정부가 8.2 부동산대책을 내놓은지 한달여만인 5일 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 앞서 8.2 대책 발표 당시 집값 과열 조짐을 보이는 곳에는 추가로 투기과열지구를 지정한다고 밝힌 데 따른 것이다.
국토부는 또 분양가상한제 적용요건을 개선해 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정하기로 했다. 다음은 정부가 내놓은 8.2 부동산대책 후속조치 관련 일문일답이다.
- 조정대상지역중 부산이나 경기도 다른 지역이 투기과열지구로 선정되지 않은 이유는
▲ 가장 큰 고려대상은 8.2 대책 이후에도 주택 과열이 지속되는지였다. 이후에 열기가 남았다고 판단되지 않은 곳은 지정하지 않았다. 필요한 범위내에서 신중을 기할 필요가 있다. 8.2 대책 불구하고 시장 불안 지속 여부가 합리적 판단기준이 돼야 한다.
- 왜 분당과 수성인가
▲ 분당, 수성 각 해당지역의 개발 호재, 교통 등의 개선 등 지역개발사업이 마무리되는 시점이 집값 상승에 대한 기대가 많았다. 특히 수성은 조정대상지역 등에도 지정되지 않아 주택시장과 관련한 규제가 가장 낮은 수준으로 적용돼 지역 안팎에서 수요가 유입되고 늘었다고 판단했다.
또 월간과 주간 각 1등과 2등에 해당하는 지역이다. 월간은 분당 1등, 수성 2등, 주간은 수성 1등, 분당 1등이다. 투기과열지구 정량요건 두 지역 모두 복수로 충족했다. 정량적으로 주간 단위 가장 크게 뛰고 있다는 게 적용됐다.
- 집중 모니터링의 의미는
▲ 높은 수준의 실시간 모니터링을 하고 이상징후 있다면 더 적극적으로 투기과열지구로 지정할 수 있다는 얘기다. 모니터링은 전국 모든 지역 보고 있다. 집중모니터링 지역은 정부 대응이 없다면 시장 과열이 지속된다거나 주변으로 확산될 수 있다고 본 지역들이다. 집중 모니터링 대상지역외 나머지 지역에서도 짧은 시간안에 급등세 나타나고 과열 우려를 낳게 된다면 투기과열지구 지정할 수 있다. 투기과열지구는 반드시 집중모니터링이나 조정대상지역에서 나온게 아니다.
- 집중 모니터링 방식이 다른가
▲ 지표상 분석뿐 아니라 현장 탐문 등 다각적 방법을 통해 모니터링한다. 주기도 실거래가 신고 시스템 외에 가장 짧은 주기로 분석한다.
- 집중 모니터링 지역에 부산이 전부 다 들어갔는데, 온도차 다른 것 감안하지 않았나?
▲ 부산 시장 차별화 돼 있다는 것 알고 있다. 하지만 작년 금년 상반기까지 주택가격 상승폭이 컸고 그런 게 안정기조로 돌아섰다고 보기에는 어려워 더 모니터링 할 필요가 있다고 봤다.
- 투기과열지구 지정 때 집값 상승률 기준은
▲ 집값 상승률이 물가 상승률의 1.5배 이상 되는 곳을 모두 후보지로 올려놓고 시작한다. 최근 3개월간, 최근 6개월, 12개월간을 모두 1.5배 이상인지를 판단을 했고, 확산될 수 있는지를 봤다.
- 투기과열지구 해제할 때는 어떻게 결정하고 침체된 지역은 어떻게 고려하나
▲ 과열이 해소됐다고 판단되면 주정심 심의 통해 해제할 수 있다. 하지만 해제를 말할만큼 안정기조가 확고해졌다고 보기 어려운 시점이다. 원론적으로는 해제 요건을 맞추면 해제할 수 있다고 보면 된다. 해제를 벌써 논의하는 것은 적절치 않다고 보고 있다. 공급과잉으로 침체된 지역은 선별적 규제차원에서 규제 강도를 상향시키지 않았다. 일단은 공급과잉 소지를 줄여나가는 게 주택도시보증공사 예비분양보증심사 등으로 공급 물량을 줄여나가는 것이 있다.
- 8.2 이후 1개월 주택가격 상승률 봤다고 했는데 투기과열지구 지정에 기간 요건이 없어 자의적이지 않나. 비교대상이 되는 물가상승률이란
▲ 통계청 공식 생산하는 소비자물가상승률이다. 지난주 목요일 공표한 8월 소비자 물가상승률 같은 것이다. 지정시 판단에 대한 기간은 11.3때 조정대상지역 지정할 때부터 8.2대책 때까지 모두 마찬가지로 다각적으로 봤다. 3개월 6개월 12개월 등 식이다.
이번에는 8.2 대책 발표한 특수한 상황이기 때문에 이후 상황을 더 핵심적으로 봤다. 8.2대책 때도 마찬가지지만 정량적으로만 봤을 때는 투기과열지구 해당되는 데가 더 있을 수 있다. 향후 시장 불안 지속 가능성을 본 것이다. 시장 동향을 더 주안점을 두고 정했다. 지정요건 개선은 전문가들하고 논의해보겠다.
- 분양가상한제 적용 요건 발표 이유는
▲ 상한제 요건 개선방안은 8.2대책에서 이미 마련하겠다고 예고했고 이에 따라 발표한 것이다. 하반기 이후 서울뿐아니라 여러지역 분양사업 예정돼 있다. 정부는 이들 지역의 분양가가 자율적으로 합리적 책정될 수 있기를 기대한다. 그럼에도 고분양가가 주변 시세보다 훨씬 높은 가격에 책정되고 부작용만 초래한다면 견제할 수 있다고 본다.
- 분양가상한제의 목표는
▲ 분양물량 줄이겠다는 생각은 전혀 안한다. 상한제 목적은 기존 분양가나 주변 집값에 비해 높은 분양가가 시장 불안을 야기할 수 있다는 것을 방지하려는 것이다. 청약 과열을 유발할 수 있다는 지적도 있다. 단발성, 일회성이라면 그런 말이 맞을 수 있다.
하지만 상한제나 HUG의 분양가 안정화 조치 등으로 지속적으로 분양가 제어가 꾸준히 이뤄진다는 기대가 이어진다면 수요자들도 화급하게 청약 대열에 나설 이유가 없다고 본다. 시장의 자율적인 기능이라든지 상한제 등 제도에 따라 분양가가 낮아진다면 안정 기조에 도움이 될 수 있다고 보고 있다. 다만 모든 지역에서 분양가가 문제가 되는 것이 아니기 때문에 요건에 해당하는 지역을 필요시 발표한다는 것이다.
-분양가 상한제 적용 효과는
▲ 지역 따라 다르게 나타날 수 있다. 민간택지의 경우 공공택지와 달리 해당 지역 땅값이 비쌀 경우 감정가 기준으로 택지비가 분양가격에 포함되기 때문에 그 부분은 감정가를 존중할 수밖에 없다. 건축비 부분에서 과도하게 부풀려지고 있는 부분은 상한제 적용으로 안정화 시킬수 있다고 본다.
- 상한제 적용지역 기준은
▲ 상한제 적용은 기본 전제인 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률 2배를 넘어야 하는 것이다. 시행 시점기준이다. 10월말 현재로 봤을 때 직전 3개월의 기본 전제 요건이 되는 것이 중요하지 지금 현재 단계의 기준은 적용되지 않는다. 또 정량적 요건을 충족한다고 해서 자동으로 상한제 적용하는 것 아니다. 고분양가 우려 크다고 판단했을 떄 주정심 결정해 선정한다.
- 정량요건 기준은
▲ 주택가격은 한국감정원 월별 주택가격, 분양가는 주택도시공사 발표하는 월별 분양가격, 청약경쟁률은 아파트투유, 거래량은 실거래 신고시스템 통해 확인한다.
- 분양가 상한제 적용지역에서 일반사업 정비사업 기준 다른 이유는
▲ 이미 해당사업이 어느정도 진행됐다면 그 단계까지는 수요자들이 보호되어야 한다고 판단한다. 일반 분양사업은 공고 신청 때 처음 분양가가 공시된다, 정비사업은 관리처분계획인가 신청서에 조합원 분양가와 조합원들의 자기부담분, 일반분양가 등이 결정 된다. 그래서 관리처분인가 신청때부터 하는 게 맞다고 봤다.
- 분양가상한제 지역 단위는
▲ 투기과열지구와 마찬가지로 시·군·구단위다. 경우에 따라서는 달라질 수는 있지만 지역 주택시장에 대한 분석과 규제 권역은 구 정도 단위를 보는것을 원칙으로 한다. 예컨데 특정구에서 특정 정비사업 구역만 하는 식은 검토한 적 없다.
- 분양가상한제로 일반 수분양자에게 이익이 돌아가는 것을 막는 방법은
▲ 일각에서 채권입찰제 얘기 하는데, 전혀 검토나 고려 없었다.
- 왜 지금 시점인가? 풍선효과가 있다고 판단됐나
▲ 대책 후 한달만에 두 곳을 추가한 것은 모니터링 결과를 바탕으로 엄정하게 대응하겠다는 대책때 계획 선상에서 이뤄진 것이다. 두 지역은 주간단위 0.3% 이상, 사실상 주택가격 급등에 가까운 지역이어서 충분히 지정 대응할 필요 있다고 봤다. 풍선효과라는 표현 적절한지 모르겠지만 현재 해당지역 규제수준이 시장 흐름이나 수요에 비해 투기수요 촉발할 수 있는 곳이어서 지정이 필요하다고 봤다.
-지정 판단에 어떤 사유들이 있나
▲ 현장의 목소리를 계속 듣는다. 감정원 전문가들이나 우리한테도 많이 얘기 듣는다. 가격 동향뿐만 아니라 정성적으로 판단할 수 있는 부분이 있다. 대구 수성 경우에 민원전화가 많이 왔다. 집값이 난리가 났는데 왜 아무것도 안하느냐 하는 민원이 있었다.
특히 수성은 정비사업이 많다. 파악하기로 서울 만큼 많다. 조합설립 인가부터 관리처분 인가 전까지 10개 단지다. 조정대상지역 지정 안하고 투기과열지구로 바로 올린 것은 주택법상 법제화 되는 게 11월10일부터라는 과도기여서 그렇다. 그떄 조정대상지역 기준이 명확하게 나오고 그 시스템이 갖춰진다. 11월10일 조정대상지역으로 선정할 것이라고 봐도 좋다.
- 분양가 상한제 지정방식은 주택도시보증공사(HUG) 분양가 제어 장치를 준용하는 식인가
▲ HUG는 택지비나 건축비의 적정성을 판단하는 것 아니다. 접근 방법은 다르다. 준용하는 방식은 아니다.
