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[공시가격 현실화]보유세 상한 문턱에 '턱'…내년 더 가혹

  • 2019.01.30(수) 14:15

올해 보유세 세부담 상한까지 내는 주택 '수두룩'
내년 공시가격 안올라도 보유세 부담 '껑충'
'공정시장가액비율 인상'만으로도 32만원 더 내야

정부가 고가 표준단독주택의 현실화율을 높이면서 상당 수의 고가주택이 보유세(재산세+종합부동산세) 부담 상한인 150%(전년도 대비 상승률 50%) 문턱에 걸릴 전망이다.

공시가격 9억원을 넘는 고가주택이면서 10%대 이상의 상승률을 보인 주택이 여기에 해당할 가능성이 높다. 특히 서울의 공시가격 평균 상승률이 17.8%인 점을 고려하면 상당 수의 주택이 보유세 상한에 걸릴 것으로 보인다.

그나마 올해 보유세는 세부담 상한으로 인해 상승폭이 제한되지만 이는 고스란히 내년도 세부담으로 돌아온다는 점에서 고가주택 보유자들에게 내년은 더욱 가혹할 수 있다. 공정시장가액비율 역시 90%까지 오른다.

◇ 올해는 세부담 상한에 걸려 '안도'

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 시뮬레이션을 의뢰한 결과 올해 공시가격 상승률이 10%를 넘는 5곳의 단독주택 가운데 상승폭이 큰 4곳이 세부담 상한까지 보유세가 증가했다.

올해 공시가격 상승폭이 10.49%였던 논현동 21-7 다가구주택은 보유세 세부담 상한인 150%를 넘진 않았지만 이에 근접한 142.4%까지 늘어난다.

올해 공시가격이 14억4000만원으로 전년보다 50% 넘게 상승한 삼성동 단독주택과 공시가격 16억1000만원으로 14% 상승한 역삼동 단독주택은 모두 세부담 상한인 150%까지 보유세가 늘어났다. 각각 전년보다 106만원 180만원 더 내야한다.

올해 새로 종합부동산세(이하 종부세) 구간에 진입한 신림동 다가구 주택 역시 공시가격 상승률이 40%에 달하면서 세부담 상한까지 보유세 부담이 확대됐다.

이는 고가주택뿐 아니라 공시가격 9억원 미만 주택에서도 크게 다르지 않았다. 남영동 한 단독주택의 공시가격은 7억4600만원이지만 공시가격 상승률은 51%에 달했다.

이 주택의 보유세 증가액은 19만원에 불과하지만 6억 초과 주택의 보유세 상한액인 130%까지 부담해야 한다.

종부세를 내지 않는 9억원 미만 주택의 재산세 상한은 공시가격 ▲3억원 이하 105% ▲3억~6억 110% ▲6억 초과 130% 이다.

마찬가지로 수유동 24-41의 다가구주택의 올해 공시가격은 4억200만원으로 상승률은 7.49%에 불과하지만 올해 보유세는 50만2920원으로 전년도(45만7200원)의 110%, 세부담 상한까지 오른다.

우병탁 팀장은 "서울의 상당 수의 주택이 올해 세부담 상한에 걸린다"면서 "내년엔 공시가격이 오르지 않더라도 올해 부담액중 넘어가는 부분과 공정시장가액비율 5%포인트 상향까지 겹치면서 부담액이 커질 수 있다"고 말했다.


 
◇ 내년엔 공시가격 안올라도 보유세 부담 증가

정부는 올해부터 종부세의 공정시장가액 비율을 5%포인트씩 인상해 오는 2022년 100%까지 올린다. 올해 85%를 적용하고 내년엔 90%를 적용한다.

공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 말한다. 공정시장가액비율이 높을수록 과세표준이 커지면서 세부담이 늘어나게 된다.

이 때문에 내년에 공시가격이 올해와 같은 수준이어도 공정시장가액비율 인상과 올해 세부담 상한에 걸려 실제 세금을 내지 않았던 부분이 사실상 이월되면서 세부담이 늘어나는 셈이다.

내년에 적용하는 공시가격을 올해와 같다고 가정하고 보유세를 시뮬레이션 해 봤다. 올해 공시가격 상승률이 높고 고가주택인 경우 내년에도 잇따라 세부담 상한액까지 보유세가 늘어나는 주택도 나왔다.

앞서 공시가격이 50% 올랐던 삼성동 단독주택은 내년에도 세부담 상한인 150%까지 보유세가 늘어나면서 올해보다 159만원을 더 부담해야 한다.

올해 세부담 상한에 걸렸던 역삼동 단독주택과 신림동 다가구 주택 역시 내년에 각각 82만원(155)과 72만원(29%)을 더 내야 한다.

논현동 다가구주택은 올해와 내년 모두 세부담 상한선엔 걸리지 않지만 공정시장가액비율 인상 효과만으로도 내년 보유세 부담액은 32만원(4%)이나 늘어난다.

집값이 가파르게 오를 때는 이같은 부담이 크게 느껴지지 않지만 최근과 같은 부동산가격 조정이 이어지는 경우 보유세 부담의 체감도는 더욱 커질 것으로 전망된다.

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