'2종 7층' 빗장도 풀렸다…오세훈표 주택공급 '속도'

'2종7층' 빗장이 풀리며 '서울시 6대 재개발 규제완화'를 위한 제도 손실이 모두 마무리됐다.

그동안 2종7층 규제가 재개발·재건축 추진 저해 요인으로 꼽혀왔던 만큼 정비사업 활성화에 속도가 날 것으로 기대된다. 이에 따라 '오세훈표 스피드 주택공급'도 탄력을 받을 전망이다. 

서울시는 도시계획 규제 완화를 위해 개정한 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다. 

2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역은 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지 층을 올릴 수 있게 된다. 용적률도 190%에서 200%로 상향할 수 있다.

2종7층 일반주거지역은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도다. 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 

2종7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 '의무공공기여(10% 이상)'도 사라진다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 서울시는 기대했다.

정비사업 해제지역 388곳 중 160여곳(약 41%)이 제2종(7층) 지역이거나 제2종(7층) 지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다. 

다만 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다. 

또 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년간 한시적으로 완화(용적률 10% 이상 지상층→용적률 5% 이상 지상층)한다.

서울시는 비주거비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대했다. 주택공급난은 심해지는 반면 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 

시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발‧재건축)에 우선 적용하고, 확대를 검토할 계획이다. 

이번 개정에 따라 오세훈 서울시장이 지난 5월 발표한 '6대 재개발 규제완화 방안'을 위한 제도개선이 모두 마무리됐다.

6대 방안은 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △2종7층 일반주거지역 규제 완화 △매년 재개발구역 후보지 공모를 통한 신규구역 발굴 등이다. 

'오세훈표 스피드 주택공급'도 탄력을 받을 전망이다. 

특히 '미니 재건축'이라 불리는 가로주택정비사업에 속도가 붙으면서 공급이 뒷받침될 것으로 보인다. 지난 3월 기준 서울시 가로주택정비사업을 신청한 172개 사업장 중 7층 이하 규제를 받는 2종 일반주거지역이 99곳으로 가장 많았다.  

7층 높이제한이 주로 강북과 강서 권역 등에 분포하는 만큼 이들 지역의 저층 단독·다가구주택 밀집지역, 빌라촌 등의 탈바꿈도 기대되고 있다. 

류훈 서울시 행정2부시장은 "이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용했던 규제를 유연하게 완화하는 것"이라며 "앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다"고 말했다.