상가와 주거용 공간이 혼합돼 있는 주상용건물(상가주택)은 일반적인 단독주택보다 실거래가가 낮고, 공시가격 역시 상대적으로 낮게 형성돼 있다. 하지만 이런 상가주택도 공시가격 현실화의 파도는 피하지 못했다.
서울 주요 역세권 상가주택의 경우 지난해보다 40% 이상 공시가격이 오른 사례도 확인됐다. 이에 따라 보유세(재산세+종합부동산세) 역시 크게 늘어날 전망이다.
택스워치는 30일 세무법인 다솔의 박정수 세무사에게 의뢰해 11곳의 서울 주요 역세권에 소재한 상가주택의 보유세를 계산했다. 보유세는 지난 24일 국토교통부가 발표한 '2019년 표준 단독주택 공시가격'을 토대로 산출했다.
강남역, 신사역, 잠실새내역(옛 신천역), 사당역, 신림역, 홍대역, 종각역, 수유역, 건대역, 명동역, 영등포역 등 11개 전철역의 인접상권에 소재한 연면적 기준 200㎡ 안팎의 상가주택 1채씩을 대표 표본으로 선정했다. 보유세는 재산세와 종합부동산세의 합계이며, 1세대 1주택자 가운데 종부세 세액공제를 받지 않는 60세 미만 5년 이하 보유자가 소유한 경우로 제한해서 계산했다.
공시가격과 이에 따른 보유세가 가장 많이 오른 곳은 강남역세권 소재 상가주택이었다. 강남구 역삼동(강남역과 역삼역 사이)의 연면적 191㎡, 지상2층 지하1층 상가주택은 공시가격이 12억3000만원으로 2018년(9억1300만원)보다 35%나 올랐다.
이 주택주는 1주택자로 가정하더라도 올해 재산세 382만원과 종부세 88만원 등 작년보다 76% 오른 470만원의 보유세를 내야 하는데, 실제로는 세부담상한(세액이 전년대비 150%를 넘지 못하는 규정)를 적용해 400만원의 보유세를 부담하는 것으로 산출됐다.
가로수길로 유명한 신사역세권의 지상7층 지하1층 규모 상가주택(196㎡)은 공시가격이 9억4800만원으로 작년(6억6400만원)보다 43%나 급등했다. 보유세 부담은 재산세 277만원 종부세 13만원으로 1년 전보다 69% 많은 290만원이 산출됐지만, 역시 세부담상한 때문에 실제 부담액은 256만원으로 조정된다.
연면적 기준 200㎡ 안팎 상가주택의 경우 보유세 중 종합부동산세 부담은 강남과 신사역세권에서만 발생했다. 다른 역세권에서는 1주택자로 가정할 경우 종부세를 부담할만큼 공시가가 높지 않은 것으로 조사됐다.
영등포역세권의 연면적 173㎡, 지상 6층의 상가주택은 공시가격이 2억4200만원에 그친다. 하지만 이 역시 1년 전에 비해서는 17%나 올랐다. 보유세도 작년 36만원에서 올해 43만원으로 19% 증가할 전망이다.
잠실새내역으로 이름을 바꾼 옛 신천역세권에서도 공시가격과 보유세 부담이 크게 늘었다. 신천역부근의 189㎡, 지상4층 지하1층 상가주택은 공시가격이 6억3100만원에서 7억2900만원으로 16% 올랐고, 보유세는 159만원에서 196만원으로 23% 급증하는 것으로 산출됐다.
이밖에 홍대역세권에서 공시가격 13% 인상으로 보유세 부담이 17% 늘어나는 상가주택이 확인됐고, 사당역세권, 건대역세권에서도 공시가격과 보유세 부담이 작년보다 각각 10%대 초반 수준으로 증가하는 것으로 조사됐다.
공시가격 인상폭이 가장 적은 역세권은 수유역세권으로 해당지역 지상3층 지하1층의 상가주택(228㎡)의 경우 공시가격이 3억6000만원에서 3억6500만원으로 1% 올랐고, 보유세부담은 73만원에서 75만원으로 3% 증가할 전망이다.
