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[3기 신도시]'준강남' 하남‧과천, 가격이 성패 가른다

  • 2018.12.24(월) 14:15

강남 접근성 좋고, 기존 교통인프라 연장 등 수월
토지보상 과정 지역 반발, 비싼 시세-분양가 난제

3기 신도시 중 경기 하남시 교산지구와 과천시 과천지구는 다른 두 곳(남양주 왕숙‧인천 계양)에 비해서는 입지가 좋은 것으로 평가받는다. 무엇보다 서울 강남과 인접하다는 점에서 서울 거주 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 기대를 모은다.

전문가들 역시 2기 신도시보다 나은 지역으로 꼽으며 성공 가능성을 높게 점치고 있다. 다만 토지보상 과정에서 기존 주민들의 거센 반발, 비싼 주변 시세로 발생할 수 있는 문제 등은 도시 조성 과정에서 풀어야 할 숙제로 꼽힌다.

 

▲3기 신도시로 선정된 경기 하남 교산지구 전경 /사진=이명근 기자 qwe123@


◇ 과천, 준강남 될까

24일 국토교통부 등에 따르면 과천시 과천동과 주암동, 막계동 일대는 3기 신도시로 조성된다. 이 지역에는 7000가구 정도의 주택이 공급될 예정이다. 3기 신도시 중에서는 가장 적은 규모다.

교통 대책으로는 과천을 지나가는 GTX-C노선 사업을 조속히 추진하고 과천~우면산간 도로 지하화, 과천대로~헌릉로 연결도로 신설, 선바위역 복합환승센터 조성 등이다. 이를 통해서는 과천에서 강남 고속터미널까지 15분, 양재까지 걸리는 시간은 이전보다 10분 가량 단축될 것으로 보인다.

과천은 수도권 중에서도 서울 못지않게 부동산 시장이 뜨거운 곳이다. 입지적으로 강남권 접근성이 좋고, 올 들어서는 재건축 단지가 많다는 점에서 수요자들의 관심이 많았다. 특히 지식정보타운 개발과 함께 이 일대에 대규모 주택 공급이 이뤄질 예정이라는 점도 눈에 띈다.

 

 

과천시는 과천지구 일대에 AI(인공지능)와 빅데이터, IoT(사물인터넷) 등을 기반으로 한 첨단지식산업센터와 의료‧바이오 타운 등을 조성한다는 계획이다. 여기에 우면산 일대와의 연계 개발을 통해 첨단 R&D 개발 등 업무지구로 조성하면 성공할 가능성이 크다는 평가도 받는다.

장재현 리얼투데이 리서치센터 본부장은 “과천은 우면동과 바로 인접해있는 강남권이라 이번에 발표된 3기 신도시 중 입지가 가장 좋다”며 “주변 시세가 비싼 지역이라 실수요자들에게 내 집 마련 기회를 줄 수 있을 정도로 공급 가격을 정하는 것이 관건”이라고 말했다.

손색없는 입지지만 토지보상부터 비싼 가격 등 도시 조성 과정이 순탄치는 않을 전망이다.

선바위역 근처 S공인 관계자는 “토지보상 문제는 지역에 따라서도 분위기가 다르다”며 “가격이 많이 오른 과천 시내 주민들은 (신도시 지정에)반발하고 있지만 상대적으로 (상승 폭이)적은 이 지역에서는 반대 의견이 많지 않다”고 설명했다.

주암동 일대 C공인 관계자는 “과천은 부동산 가격이 전체적으로 크게 오른 상태에서 떨어질 기미도 보이지 않는다”며 “신도시 조성 발표 이후 가격은 계속 오를 것으로 보이고 관련 문의도 끊이지 않는 상황”이라고 말했다. 이어 "주변 시세와 신도시에서 공급되는 주택 가격 차이가 크면 이 일대 부동산 시장에 혼란을 줄 수도 있을 것"이라고 지적했다.

◇ 예상 밖의 하남 교산, 백조될까

이번에 발표된 3기 신도시 중 하남 교산지구는 시장 예상을 벗어난 곳이다. 하남시 자체는 서울과 가깝고 미사지구 등이 성공적으로 조성되고 있다는 점 등에서 신도시에 포함될 것으로 전망됐지만 교산지구는 아니었다. 시장에서는 감북 지구 등을 예상했다.

교산지구를 살펴보면 하남시 천현동과 교산동, 춘궁동, 상‧하사창동 등 일대에 조성된다. 총 3만2000가구의 주택이 들어설 예정이어서 3기 신도시 중 남양주 왕숙에 이어 두 번째로 크다.

특히 하남 미사지구, 위례신도시 등과도 가깝고 강일 업무지구와 서울 잠실 등으로 출퇴근이 용이하다는 점도 교산지구 입지를 좋게 평가하는 이유 중 하나다.

국토부는 교통이 편리한 북측에 자족용지 약 92만㎡를 배치, 기업지원허브와 청년창업주택 등을 마련해 기업을 유치한다는 계획이다. 또 광주향교와 남한산성 등 문화재와 연계해 역사문화공원 등을 조성할 예정이다.

교통망 구축 계획으로는 지하철 3호선 연장을 통해 교산지구 내 2개 역을 신설하기로 했다. 서울~양평고속도로를 우선 시공하고, 하남IC~상사창IC를 비롯해 사업지에서 동남로를 잇는 도로, 황산~초이간 도로 등 주변 도로망 확충에 주력한다는 방침이다.

또 단지 내 BRT도 신설할 계획이다. 이렇게 되면 수서와 잠실역까지는 20분~30분, 도로를 통해서는 서울 접근 시간이 평균 15분 줄어들 것이라는 계산이다.

장재현 본부장은 “새로운 교통 인프라를 조성하는 것이 아니라 기존 인프라를 연장하는 방식으로 활용할 수 있다는 점에서 2기 신도시보다 빠르게 교통망 구축이 가능할 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.

 

 

이 지역이 3기 신도시로 선정된 배경으로는 저렴한 땅값이 꼽힌다. 국토부와 밸류맵에 따르면 감북 지구 일대 개발제한구역(GB) 일반 토지거래 가격은 3.3 당 198만4000원인데 반해 교산지구는 113만원 선에 형성돼있다.

이런 이유로 토지보상을 둘러싸고 입주민과의 갈등도 예상된다. 하남시 교산동 G공인 관계자는 “이전부터 하남시는 물류 창고 용지 거래가 활발해 수요가 꾸준했다"며 "3기 신도시 지정으로 반발하는 분위기가 있어 토지보상 과정에서 일정에 차질이 빚어질 가능성이 있다"고 말했다.

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