"부동산 공모펀드 시장은 초기 단계다. 이런 시기에는 안정적인 상품이 많기 때문에 투자 적기다"
류강민 이지스자산운용 리서치센터장은 24일 비즈니스워치가 주최한 머니워치쇼 시즌8 '재테크 꽃길만 걷자' 세미나에서 요즘 뜨는 부동산 펀드 상품에 주목하라고 소개했다.
국내 투자자에게 생소한 부동산 공모펀드와 관련해 "대체투자 중요성이 커지고 있는 가운데 안정적인 수익을 낼 수 있는 상품"이라고 소개했다.
아울러 "최근 설정되고 있는 부동산 공모 펀드는 각 운용사들이 안정적인 운용에 초점을 맞추고 있어 투자를 고려하고 있다면 지금이 가장 좋은 시기"라고 말했다.
류강민 센터장은 2008년 부동산관리회사에 입사해 미래에셋증권 부동산연구소를 지난 2015년 이지스자산운용에 합류했다. 도시공학 박사학위를 취득한 부동산 전문가다. 지난해 12월에는 한국은행 총재 표창을 받기도 했다.
류 센터장이 대체투자 중요성을 강조한 것은 주식과 채권 등 우리가 흔히 아는 투자 상품은 경기에 따라 변동성이 크기 때문이다. 수익률을 안정적으로 확보하기 위해서는 주식과 채권을 보완해줄 수 있는 대체자산, 그 중에서도 꾸준한 수익을 보장받을 수 있는 부동산이 선호될 수밖에 없다는 게 그의 생각이다.
류 센터장은 "오피스 등 상업용 부동산은 지속적으로 가격이 오르고 운용수익도 확보할 수 있다"며 "최근 10년 동안 4% 정도의 연평균 가격상승률을 달성하는 등 다른 자산보다 안정적으로 높은 수익을 가져갈 수 있다"고 말했다.
류 센터장은 일반 투자자가 직접 하기 보다 운용사를 통한 간접적 방식으로 접근하라고 조언했다. 부동산 펀드 상품에 투자하라는 것이다.
국내에서는 아파트(주택)를 비롯해 상가나 토지 등을 직접 매입해 가격 상승을 기대하는 직접 투자가 많다. 여러 채의 집을 사거나 빌딩을 매입해 임대사업을 직접 하는 경우도 여럿 있다.
이런 직접 투자에 비해 간접적 방식인 부동산 펀드는 공실, 안정적인 임대수익 확보 등에 대한 리스크에서 자유롭고, 소액으로도 투자가 가능하다. 무엇보다 종합부동산세 등 세금 부담에서 자유롭다는 게 직접 투자에 비해 유리한 부분이다.
류 센터장은 "부동산 직접 투자는 자산 운용이 힘들다는 것이 가장 큰 위험이고 세금 부담도 크다"며 "간접 투자는 수수료 부담이 있지만 종부세에서 자유롭고 부동산 투자를 전문으로 하는 자산운용사에게 맡긴다는 점에서 더 안정적"이라고 강조했다.
부동산 간접 투자는 펀드와 리츠(REIT's)로 구분할 수 있다. 리츠는 주식처럼 거래할 수 있기 때문에 환금성이 좋다. 다만 상품 종류가 많지 않고 규모가 작다는 게 단점이다.
펀드는 기관투자자를 중심으로 한 사모 펀드가 대부분이었으나 최근 일반 투자자들도 참여할 수 있는 공모펀드 시장이 커지기 시작했다.
최근 설정되는 상품들은 안정적인 운용 수익에 초점을 맞춘 것들이 대부분이다. 우량한 임차인을 확보했으며 공실 발생이 적고 임대기간이 길며 임대료가 안정적으로 상승하는 상품이 많다는 것이다.
류 센터장은 "최근 만들어진 부동산 공모펀드를 살펴보면 양호한 신용도를 가진 우량 기업으로 이뤄져 안정적이다"라며 "지금까지 나온 실물 부동산 공모펀드는 대부분 100%에 가까운 임차율로 공실 발생 가능성도 적다"고 설명했다.
이어 "임대기간이 펀드 운용기간보다 길고 임대료 역시 꾸준히 오르고 있다"라며 "배당수익률도 6% 정도를 유지하고 있다"고 말했다.
