올해 표준단독주택의 공시가격이 9%대로 큰폭 오르지만 평균 현실화율은 53% 수준으로 여전히 토지나 공동주택(아파트 등)과 비교하면 낮은 수준인 것으로 나타났다. 지난해 기준으로 단독주택의 현실화율은 51.8%, 토지 62.6%, 공동주택 68.1%다.
다만 초고가주택의 현실화율을 공동주택 수준까지 상향했다는 점을 고려하면 이들 주택의 현실화율은 60~70%에 이를 것으로 추정된다.
국토교통부는 공동주택과 비교해 현실화율(시세반영률)이 크게 낮아 불균형이 심각했고 단독주택 내(혹은 공동주택 간)에서도 시세가 급등한 고가주택의 현실화율이 낮아 불균형을 초래하고 있는 것으로 파악했다. 이에 따라 올해 표준단독주택 공시가격 산정에선 사실상 고가주택의 현실화와 형평성을 제고하는데 초점을 맞췄다.
◇ 공시가격 9% 올랐지만 평균현실화율은 53%
정부는 상대적으로 저가주택보다 저평가 됐던 고가(시세 15억원 초과)의 현실화율을 빠르게 제고해 불형평성을 상당 부분 개선했다는 점을 강조하고 있다. 초고가 주택은 현실화율을 공동주택 수준까지 상향했다는 것이 국토교통부 측 설명이다.
가령 지난해 공시가격을 기준으로 할 때 용산구 한남동 단독주택의 추정시세는 34억5000만원에 달하지만 지난해 공시가격은 13억원에 불과했다. 시세반영률은 37.7% 수준이다.
시세 71억3000만원에 달하는 마포 서교동 단독주택의 지난해 공시가격은 15억3000만원에 그쳤다. 시세반영률은 21.4%에 불과했다.
반면 대전 중구의 3억원 짜리 단독주택은 같은해 공시가격이 2억원으로 시세반영률이 무려 66.6%에 이르는 식이었다.
단독주택과 공동주택간 불균형도 마찬가지다. 울산 남구 5억원대 아파트의 공시가격은 4억2000만원으로 이 주택 소유자의 재산세는 90만원이다. 반면 시세 15억원의 마포 연남동 단독주택의 공시가격은 3억8000만원에 불과하다. 재산세 역시 80만원으로 오히려 적은 수준이다.
대다수를 차지하는 시세 15억원 이하의 중저가는 시세상승률 수준 만큼을 반영해 전체 평균 현실화율은 지난해와 유사한 수준을 유지했다.
다만 실제 이같은 현실화율은 내일(25일) 국토부의 관보 고시를 통해 구체적으로 확인할 수 있다. 현재로선 정부가 이날 발표한 시뮬레이션 결과로만 확인 가능하다.
◇ 시세 15억 이하 보유세 부담 미미
국토부가 공시가격 인상에 따른 보유세 및 건보료 변화를 시뮬레이션한 결과 시세 15억원 이하 주택의 보유세 부담은 크지 않은 것으로 나타났다.
1가구 1주택을 기준으로 했고, 지역가입자인 경우로 가정했다. 재산세는 지방교육세, 도시계획세 등을 포함했다.
서울의 시세 10억4000만원 주택인 경우 올해 공시가격은 6억3700만원으로 8.89% 올랐다. 보유세는 지난해 142만원에서 올해 161만4000원으로 19만4000원(13.6%) 오르는데 그쳤다. 건강보험료 변동은 없다.
시세 13억8000만원의 경기도 주택의 경우 공시가격은 7억8000만원으로 13.87% 올랐지만 보유세는 179만2000원에서 214만6000원으로 35만4000원(19.7%) 오른다. 이 경우 건강보험료는 19만7000원에서 20만2000원으로 5000원 오른다.
서울의 6억5500만원짜리 주택의 올해 공시가격은 3억9100만원으로 3.4% 올랐다. 보유세는 78만2000원에서 81만6000원으로 3만4000원(3.4%) 오르는데 그쳤다. 건강보험료는 19만5000원으로 5000원 인상된다.
정부 관계자는 "전체의 98%에 달하는 중저가 표준주택은 공시가격 변동률이 높지 않아 건강보험료 변동도 크지 않을 것"이라고 말했다. 직장가입자, 보험료를 납부하지 않는 대부분의 피부양자는 공시가격이 올라도 건강보험료에는 영향이 없다.
