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[인사이드 스토리]공시가격의 반란Ⅰ(갑자기 왜?)

  • 2019.01.17(목) 15:38

올해 서울 표준단독주택 공시가격 21% 상승 예상
14년 이후 집값 상승에도 현실화율은 되레 떨어져
"그대로 뒀다간 이익 보는 사람만 지속 이득보는 구조"

공시가격이 들고 일어났습니다. 그러자 세금까지 오른다며 난리입니다. 

 

전국의 올해 표준 단독주택 공시가격이 두자릿수 이상 상승할 것으로 전망되는데요. 서울의 평균 상승률은 이보다 두배에 달하는 20.7%에 이를 것으로 예상됩니다.

특히 지난해 집값이 큰폭으로 상승했던 지역을 중심으로 상승세는 더욱 두드러지는데요. 강남구의 평균 상승률은 42.8%로 전망됩니다. 이어 ▲용산구 39.4% ▲마포구 37.3% ▲서초구 30.6% ▲성동구 24.55% 순인데요.

가령 강남에 있는 단독주택의 전년도 공시가격이 10억원이었다면요. 올해는 14억원으로 훌쩍 뛴다는 얘기입니다. 이는 평균 상승률이란 점을 고려하면 단독주택별로는 많게는 100% 이상 뛰는 곳들도 나올 수 있는데요. 실제로 그런 사례들이 나오면서 해당 주택 소유주와 각 자치단체들이 반발하고 있습니다.

 

 

 


공시가격 상승에 대한 반발이 큰 이유는 세금을 내는 과세의 기준이 되기 때문인데요. 부동산부자들이 낸다는 종합부동산세뿐 아니라 집 한채라도 가지고 있으면 내야하는 재산세의 기준이기도 합니다. 정도의 차이는 있을 수 있지만 공시가격이 오르면 세금부담도 자연스레 커지기 마련일 테고요.

이외에도 건강보험료 산정 및 기초노령연금 수급대상자 결정 등의 복지행정, 재건축 부담금 산정 등 부동산행정, 공직자 재산등록 등 60여종의 행정분야 등 광범위하게 활용되고 있습니다. 이 얘기는 다음 편에서 다뤄보도록 할게요.

그렇다면 올해 유독 공시가격이 뛴 이유는 무엇일까요. 가장 큰 이유는 지난해 집값이 큰폭으로 올랐기 때문인데요. 게다가 정부가 공언했듯 공시가격의 현실화율과 형평성을 높이면서 공시가격 상승폭이 더욱 커진 것인데요. 

 

사실 그동안엔 집값이 오르더라도 이를 공시가격에 충분히 반영(현실화율)하지 않았다는 점에서 체감속도는 더욱 가파릅니다.

현실화율은 실거래가격의 반영정도를 말하고요. 형평성(균형성)은 고가주택이든 저가주택이든, 지역별이든 혹은 땅이든 아파트든 단독주택이든 시세 반영정도가 비슷해야 한다는 의미로 해석할 수 있는데요.

거래가 잦고 표준화된 아파트(공동주택)의 경우 실거래가 반영률은 통상 60~70%수준입니다. 반면 거래가 뜸하고 지역이나 주변 입지 등에 따라 천차만별인 단독주택이나 토지의 실거래가 반영률은 50~60% 수준에 그칩니다.

 

참여연대가 오늘(17일) 서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률을 지난 2006년부터 2018년까지 분석한 자료를 내놨는데요. 집값이 다시 오르기 시작한 2014년을 전후로 공시가격의 실거래가 반영률은 되레 떨어지고 있는 점이 눈에 띕니다. 2012년 실거래가 반영률이 70%대에 달했지만 이후 내리막을 걸으면서 집값이 가장 큰폭으로 올랐던 지난해 오히려 63.7%로 떨어진 겁니다. 

 

 


경제정의실천시민연합이 지난해 표준단독주택 공시가격을 기준으로 산출한 시세반영률을 보면요. 표준단독주택 상위 10위 공시가격과 추정시세를 비교한 결과 평균 53.2%에 불과했는데요.

가장 비싼 용산구 한남동의 한 표준단독주택의 공시가격은 169억원이었는데요. 추정시세는 약 324억원으로 시세반영률은 52%에 불과합니다. 이 시세는 당시 서울시가 민주평화당 정동영의원에게 공개한 실거래가 자료를 토대로 산출한 것이고요. 이 단독주택은 이명희 신세계그룹 회장이 소유하고 있습니다.

반면 서민들이 주로 거주하는 아파트는 어떻습니까. 이 역시 경실련 조사에 따르면 중랑구 신내 11단지의 시세반영률은 80.6%, 노원구 한신2차는 72.2% 등으로 70% 수준입니다. 이 때문에 형평성에 맞지 않고 결과적으로 조세 불평등을 초래한다는 지적이 끊이지 않았던 것이죠.

 

박상수 한국지방세연구원 지방세연구실장은 "가격을 바로잡지 않으면(현실화율과 형평성) 이득보는 사람은 계속 이득을 보는 구조가 된다"고 지적합니다.

앞서 김현미 국토교통부 장관뿐 아니라 김학규 한국감정원장도 여러차례 이를 강조한 바 있는데요. 김 장관은 지난해 "올해 집값 상승분을 현실적으로 반영하겠다"고 언급했고요. 김학규 원장도 지난해 "임기내 형평성을 최대한 잡겠다"도 공언한바 있습니다. 김 원장은 10억원짜리 아파트 공시가격이 6억원이라면, 1억원짜리는 6000만원이 돼야 한다는 점을 강조했습니다.

올해 표준단독주택 공시가격 역시 이같은 정부 안팎의 요구와 의지를 반영한 셈입니다.

 

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