정부가 분양가상한제 구성 항목을 인정과 불인정, 조정 항목으로 명확히하는 등 심사 매뉴얼을 개선한다. 그 동안 지자체마다 분양가상한제 심사 방식이 달라 주택공급에 어려움을 겪고 있다는 업계 의견을 반영한 조치다.
이와 함께 사전청약 추정분양가 산정을 위한 추정항목을 구체화, 분양가에 따른 불확실성을 없애 민간의 사전청약 참여를 독려한다는 방침이다.
국토교통부는 '분양가상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련해 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.
택지비‧가산비 등 심사항목 구체화
분양가상한제 심사 매뉴얼 개정방안에 따르면 택지비 항목의 경우 공공택지는 불합리한 심사방식을 개선했고, 민간택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다.
공공택지는 택지비 산정 시 상가나 임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영해 과다 반영을 막고, 계약서 상 공급가격과 납부 스케줄을 기준으로 택지비와 기간이자를 산정한다.
민간택지는 주변 환경 등 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 표준지 선정 기준을 비롯해 입지와 특성차이 보정기준을 구체화한다. 용도지역과 이용 상황, 교통여건과 단지규모 등이 고려대상이다. 또 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지와 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히했다.
국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하고 있지만 일부 지자체 심의 과정에서 임의 삭감사례가 발생했던 '기본형 건축비'에 대해선 향후 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도를 실시한다는 계획이다.
지자체마다 조정기준이 다른 가산비도 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시한다. 주요 항목을 인정과 불인정, 조정 등 3가지 유형으로 분류하고, 조정 항목은 업체 제출금액에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 높인다는 방침이다. 다만 지역과 사업지별 여건 차이를 감안해 심의를 거쳐 ±10%포인트 조정이 가능하다.
이와 함께 중복계상과 임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히하고 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다. 가령 기부채납에 대해선 도로나 공원 외 기부채납 시설에 대한 지자체별 인정여부가 달랐지만 앞으로는 수분양자가 보편적으로 이용 가능한 시설까지 분양가심의위원회 심의를 거쳐 기부채납으로 인정하는 등의 내용이다.
추정분양가 매뉴얼 제정…민간 사전청약 참여 유도
사전청약에서 활용할 수 있는 추정분양가 산정방식도 제정했다. 사업주체가 설계 진행 후 분양가상한제 매뉴얼을 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정할 수 없는 항목은 매뉴얼을 통해 별도 추정하도록 하기 위해서다.
추정 분양가 검증 매뉴얼에는 택지비와 가산비 책정을 위한 택지이자와 각종 부담금이나 분담금, 건축비 등이 포함됐다. 다만 사업주체는 사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준 추정 가격으로 설계와 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등의 사유로 본청약 시점에 변동이 가능하다는 점을 안내해야 한다.
이와 함께 사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면 HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 하고, 위원회는 추정 분양가가 검증 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증해 결과를 통보한다.
국토부가 추정분양가 산정방식을 제정한 것은 사전청약에 민간 사업자들의 참여를 유도하기 위한 조치다. 정부는 사전청약을 통한 주택공급 물량을 늘리기 위해 민간도 참여하도록 했는데, 민간이 사전청약에 나서려면 사업성에 영향을 주는 분양가에 대한 불확실성을 없애야 하는 까닭이다.
국토부는 민간 사전청약 확대를 위해 앞서 사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 발표했고, 이번 추정분양가 검증 매뉴얼 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 주택공급규칙도 이달 중순까지 개정을 완료한다는 방침이다.
국토부 관계자는 "연내 민간 사전청약 시행을 목표로 추진 중이며 2024년 상반기까지 당초 계획인 10만1000가구를 웃도는 10만7000가구 규모의 공급이 가능할 것"이라며 "이미 매각된 택지의 경우 사전청약 참여 의향서 접수 결과 2만2000가구(26개 필지) 후보지에서 참여의사를 밝혔고, 전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급하면 최대 1만8000가구가 가능해 당초 계획물량(1만2000가구)를 크게 넘어선다"고 설명했다.
이에 국토부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 이달 중 민간 사전청약 세부 계획을 확정하는 동시에 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 후속 절차를 신속히 진행하는 등 사전청약 추진에 박차를 가한다는 계획이다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "분양가상한제 심사 매뉴얼 개정으로 심사 기준이 구체화돼 분양가 심사 과정 예측 가능성이 높아져 민간의 주택공급이 촉진될 것으로 기대한다"며 "민간 사전청약이 본격화되면 공공분양 물량까지 더해 총 16만9000가구가 사전청약으로 공급, 연간 수도권 전체 분양 물량에 육박하는 수준이어서 시장 안정에 크게 기여할 것"이라고 말했다.
