부동산가격 공시제도의 낮은 현실화율에 대한 지적이 다시 한번 제기됐다. 국토교통부는 공시가격 산정뿐 아니라 시세분석을 의무화하고 가격 심사 과정 등을 투명화해 점차적으로 낮은 현실화율을 개선해 나가겠다는 계획이다.
국토부 관행혁신위원회는 10일 '주요 정책에 대한 2차 개선권고안'을 발표했다. 이번 권고안에는 부동산 공시가격의 낮은 현실화율과 이에 따른 형평성 문제 등에 대한 지적이 담겼다.
부동산 공시가격 현실화율은 매년 논란이 되고 있다. 국토부가 발표하는 공시지가와 주택 공시가격이 실거래가의 70% 수준으로 낮은 탓이다. 공시가격은 과세 기준이 되고 건강보험료와 기초연금 등 복지제도 근거 자료로도 활용된다.
| ▲ /사진=이명근 기자 qwe123@ |
특히 초고가 주택의 경우 실제 가격과 공시가격의 차이가 커 부자들의 세(稅)부담을 줄여주는 것 아니냐는 비판이 이어져왔다. 여기에 정부가 재정개혁특위를 통해 보유세를 강화하는 방안 중 하나로 공시가격 현실화율 개선 등이 꼽히면서 관심이 컸던 상황이다.
관행혁신위는 우선 공시가격 현실화율이 낮은 이유로 최초 시행 때부터 기존 과표기준과의 연속성으로 인해 매우 낮은 현실화율로 출발했다는 점을 지적했다. 현실화율을 높이려면 시세변동분보다 공시가격을 더 많이 올려야 하지만 이 경우 세부담과 건강보험료 증가, 기초연금 등 복지수급자 탈락자 급증 등의 우려로 개선하지 못했다고 분석했다.
또 현실화율 지표인 실거래가 반영률은 실거래 건수가 부족하고 시기와 지역이 편중돼 있다고 설명했다. 매년 표본이 불연속적이라는 한계도 제시됐다. 당사자간 특수 사정이 개입된 거래와 허위신고 등으로 신뢰성이 떨어져 명확한 현실화율 통계를 제대로 파악하고 관리하지 못한 문제도 있었다는 게 혁신위의 지적이다.
이에 국토부는 공시가격을 조사자가 감정평가 선례와 실거래가 등을 분석해 결정한 시세로 나눈 시세반영률을 개선한다는 계획이다.
또 시세분석에 대한 통일된 방법론과 기준 등이 포함된 가이드라인을 마련하기로 했다. 지금은 조사평가자가 공시대상 부동산별로 실거래가외에 시세를 분석해 이를 토대로 공시가격을 정하고 있다.
국토부 관계자는 "조사평가자의 시세분석 과정에 주관적인 판단을 최대한 배제해 실거래가 발생한 부동산뿐 아니라 국토부가 공시하는 모든 부동산에 대한 객관적이고 신뢰성이 높은 시세반영률을 측정할 수 있을 것"이라고 말했다.
김남근 혁신위원회 위원장은 "부동산 공시가격 전반적인 현실화율 제고를 위해 조세와 재정, 부동산 가격 평가와 법률, 복지 등 관련 분야 전문가들 의견을 적극 수렴해 구체적인 실행 방안을 수립할 것을 권고했다"고 설명했다.
혁신위는 주택 유형과 지역, 가격대간 현실화율 차이로 형평성이 맞지 않다는 점도 지적했다.
이와 관련 국토부는 모든 조사자에게 실거래가와 감정평가선례를 활용한 시세분석서 작성을 의무화해 토지와 단독주택, 실거래가 급등 지역 시세를 면밀히 파악하겠다는 계획이다.
특히 형펑성 문제가 제기됐던 고가와 특수부동산 등은 더 빠른 속도로 개선될 수 있도록 적극적인 조치를 강구한다는 방침이다. 여기에 국토부는 조사자 전문성 확보 일환으로 특수부동산은 해당 분야 전문지식을 보유한 전문가가 조사할 수 있도록 특수부동산 조사자 지정제를 실시하기로 했다.
혁신위는 공시가격 도출과 심사 과정 등 국토부가 관련 절차를 부실하게 운영하고 있다는 점도 문제라고 판단했다.
이에 국토부는 조사자들이 공시가격을 제출하기 전 공시가격 적정성과 균형성 등을 소속 감정평가법인이나 감정원 지사 자체 심의를 거치도록 의무화해 공시가격 객관성을 강화할 계획이다.
부실 조사자에 대한 제재가 미흡하다는 지적에 대해서는 제재 기준을 '최근 3년간 3회 주의시 향후 1년간 참여 제한'을 '5년간 2회 주의받은 경우 향후 2년간 참여 제한'으로 기준을 높이기로 했다.
한편 이번 개선권고안에는 철도외주화로 인한 고용 불안정, 코레일의 자회사 관리 등에 대한 문제점을 담은 '철도안전과 철도산업' 분야 지적사항, 수요를 과다하게 예측하는 관행으로 도로‧철도 운영 적자를 국민 세금으로 지원하는 등의 문제를 포함한 민간투자사업 제도 관련 내용도 담겼다.
