정부‧여당이 새로운 형태의 주택 공급에 힘쓰고 있다. 집값이 너무 올라 무주택 서민들의 내 집 마련이 힘들어지자 집값의 일부만 부담하고도 내 집 마련을 할 수 있도록 문턱을 낮추는 것이다.
다양한 형태의 주택공급 시도는 긍정적이지만 허점이 많다는 게 문제다. 주변 시세보다 저렴하다지만 임대료에 대한 부담과 함께 수익을 나누거나 수분양자가 이익을 독점할 수 있다는 점 등이 문제점으로 지적된다.
집값 20%만 내고 집 산다
국토교통부는 오늘(11일)부터 지분적립형 분양주택 도입을 위한 공공주택 특별법 시행령 개정안을 입법예고한다.
지분적립형 주택은 지난해 8.4주택공급 방안에 포함됐던 것으로 수분양자가 분양가의 10~25%만 내고 입주한 뒤 20~30년에 걸쳐 남은 지분을 취득하는 공공분양주택이다.
수분양자는 지분 적립기간 동안 잔여 지분에 대해 임대료를 납부해야 하는데, 인근 주택 임대료의 80% 이하로 설정한다. 수분양자가 20~30년 동안 장기 거주하면서 자산을 형성할 수 있도록 하는 주택인 만큼 전매제한 기간은 10년, 거주의무기간 5년이 부여된다.
전매제한 기간이 지나면 주택 전체를 매각할 수 있는데, 단 처분 시점 지분 비율대로 처분 이익을 나눠야 한다는 게 특징이다.
더불어민주당 부동산특별위원회도 지난 10일 서민들의 내집마련 초기 자금 부담을 줄이는 '누구나집' 공급 대책을 발표했다. 누구나집은 목돈이 부족한 무주택자와 청년, 신혼부부 등이 집값의 6~16%를 지급한 후 10년 동안 시세 80~85% 수준의 임대료를 내며 거주한다. 의무거주기간인 10년이 지나면 10년 전 입주 시 확정된 집값(분양가)으로 분양을 받을 수 있다. 민주당은 인천과 안산, 화성과 의왕, 파주와 시흥 등에 1만785가구를 공급한다는 계획이다.
기존 공공임대나 뉴스테이의 경우 분양전환 시 발생한 시세차익을 시행자가 취하는 구조인데 반해 누구나집은 시행자가 개발이익의 10%만 취하고 나머지는 수분양자가 가져가는 구조다. 입주 시점보다 분양전환할 때 집값이 크게 올라 분양전환가격이 부담스러워지는 현상(성남 판교 등)을 방지하기 위한 것으로 해석된다.
무주택자 관심 끌까
지분적립형 주택과 누구나집 등은 초기에 집값의 일부만 내고 내 집을 마련한다는 것이 특징이다. 지난 몇 년간 집값이 크게 상승해 서민들 입장에선 집을 사려는 엄두조차 내기 힘든 상황이다. 이에 내 집 마련 초기 진입 문턱을 낮추고 일정 거주기간 동안 자금을 마련할 수 있도록 하는 것이다.
다양한 형태의 저렴한 주택 공급을 시도한다는 점은 긍정적이라는 평가다. 송승현 도시와경제 대표는 "기존 주택의 가격이 너무 오른 상황이라 다양한 형태의 주택이 나올 필요가 있다"며 "저렴한 형태의 주택을 공급해 초기 부담을 낮춘다는 것은 좋은 취지"라고 말했다.
하지만 아직 제도적 허점이 많다는 게 문제다. 지분적립형 주택이나 누구나집 모두 10년간 이주에 제약(지분적립형 10년 전매제한, 누구나집 10년 의주거무)이 있을 뿐 아니라 시세보다 저렴하다고는 하지만 월세를 내야하는 것도 입주자에게는 부담이다.
또 지분적립형 주택은 보유한 '지분율'만큼만 매각 차익을 가져갈 수 있다는 점이, 누구나집은 시행사 입장에서 사업성이 낮아 계획대로 공급되기 어려울 수 있다는 지적이 나온다.
김인만 부동산경제연구소장은 "대출금리가 낮은 상황이라 의무거주기간 동안 월세를 내는 것보다 대출 이자를 부담하는 게 더 낫다고 생각하는 수요자들이 있을 수 있다"며 "특히 입주민이 매각차익을 모두 가져가는 게 아니기 때문에 초기 자금 부담이 적더라도 매력이 떨어질 것"이라고 평가했다.
송승현 대표는 "누구나집의 경우 시행사가 10%만 이익을 가져가고 나머지는 모두 수분양자가 가져가는 구조로 저렴한 집값에 차익실현까지 가능해 과도한 혜택이 문제가 될 수 있다"며 "공급 대상지가 서울 등 집값이 과열된 주요 지역이 아닌 토지가격이 저렴한 곳들이 대부분이라 수요를 흡수할 수 있을지도 의문"이라고 지적했다.
