"너무 가파른 것 아닌가요"
"종합부동산세뿐 아니라 재산세, 심지어 양도소득세에까지 영향을 미치니까 저항이 클 수밖에 없죠"
최근 공시가격 상승을 두고 세무사나 부동산시장 전문가들의 하나같은 평은 "과하다" 입니다.
올해 표준단독주택 공시가격은 이례적인 상승률인 것은 분명합니다. 오는 25일 표준단독주택, 2월 13일 표준지 공시지가, 4월30일 공동주택 등 순차적으로 공시가 이뤄질 텐데요. 현실화와 형평성에 대한 정부의 의지를 생각하면 대부분의 가격이 상당 폭 오를 수밖에 없을 겁니다.
특히 그동안 그 정도가 낮았던 단독주택이나 토지, 그리고 고가주택 등이 상대적으로 오름세가 클 테고요.
# 문제는 속도?
최근의 공시가격에 대한 논란은 크게 두 가지인 듯 합니다. 인상 속도가 너무 가파르다는 점과 명확한 기준을 제시하지 않은채 여전히 들쭉날쭉하다는 것입니다. 이 때문에 공시가격의 신뢰성 혹은 제도 자체의 문제로까지 확산되는 분위기이기도 하고요.
속도에 대해서 얘기를 해보면요. 조세저항 등의 파급효과를 생각해 단계적으로 올리는 것도 방법이 될 수는 있을 텐데요. 이 경우 중도에 부동산 가격이 떨어지면 공시가격을 높이는게 현실적으로 어려워질 수 있습니다. 그동안 집값이 오를 때도 현실화를 제고하기 쉽지 않은 형편이었는데 하물며 떨어질때 공시가격을 올린다?, 이것은 더욱 어려운 일이겠죠.
박상수 한국지방세연구원 지방세연구실장은 "현재 추세대로 부동산 시장이 하락하면 내년엔 공시가격 현실화나 형평성을 맞추기 더욱 어려워진다"면서 "원칙적으로 공시가격은 실거래가에 근접해야 하는 것이고 자산에 대한 동일한 평가(형평성)가 이뤄져야 한다"고 강조합니다.
실제 '부동산 가격공시에 관한 법률'에서도 부동산 공시가격은 '통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격'이라고 정의합니다.
현재의 공시지가 제도의 기틀을 만들었던 채미옥 한국감정원 부동산연구원장도 "가격은 기본적으로 변화할 수밖에 없는 것으로 시기에 따라 시가에 근접하게 맞춰놓는 것이 원칙"이라고 강조합니다.
# 가격은 원칙대로, 활용은 행정 목적에 따라 조정
최근에 논란이 됐던 건강보험료 산정이나 기초노령연금 등의 복지 대상자 선정 등에 미치는 영향에 대해 채 원장은 "이후 조세나 복지 등 각 행정목적에 따라 공정시장가액비율 조정 등을 통해 가감해서 사용해야 한다"고 설명합니다.
반대로 이런 충격을 줄이기 위해 가격자체에 손을 대는 것은 오히려 가격을 왜곡한다는 지적입니다.
실제 시세를 제대로 반영하지 못한 가격은 토지수용 및 토지보상 과정에서 지나치게 낮은 가격으로 보상이 이뤄지면서 토지주들의 불만을 불러오고 있습니다. 재건축초과이익환수제도 마찬가지입니다. 초과이익 산정 과정에서 애초 왜곡된 가격으로 인해 초과이익을 제대로 산정하기 어려워지는 부작용을 낳는 겁니다.
이 때문에 가격은 원칙에 따라 산정하되 뒷단에서의 조정이 필요하다는 것인데요. 가령 주택 공시가격이 15억원이라고 하면요. 종합부동산세의 세금을 매기는 기준이 되는 과세표준은 15억원에서 과세기준금액인 9억원(1주택자)을 제외합니다. 여기에 현행 '공정시장가액비율' 80%를 적용한 4억8000만원이 과세표준인데요. 이 공정시장가액비율 조정으로 세금 부담을 높이거나 낮추는 식이 돼야 한다는 겁니다.
문제는 정부가 보유세를 인상하기로 하면서 종부세에 적용하는 공정시장가액비율을 올해부터 5%포인트씩 올려 오는 2022년 100%로 높이기로 한 점인데요. 이렇다보니 다소 꼬인 감은 있습니다.
복지행정 차원의 활용도 마찬가지입니다. 정부는 "기초연금 및 국가장학금 등 복지 수급 문제는 정부에서 매년 정기적으로 수급기준을 조정하고 있다"며 "특히 이번에는 지난해 11월부터 관계부처 TF를 구성, 운영 중으로 서민들에 미치는 영향이 최소화되도록 조속히 보완방안을 마련할 계획"이라고 발표했는데요.
비판이 거세지자 부랴부랴 진화하는 듯한 느낌을 지울 수가 없습니다. 진작에 논의가 됐어야 하는데 말이죠. 이제 곧 표준단독주택 공시가격이 발표됩니다. 당장 기초연금 등에 영향을 받는 사람들 입장에서는 날벼락 맞을 일입니다.
# 여전히 들쭉날쭉 공시가격…데이터 신뢰성 등 높여야
여전히 들쭉날쭉한 공시가격 역시 논란을 낳고 있습니다. 같은 동네에서도 상승률이 다 제각각이니까요. 정부가 '현실화율 60%다, 70%다' 이런 식으로 명쾌하게 얘기해주면 '깜깜이' 논란에서도 조금은 자유로울 수 있을 텐데요.
이에 대해 전문가들은 시가를 산정하는 데이터의 신뢰성 문제와 '주관'의 개입가능성을 이유로 들고 있습니다. 둘다 결국은 수시로 변하는 가격의 속성상 '참값'이 없다는 문제에서 비롯된 것입니다.
특정 지역의 집값이 갑작스레 1억원이 올랐다고 하죠. 이에 대해 A평가사는 투기성이라고 판단하고 정상가격이 아니기 때문에 20%만 반영을 하는 겁니다. B평가사는 일시적으로 오르긴 했지만 해당 가격으로 고정이 될 것이라고 판단해 50% 혹은 100% 반영을 하는 식인 거죠.
박 실장은 "시장가격에 대한 컨센서스가 없다"며 "실거래가가 나오지만 어느 시점의 데이터를 쓰고, 어떻게 평균을 하고, 여러 거래 중 어떤 데이터를 제외하거나 혹은 사용할 것인지, 심지어 단독주택은 데이터 자체가 없는 상황이니 이런 데이터에 대한 신뢰성 문제가 생길 수밖에 없다"고 말합니다.
평가사의 자의적 판단의 개입을 최소화하고, 데이터 신뢰성을 검증하는 일 또한 앞으로 풀어야 할 숙제입니다. 이를 통해 누구나 공감할 수 있는 가격을 산출하는 것이 형평성과 현실화 만큼이나 시급해 보입니다.
