다주택자 급매 거두고, 1주택자는 더 '똘똘한 한채' 갈아탄다

역대급 공시가격 하락에 주택시장이 움직일 가능성이 제기된다. 세 부담 절감을 위해 급히 매물을 내놓을 필요가 없어졌다. 다주택자들이 내놨던 물량을 회수하고 관망세에 접어들면 거래량이 지금보다 감소할 수 있다는 예측이 나온다.

고금리와 시장침체 등이 계속되면서 매수에 적극적으로 나설 환경도 아니다. 다만 잔존하는 매수 수요는 세 부담 절감 효과가 큰 서울 및 수도권에 몰릴 수 있다. 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 증가할 전망이다. 이 기회에 상급지로 이동하려는 수요가 늘어날 수 있다.

다주택자, '나중에 팔게요'

국토교통부는 오늘(23일)부터 올해 공동주택 공시가격 열람을 시작한다. 작년보다 전국 평균 18.61% 하락하면서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 급감한다. ▷관련 기사: 부동산 침체에 보유세 '뚝'…세수 걱정에 '공정시장가액비율' 만지작(3월22일)

거래 활성화, 나아가 집값 상승에 미치는 영향은 적을 전망이다. 당장 다주택자 매물이 감소할 것이란 예측이 많다. 집주인들이 세 부담 완화를 위해 매도하려던 물량을 회수하고 집값 변화를 지켜보려 할 수 있어서다.

매수심리가 위축하면서 최근 부동산시장에선 급매물만 간간이 거래되는 실정이다. 앞으로 매도자가 호가를 낮추지 않거나 매물을 회수하면 거래량이 감소할 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택 거래량이 평년 수준으로 회복되거나 개선되는 효과는 제한적일 것"이라며 "매입 환경이 악화했고 보유에 따른 세 부담이 완화되면서 급하게 처분하지 않고 관망하려는 움직임이 예상된다"고 말했다.

고금리와 집값 하락 등 매수를 망설이게 하는 요인들도 여전하다. 한국부동산원에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 75.4로 매수 우위 시장이다. 지수가 100 이하면 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 의미다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고금리에 하락 기대심리가 여전해 집값 불안을 자극할 가능성은 낮다"며 "주택가격이 소득이나 물가에 비해 너무 높은 데다 역전세난, 경기침체, 글로벌 금융시장 불안 영향으로 당분간 조정이 이어질 것"이라고 말했다.

최종 보유세를 예측할 수 없는 점도 불안 요소다. 과세 수준을 결정하는 공정시장가액비율이 아직 결정되지 않았다. 공정가액비율은 정부가 시행령으로 정하며 현재 재산세 45%, 종부세 60%이다.

문제는 집값 하락으로 공시가격이 크게 하락하며 정부의 세수가 급감할 것으로 전망된다는 것이다. 재산세에 대해선 현행 수준을 유지하겠다고 못 박았지만, 종부세는 80%까지 끌어올리는 방안을 고민 중이다. 이는 상반기 중 발표할 예정이다.

박원갑 수석전문위원은 "최종 종부세가 어느 정도 감소할지에 대해서는 공정시장가액비율이 어떻게 조정될지가 변수로 작용할 것"이라고 말했다.

 '똘똘한 한 채' 더 쏠릴듯

다만 매수 대기 중인 수요자 일부는 거래에 나설 수 있다. 보유세 부담이 감소하면서 실수요자에겐 고민거리가 하나 줄어든 셈이다. 앞서 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제되면서 취득세 부담도 많이 완화됐다. ▷관련 기사:'아리팍+은마' 2주택자, 올해 보유세 6500만원 준다(3월23일)

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "예상보다 큰 폭의 공동주택 공시가격 조정 발표에 따라 과거 대비 세금 인하 폭이 상당한 수준"이라며 "보유세 부담을 이유로 매매를 꺼리던 무주택 혹은 1주택 갈아타기 등의 실수요층은 보유세 외 다른 요소들을 비중 있게 고려할 가능성이 커졌다"고 말했다.

특히 보유세 절감 효과가 큰 서울 등에 수요가 몰릴 수 있다. 올해 서울 공동주택 공시가격 변동률은 –17.3%로 평균(-18.61%)에 조금 못 미치지만, 고가주택이 많아 체감 효과가 클 것으로 보인다.

특히 올해부터 종부세 공제금액이 기존 6억원에서 9억원으로 올랐고, 1주택자는 12억원까지 공제된다. 공제 기준이 상향되면서 이미 주택을 보유하고 있더라도 '똘똘한 한 채'를 찾아 상급지로 이동하려는 수요가 발생할 수 있다.

함영진 랩장은 "지역별 양극화가 심화한 상황에서 고가주택 등에 대한 세 부담이 경감됐다"며 "똘똘한 한 채나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정 매입이 발생할 수 있다"고 말했다.