"덜 가진 사람이 더 많은 세금을 내고 더 가진 사람이 세금을 덜 내는 조세 부담의 역진성으로 공정한 과세가 이뤄지지 못하는 원인이 됐습니다."
김현미 국토교통부 장관이 25일 표준단독주택 가격공시를 앞두고 어제(24) 브리핑에서 한 얘기다. 정부가 올해 부동산 공시가격을 급격히 올리는데 대한 배경을 이 한마디에 함축했다.
김 장관은 단독주택은 물론이고 공동주택, 토지 등 부동산 공시가격에 시세를 적극 반영하겠다는 의지를 다시한번 확인시켜줬다. 특히 그동안 현실화율이 낮았던 단독주택과 고가주택에 대해선 빠른 속도로 적극적으로 개선하겠다는 방침도 강조했다.
조세형성 차원에서 방향성에 대해선 대부분 공감하고 있지만 앞으로 표준단독주택을 시작으로, 개별단독주택, 토지, 공동주택 등 줄줄이 공시가격 상향을 예고한 만큼 급격한 가격 상승에 따른 조세저항도 불가피할 전망이다. 한동안 조세형평과 조세폭탄 사이에서 치열한 공방이 이어질 것으로 보인다.
◇ 더 가진 사람이 세금 더 내야 하는데…
국토부는 그동안의 논란과 일각의 반발을 의식해 김현미 장관이 직접 브리핑에 나서 비교적 상세하게 설명을 했다. 특히 기존의 왜곡된 공시가격과 이에 따른 현실화율과 형평성 제고 필요성을 여러차례 강조했다.
가령 2018년 대전 문화동의 한 단독주택은 공시가격 2억원에 실거래가가 3억원으로 시세반영률은 67%나 된다. 반면 용산 한남동의 실거래가가 34억원인 고가 단독주택은 공시가격이 13억원에 불과해 시세반영률 또한 38%에 그친다는 것이다. 동일한 단독주택이라도 가격대가 높을수록 오히려 시세반영률이 낮았다.
공동주택과 비교해도 현실화율은 낮았다. 부산 민락동 A아파트 시세는 7억5000만원이고 서울 신사동 B단독주택의 시세는 16억5000만원이지만 지난해 공시가격은 모두 5억5000만원으로 같은 금액의 재산세를 내고 있는 상황이다.
이 때문에 공동주택(68.1%), 토지(62.6%)보다 현실화율이 낮았던 단독주택(51.8%)과 그 중에서도 특히 시세 15억원을 넘는 고가 단독주택에 대한 현실화율을 빠르게 높인 것이다. ☞관련기사 [인사이드 스토리]공시가격의 반란Ⅱ(세금은요?)
그 결과 전국 변동률은 9.13%, 서울 17.75%로 상승률이 사상 최고 수준이다. 특히 고가주택이 몰려 있는 용산구는 35.4%, 마포구 31.24%, 강남구 35.01%로 30%대 이상의 상승률을 보이기도 했다.
반면 전체 표준주택 중 98.3%에 해당하는 중저가(시세 15억원 이하)의 공시가격 변동률은 평균 5.86%로 전체 평균보다 낮았다. 이 때문에 전체 평균 현실화율도 전년도의 51.8%에서 올해 53%로 1.2%포인트 상승하는데 그쳤다.
김 장관은 "고가는 중저가 공동주택과 비슷한 수준(현실화율 60~70%대)으로 가야 한다는 목표로 진행하고 중저가는 급격한 변화보다는 속도조절을 한 것"이라고 말했다.
◇ "문제는 급격한 상승"…조세저항·혼란 불가피
전문가들도 이같은 방향성에 대해선 공감하고 있다. 다만 그동안의 낮았던 현실화율을 급격히 조정하는 과정에서 보유세 또한 큰폭으로 증가, 반발과 조세저항 또한 불가피하다.
한국감정원에 따르면 지난해 전국 단독주택 매매가격 변동률은 3.73%, 서울 6.59%인 반면 공시가격 상승률은 두배 이상에 달한다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "시세변동 분보다 공시가격 변동이 훨씬 더 높다"며 "폭등 수준의 공시가격 발표로 시장 혼선과 논쟁, 민원 등의 잡음이 당분간 불가피하다"고 내다봤다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사(팀장)도 "과거 5년 혹은 10년에 걸쳐 시세가 오른 것을 그동안 반영하지 않다가 한꺼번에 반영하면서 급격히 세금 부담이 늘어나는데 대해 민감하게 반응하는 듯 하다"고 말했다.
다만 이에 대한 해석 역시 정책의 예측가능성과 신뢰도를 떨어뜨린다는 비판이 나오는가하면 그동안 시세가 반영되지 않아 오히려 세제혜택을 보고 있었다는 시각이 엇갈린다.
우 팀장은 또 "보유세 상한이 있어 올해는 그 상한에 걸린다고 하더라도 내년엔 공시가격이 오르지 않아도 보유세가 증가하는 현상이 벌어질 수 있다"고 말했다.
1주택자의 경우 재산세와 종부세를 더한 보유세는 전년의 150%를 넘지 못한다. 다만 조정대상지역의 2주택자와 3주택자 이상은 올해부터 각각 세부담 상한이 200%, 300%로 높아졌다. 공시가격 급등에 따른 다주택자의 세부담은 더욱 큰폭으로 증가할 수밖에 없다.
