 예비입주자들은 잔금대출 가능 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 각종 온라인 부동산카페에선 청약 이전부터 잔금대출 가능 여부를 묻는 질문이 줄을 잇고 있다. 

금융위원회 관계자는 "시세가 없다고 할수는 없다"면서 "금융기관이 해당 물건에 대해 감정평가를 통해 산출을 한다"고 말했다.

최근 집값이 오르고 있는 점도 걱정이다. 과천 지역 아파트값도 천정부지, 20억원의 벽을 넘어섰다. 

과천 지정타에서 가까운  과천 원문동 래미안슈르(08년 준공)는 지은지 13년이 됐지만 전용 116㎡가 올해 1월 18억4000만원 최고가에 거래됐다. 전용 84㎡도 올해 1월 16억3250만원에 거래되는 등 15억원을 넘은지 오래됐다.

과천 중앙동 과천주공1단지를 재건축한 과천푸르지오써밋(20년 3월 준공)은 전용109㎡의 경우 지난연말 22억원에 거래됐다. 전용 84㎡도 지난해 11월 19억원에 거래됐다.

한 대형 시중은행 관계자는 "잔금대출도 집단대출 형태로 이뤄지는데 이 경우 내부 혹은 외부기관의 감정평가를 통해 시세를 산출한다"며 "감정평가 과정에서 시세를 반영한다"고 말했다. 현재로선 시세를 가늠하기 어려운 상황이다.

그동안 9억원과 15억원은 고가 및 초고가 주택의 기준선이 됐다. 12·16대책에 따라 투기지역 및 투기과열지구에서 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 9억원까지는 40%, 초과분부터는 20%를 적용한다. 초고가 아파트(15억원 초과)는 대출이 아예 안된다.

하지만 이후 집값은 가파르게 상승하면서 올해초 기준 서울에서 9억원 초과 아파트는 절반을 넘어섰다. ☞관련기사서울 아파트 절반이 9억원 넘는데 고가주택?…기준 손봐야

심지어 분양가상한제를 적용받아 분양하는 아파트마저 9억원 넘는 물건이 40%를 넘어가는 상황이다. 15억원 역시 더는 초고가아파트의 기준선이 되기 어렵다는 지적이 꾸준히 제기되고 있다.

그나마 과천 푸르지오 어울림 라비엔오나 르센토 데시앙의 경우 실거주 의무는 없다. 최악의 경우 잔금을 치르기 어려우면 전세를 놓고 전세금으로 잔금을 치를 수 있다.

올해 2월부터는 이마저도 어렵게 됐다. 수도권 분양가상한제 적용 주택에 대해선 입주자에게 2년~5년 거주의무를 부과한다. ☞관련기사[집잇슈]'전월세금지법'이 있다고요?

이 경우 청약당첨자는 무조건 입주해야 하기 때문에 9억원 넘는 주택은 잔금까지 사실상 현금으로 보유해야만 청약할 수 있는 셈이다. 

올해 상반기 분양을 앞둔 서초구 반포동 래미안원베일리의 경우 전용 59㎡도 분양가가 14억원 수준이 될 것으로 예상된다. 입주시점엔 15억원을 넘길 가능성이 크다. 중도금을 힘겹게 마련한다고 해도 잔금까지 치를 자금 여유가 없다면 청약 도전마저 어려운 상황이다.

집값이 큰폭으로 오르면서 무주택자의 유일한 내집마련 수단이 청약이지만 이마저도 현금부자가 아닌 이상 '그림의 떡'일 뿐이다.

 

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