"한국 부동산 시장은 세제에 따라 단기적인 가격이 움직이고 있습니다. 최근 2년 동안 부동산 시장이 급등한 것도, 올해 부동산 가격이 조정받고 있는 것도 모두 세금 문제가 가장 큽니다"
하나금융투자 VIP초청 자산관리 세미나에서 나온 내용이다. 하나금융투자는 29일 여의도 본사에서 '부동산 시장 전망과 투자전략'을 주제로 세미나를 진행했다.
이 행사에는 500여명의 투자자가 참석해 2시간가량 진행된 강의를 경청했다. 증권회사에서 주식이나 채권, 펀드가 아닌 부동산 투자 전략만으로 진행한 세미나임에도 많은 투자자의 관심이 집중됐다.
◇ "당분간 주택시장 약세장"
이날 강연자로 나선 채상욱 하나금융투자 연구위원은 부동산 약세장을 전망했다. 채 연구위원은 이상우 유진투자증권 연구위원 등과 함께 증권회사 애널리스트이면서 부동산 전문가인 '여의도학파'로 유명하다.
채 연구위원은 "지난해 정부가 발표한 9·13 대책 후 이전의 부동산 전망에 대한 시각을 강세장에서 약세장으로 전환했다"고 말했다. 이상우 연구위원이 여전히 강세장을 예측하는 것과 대조적이다.
세금에 따라 부동산 투자 수요가 크게 움직이고 있다고 판단해서다. 전체 주택시장을 서울·수도권 기준 공시가격 6억원 초과 여부와 전용면적 85㎡ 초과 여부로 구분해 총 4분류로 나눴다.
이 중 9·13 대책으로 임대사업자 세제 혜택이 줄면서 공시가격 6억원 초과 주택은 임대사업자를 등록하더라도 세제 혜택을 받을 수 없게 됐고, 전용면적 85㎡ 이하라도 공시가격에 6억원을 초과하면 장기보유특별공제 70%를 적용받을 수 없어졌다.
이에 따라 4 분류 중 3 분류가 투자 매력이 떨어졌고, 공시가격 6억원 이하면서 전용면적 85㎡ 이하에 해당하는 주택 분류만이 혜택이 유지됐다.
채 연구위원은 "지난해 임대사업자 등록 혜택이 강화되면서 갭투자가 활성화되고 임대사업자 등록이 최대치를 달성했지만, 9·13 대책으로 혜택이 사라지면서 주택 투자 매력이 떨어져 주택가격도 급변하기 시작했다"고 말했다.
◇ '소형 저가 신축' or '똘똘한 대형 1주택'
이처럼 투자 수요가 사라지면 GTX 등 교통망 확장과 관련한 소형 저가 신축 주택이나 똘똘한 대형 1주택이 투자 매력이 높다고 조언했다.
서울 내 뉴타운이나 수도권 신도시 공급, 입지, GTX 등 개발 호재 등 전통적 기준도 개별 지역 주택 가격에 영향을 미칠 수는 있지만 정부 정책과 세금 혜택 등이 어떻게 변화하는지가 더 중요하다는 시각이다.
채 연구위원은 "양도세와 종부세 등을 감안하면 재건축을 포함한 고가 주택은 마진이 제로로 투자 매력이 떨어진다"며 "소형 평수 역시 저가라도 6억원을 돌파하는 시점이 가격 상승의 상한선 역할을 할 것이고, 소형 고가는 양도세와 종부세 등을 고려하면 투자 매력이 없다"고 평가했다.
그는 "세금 문제 때문에 1주택에 거주하면서 여유 자금을 보유한 다주택 예비자가 자가주택을 대형화할 가능성이 높고, 고가 소형 다주택자 후보자가 1주택으로 고가 대형 주택으로 전환할 가능성이 높다"며 "앞으로도 고가 주택에 대한 수요는 떨어질 것이라고 예상한다"고 결론을 냈다.
