뉴스테이(기업형 임대주택)나 공공지원 민간임대주택 사업자에 대한 과도한 혜택을 줄이고 초기임대료 등 높은 임대료를 제한해야 한다는 권고가 나왔다.
국토교통부 관행혁신위원회(이하 혁신위)는 1일 이같은 내용을 담은 주요정책에 대한 3차 개선권고안을 발표했다. 지난 3월 주택정책과 재건축제도, 7월 부동산가격공시제도, 철도산업 등에 이은 세번째 권고안이다.
혁신위는 뉴스테이 공급활성화를 위해 임대 의무기간, 연간 임대료 상승률 제한 외에 초기임대료 제한, 입주가격 등 다수의 의무를 폐지한 점을 문제로 지적했다. 특히 초기임대료 제한이 없어 평균 보증금 1억1000만원, 평균 월임대료 50만원 수준으로 중산층도 부담하기 어려운 수준이라는 지적이 있다는 점을 언급했다.
이에 따라 국토부는 민간사업자에 대한 임대료 제한 등 공공성이 확보된 사업에만 기금·택지를 지원하는 방향으로 개선할 방침이다. 특히 초기임대료를 시세의 95% 이하로 제한하고 청년·신혼부부 등 정책지원계층에 대해선 시세의 85% 이하 임대료로 특별공급할 계획이다.
| ▲ 지난 3월 김남근 관행혁신위원회 위원장이 1차 권고안을 발표하는 모습. |
혁신위는 이에 대해서도 "시세의 95% 이하라는 초기 임대료 규제는 시세와 거의 차이가 없을 뿐 아니라 주변 시세가 높은 곳을 기준으로 하기 때문에 큰 의미를 부여하기 어렵다"는 의견을 냈다. 아울러 "해외에서도 시세 대비 95%로 임대료가 높은 민간임대주택에 정부차원의 지원을 하는 경우는 없다"고 덧붙였다.
이어 다양한 방법으로 임대료를 더 낮출 방안을 강구하는 등 임대료 규제를 개선토록 했다. 또 임대기간 종료 후 민간사업자의 선택에 따라 분양전환을 시행할 경우 발생할 문제에 대비해 분양전환시 기준 등 가이드라인 마련도 권고했다.
최근 시세가 급등하면서 기존 임대주택의 분양전환 가격이 높아지면서 논란이 커지고 있는 점을 고려한 것으로 풀이된다.
민간사업자에 대한 과도한 특례 개선도 권고했다. 기업형 임대사업자에 대한 개발제한구역(그린벨트) 해제 제안권 부여는 도시개발 등 다른 개발사업자에선 허용하지 않는 특례로 봤다. 다만 이는 올해 7월 법령 개정을 통해 그린벨트 해제 제안권을 폐지한 바 있다.
다만 혁신위는 LH나 지방공사의 그린벨트 해제 제안권도 폐지하는 것이 바람직하다고 권고했다.
혁신위는 또 기업형 임대사업자에게 조례보다 높은 용적률 등 도시건축 특례를 적용하는 점도 지적했다. 지가상승 등 개발이익이 예상됨에도 공공기여에 대한 의무가 없어 공익이 훼손된다고 봤다.
중산층 주거안정을 위한 뉴스테이에 대해 중산층 이하의 열악한 계층을 대상으로 하는 공공임대(10년)보다도 오히려 낮은 융자금리를 부여했고 85㎡ 이상의 대형평형 임대주택에도 융자를 지원하는 등 과도한 특례라고 지적했다. 혁신위는 융자금리를 높게 조정하고 대형평형 융자지원은 중단할 필요가 있다고 권고했고 국토부 역시 이같이 조치했다.
| ▲ 그린벨트 지역 |
국토부는 또 용적률 상향 등 건축특례는 청년·신혼·고령자 등 정책지원 계층의 주거안정을 위한 공익적 목적이 큰 경우에만 부여하도록 정책방향을 수정할 방침이다. 건축특례 부여땐 공공임대주택을 기부채납하거나 20년 이상 장기로 임대주택을 운영하게 하는 등 공공성을 최대한 확보할 수 있도록 개선하기로 했다.
민간이 아닌 공공사업자 위주의 외곽·단지형 개발 방식도 문제라고 지적했다. 당초 정책 취지인 민간사업자 중심의 개발보다는 공공사업자가 개발이 쉬운 도시외곽에 택지를 개발하고 민간사업자가 대규모 단지를 건설하는 방식으로 추진됐다는 것이다.
이에 대해 국토부는 택지개발 등 다른 공공택지지구내 민간임대용지를 확보토록 하고 있는 규정을 재검토하고, 공공택지 공급가격도 조성원가에서 감정가로 조정할 방침이다. 이를 통해 민간사업자의 공공택지 활용비중을 점진적으로 축소해 나갈 계획이다.
혁신위는 또 공공택지 분양이 대기업 건설사의 참여도만 높여 당초 임대주택 사업 저변 확대 및 관련 사업 육성이라는 취지도 퇴색됐다고 평가했다. 게다가 공공택지를 원가로 공급하는 특례에도 초기임대료 제한 등 공적규제가 없어 건설업체의 이익만 높여줬다는 지적이다.
국토부는 비영리단체의 참여를 유도해 새로운 민간 임대사업자를 육성할 계획이다. 이들 비영리단체에 기금지원 등 다각적인 지원방안을 마련하고 본연의 목적인 장기임대 유도를 위한 정책수단도 발굴해 나가겠다고 밝혔다.
혁신위는 개발제한구역의 보전도 권고했다. 70년대 5397㎢였던 그린벨트는 2017년 현대 3846㎢가 남아 있다. 그린벨트가 해제된 지역에서 기업형 임대사업자를 통한 민간개발을 허용하고 임대주택의 분양주택으로 전환을 용이하게 하는 등 지난 몇년간 시행됐던 규제완화는 그린벨트 제도의 공공성을 훼손한 측면이 있다고 지적했다.
이에 따라 국토부는 그린벨트를 활용한 개발시에는 임대주택 등 공공주택, 중소기업 전용단지 등 공공성이 높은 시설을 최대한 확보해 더 많은 국민들이 개발의 이익을 향유할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
이외에도 혁신위는 ▲건축물 안전문제 ▲불공정 관행이 지속되는 건설산업 ▲장시간 운전에 의존하는 노선버스 운전관행 ▲감독 행정관행에 대해 문제가 제기된 항공산업에 대한 권고안을 제시했다.
