정부가 조정대상지역 확대, 과열지역에 대한 금융규제 강화 등을 골자로 한 주택시장 대책을 내놨다. 부산과 광명 등을 조정대상지역으로 추가하는 동시에 서울 전역의 분양권 전매제한 기간을 소유권이전등기 시점까지 확대하는 내용이 포함됐다. 그밖에 재건축 조합원에 허용되는 주택수 제한, 조정대상지역에 대한 LTV·DTI 규제 강화 등도 담겼다. 다음은 정부가 내놓은 6.19 부동산 대책관련 일문일답.
- 대책 추진 배경은
▲ 최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서, 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가했다. 그 결과 서울 등 일부지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적 과열을 보이고 있다.
상황이 지속될 경우 서민 주거비 부담이 가중되고, 향후 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있다. 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자 입지가 상대적으로 위축되는 문제도 발생한다.
이에 따라 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적, 맞춤형 처방을 마련했다. 과도한 차입에 의한 투자목적 주택구입수요를 관리하기 위해 조정대상지역에 기존 청약제도와 전매제도에 관한 사항 뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입했다.
이번 대책을 통해 실수요자 위주 시장이 강화되고, 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다. 앞으로 대책에 따른 시장상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서, 과열 지속·확산시 단계적 안정화 조치를 강구할 계획이다.
- 조정대상지역 선정 기준은
▲ 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 등 정량지표를 충족하는 지역중 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다.
- 추가된 조정대상지역 선정 기준은
▲ 경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다. 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려도 존재한다.
부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)로 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 올해 부산 공공택지 분양이 예정된 7개 단지중 6개가 기장군에 소재하고 있다.
- 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는
▲ 하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고돼 있고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황이다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 했다. 다만 과열이 지속될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.
- 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되나
▲ 개정된 제도중 강화된 전매제한기간은 6월19일 입주자모집공고분부터 적용된다. 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않는다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 개정 절차를 최대한 단축해 시행할 예정이다.
- 이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외되나
▲ 시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.
- 조정 대상지역에서 재건축 조합원 2주택 분양은
▲ 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되지만 자신이 소유한 기존 주택 가격 범위나 주거전용면적 범위내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다.
예를들어 기존 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 기존에 84㎡ 2채를 소유한 조합원은 59㎡ + 109㎡까지 분양 가능하다. 다만 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영돼야 적용할 수 있다.
- 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용시점은
▲ '도시 및 주거환경 정비법' 개정이 필요한 사안으로, 6월중 법 개정안을 발의해 하반기중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 규정을 적용한다.
-LTV·DTI 규제강화 특징과 효과는
▲ LTV·DTI 규제를 강화한 것은, 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제해 2014년 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지할 계획이다. 또 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성 강화를 도모한다. 다만 서민과 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지하기로 했다.
- LTV·DTI를 특정지역만 대상으로 강화한 이유는
▲ 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.
- 냉온탕식 규제변경은 하지 않는다는 정부 입장이 선회한 것인가
▲ 이번 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다.
- 조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유는
▲ 조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고한다는 목표다.
- 실수요자 자금애로 대응방안은
▲ 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 이들에게는 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 규제비율을 적용하지 않는다. 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 완화한다. 서민과 실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지는 차질없이 공급하겠다.
