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임대등록한 주택은 중간에 팔기 어려워요

  • 2019.01.10(목) 10:49

임대사업자에 양도하거나 부도·파산 때만 가능
"집한채 잘못 샀다간(등록) 과태료 폭탄 맞을 수"

앞으로 임대주택 등록을 할땐 더욱 신중해져야 할듯 합니다. 4년 혹은 8년의 의무 임대기간 내에 해당 주택을 파는게 사실상 어려워졌습니다.

정부가 어제(9일) 등록 임대주택 관리 강화방안을 발표했는데요. 지난해 9.13대책을 통해 소위 다주택자들에게 '투자 꽃길'을 깔아줬다는 비판을 받은 등록 임대주택의 세제혜택을 축소했는데요.

이번엔 임대료 증액제한(5%이내)과 의무 임대기간(4년~8년) 등 임대사업자의 '의무 이행'을 더욱 강제하고 준수 여부를 촘촘히 따져보는 방안을 내놓았습니다.

의무 임대기간 내에 임대를 하지 않고 본인이 해당 주택에 거주하거나 양도를 하는 경우에 과태료를 1000만원에서 최대 5000만원으로 상향키로 한 것입니다. 임대료 증액제한 위반의 경우에도 과태료를 기존 1000만원에서 3000만원으로 상향합니다.

아울러 취득세 감면을 받아 놓고 이같은 의무를 이행하지 않아 등록이 말소된 주택에 대해선 감면된 취득세를 사후 추징하도록 했는데요.

 



이 가운데에서도 특히 다주택자들이 민감하게 여기는 것은 의무 임대기간 내에 양도했을 경우 과태료를 5000만원까지 상향한 것입니다. 일시에 최고 5배로 올리는데 대해 벌써부터 볼멘소리도 나오는 분위깁니다. 특히 신규 등록주택뿐 아니라 기존에 등록했던 주택도 해당되기 때문에 더욱 불만의 목소리가 커지고 있는데요.

지금이야 주택경기가 꺾였지만 지난해까지 주택시장이 달아올랐을 당시엔 '일단 임대주택에 등록하고 중간에 팔든가하지 뭐'라고 생각했던 다주택자들이 꽤 있었을 텐데요. 이들 입장에선 가슴이 '철렁' 내려 앉을 일이지요.

정부 역시 이처럼 얼마 안되는(실제로 적은 액수는 아닙니다만) 과태료만 내고 의무이행을 하지 않거나 취득세 혜택만 보고 '먹튀'하는 '얌체' 다주택자를 겨냥한 것으로도 보입니다.

 

다만 이런 얌체 다주택자가 아니라도 중간에 자금 사정 등이 여의치 않아 주택을 팔아야 하는 경우도 있을 텐데요. 대출마저 꽉 막힌 상황이니 (현금마련의)대안이 없기도 합니다. 이런 이들에겐 특히나 굉장한 페널티가 되는 겁니다.

 

일각에선 정부에서 임대등록을 하라고 적극적으로 권유할 땐 언제고, 갑작스레 혜택을 축소한데 이어 과태료까지 큰폭으로 올리는 것에 대해 과하다는 지적도 나오고 있는데요. 정책의 일관성이나 예측가능성을 떨어뜨린다는 것이죠.

 

한 세무사는 "10억원, 20억원짜리 주택을 임대하는 경우는 몰라도 1억원짜리를 임대했을 때도 똑같이 5000만원의 과태료를 부과하는 것은 형평성에도 어긋난다"고도 지적합니다. 집한채 잘못 샀다가는 과태료 폭탄을 맞을 수 있다는 겁니다.

 



의무 임대기간 내에 양도가 아예 안되는 것은 아닙니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있습니다.

 

하지만 조정대상지역에서 임대사업자에 대해 종부세 합산배제 등의 주요 세제혜택을 축소한 마당에 이를 인수하겠다고 나서는 임대사업자가 있을지는 모르겠습니다.  집값 역시 하락세이니 더욱더 쉽지 않은 상황입니다.

이외에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌자에게 양도하는 방법이 있기도 합니다만 해당 시행령엔 아주 제한적으로 허용을 하고 있습니다. 부도나 파산, 혹은 그밖의 경제적 사정이 있는 경우인데요.

 

▲2년 연속 적자가 발생하거나 ▲2년 연속 부의 영업현금흐름이 발생한 경우 ▲최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속해 임대되지 않은 경우 ▲재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정돼 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 등입니다.

결론적으론 양도가 쉽지 않다는 얘기입니다. 정부는 여전히 임차인의 거주 안정성을 높이는 등 민간 임대시장의 긍정적 효과를 인정하고 있습니다. 애초 세제혜택을 주면서까지 양성화된 임대시장으로 끌어올리려고 했으니까요. 

 

이런 입장에는 여전히 변함이 없다고 강조하고 있습니다만 앞으로 다주택자들은 임대등록에 더욱 신중할 수밖에 없는 아이러니한 상황입니다.

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