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[기자수첩]부자들의 부동산투자법…'참 쉽죠잉~'

  • 2019.09.26(목) 15:51

강남 로또청약부터 '미래 새아파트'인 재건축까지
각종 정책과 규제로 현금부자 시세차익 기회 커져
무주택 실수요자 접근은 더 어려워져

부자들의 부동산투자법을 알려드립니다. 현재까지는 성공률 100% 입니다.

두둥~다들 솔깃하시죠.

#1.

우선 청약입니다. 구체적인 사례로 말씀드리겠습니다. 엊그제 분양한 상아2차를 재건축한 래미안 라클래시인데요.

분양가가 3.3㎡당 5000만원에 육박합니다. 전용 71㎡와 84㎡가 13억~16억원에 이르는데요. 물론 중도금대출 안되고요. 최소 10억원 이상의 현금을 들고 있어야 청약이 가능한 것으로 보입니다.

개념이 모호하긴 합니다만 '평범한 중산층'은 엄두를 내기 힘든 가격입니다. 현금부자만이 '승자'가 될 수 있습니다.

1순위 청약 결과 112가구를 모집하는데 무려 1만2890개의 청약통장이 몰렸습니다. 애초 분양소장이 예측한 '1만개'를 훌쩍 뛰어넘는 수준입니다.

래미안 라클래시 견본주택/사진=이명근 기자 qwe123@

이렇게 인기 폭발인 이유는 간단합니다. 7호선 청담역 초역세권 단지이자 강남 청담의 핵심지역입니다. 래미안 라클래시가 준공될 쯤이면 인근에 새아파트가 주를 이루고요. 그 가운데서 가장 최근의 새아파트가 되겠죠.

그럼에도 가격은 인근 아파트인 삼성동센트럴아이파크 22억7000만원(7월), 현대힐스테이트 2단지 22억원(8월)보다 5억~6억원 이상 싸니 그야말로 최고의 투자처죠

당첨 커트라인은 뚜껑을 열어봐야겠지만 65점 이상은 돼야 할 것으로 보입니다. 결국 '고가 전세'에 살며 고가점을 가진 현금부자들의 차지가 될 겁니다.

이 단지가 강남 로또의 마지막 단지는 아닙니다. 역삼 개나리4차를 재건축하는 역삼센트럴아이파크도 비슷한 분양가에 이번주 견본주택 문을 엽니다.

부자들은 이렇게 돈을 법니다.

#2.

이뿐 인가요. 다들 아시는 무순위 '줍줍'도 가능합니다. 미계약 잔여분이 발생하는 경우 자격에 관계없이 계약을 할 수 있는 물량인데요. 젊은 현금부자들이 이런 알짜 물량을 '줍줍'합니다.(다만 6월 이후 예비당첨자비율을 공급물량의 500%로 확대하면서 줍줍 물량이 이전보다는 줄어들 수는 있습니다.)

실제 김상훈 자유한국당 의원이 최근 공개한 자료를 보면요. 최근 2년간 서울을 비롯한 주요 도시 아파트 단지 20곳의 무순위 당첨자 2142명 가운데 '2030'이 1123명으로 절반 이상(52.4%)을 차지한 것으로 나타났습니다.

무순위 단지 중 분양가가 3.3㎡당 4891만원으로 분양가가 가장 높았던 서울 방배그랑자이의 경우 줍줍 당첨자 84명 중 30대가 30명으로 가장 많았고 20대도 5명이나 됐습니다. 김 의원은 "결국 현금부자 중에서도 '증여부자'가 줍줍에 많이 뛰어든 것"으로 추정하고 있습니다.

#3.

사실 청약에 당첨되거나 줍줍을 하지 못하더라도 크게 걱정하지 않습니다. 그냥 사면 되니까요.

실제 래미안 라클래시 견본주택에서 만난 50대 여성(삼성동 거주)은 "유주택자라 청약이 안된다"면서 "개나리4차 재건축(역삼센트럴아이파크)과 비교해 입주때쯤 살 생각"이라고 말합니다.

☞관련기사[르포]'래미안 라클래시' 현금 많고 가점 높은 부자들의 향연

전매제한이 풀리는 입주시점에 프리미엄을 얹어서 사더라도 그 이상의 투자가치가 있다고 본 것입니다. '강남불패'이니까요.

대치동 은마아파트 /사진=이명근 기자 qwe123@

#4.

또 다른 방법도 있습니다. 청약이 어렵거나 새아파트 사는게 부담스럽다면 미래에 새아파트가 될 '재건축 아파트'를 사는 것이죠.

여기엔 반드시 고려해야할 것이 있습니다. 바로 '시간'입니다. 10년 이상을 기다릴 수 있는 시간적 여유인데요. 그 바탕엔 오랜 기간 수십억원의 자금이 꽁꽁 묶여 있어도 될 만큼의 '돈의 여유'가 깔려 있습니다. 어쩌면 난이도 상급에 해당한다고 볼 수도 있겠네요.

최근 강남 재건축 아파트가 다시 꿈틀댄다는 소식 들으셨을텐데요. 대치 은마아파트의 경우 19억~20억원대(전용 84㎡)에 거래됐던 것이 최근 호가가 21억원대로 치솟았다고 합니다. 인근 공인중개업소 관계자의 얘기론 그래도 매수 문의가 끊이지 않고 있다고 하는데요. "우리도 이해가 안간다"고 말할 정도입니다.

그는 "있는 분(부자)들은 재건축단지가 단기적으로는 떨어질 수 있지만 장기적으론 오를 것으로 판단하고 사는 것"이라고 말합니다.

이렇듯 미래의 새아파트인 재건축에 대한 '있는 사람'들의 수요는 현재로서 많다고는 할 수 없지만 시장을 놀래킬 정도로 꾸준히 나오고 있는 겁니다.

부자들의 부동산투자법 어떤가요. 사실 새로울 것은 없습니다. 하지만 누구에게는 참 쉽고, 누구에게는 여전히 '넘사벽'입니다. 이 역시 하루이틀 얘기도 아닙니다. '부(富)'라는 것이 생겨난 이후 늘상 존재했던 사실이니까요.

하지만 요새들어서 더욱 허탈하고 힘이 빠지는 것은 결과적으로 정부가 이를 더 부추긴게 아니냐는 생각에서입니다. 이쯤되면 대출규제부터 분양가규제(HUG·분양가상한제), 각종 재건축 규제 등 그동안 내놨던 각각의 정책을 세밀하게 곱씹어 볼 단계가 아닐까 생각됩니다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "정부가 시장에 개입할 때는 시장 매커니즘 속에서 돌아가지 않거나 정말 내집을 마련하기 어려운 계층에 한정해야 하는데 지금의 재건축시장(혹은 분양)은 그 대상으로 보기 어렵다"고 말합니다.

HUG(주택도시보증공사)의 분양가통제를 받거나 분양가상한제로 분양가를 몇억원을 낮춰 싸게 분양을 합니다. 정부는 이것이 무주택 실수요자를 위한 정책이라고 말하는데요. 이것이 정부가 관심을 갖고 지원을 해야 하는 계층에까지 효과가 미치느냐에 대해선 회의적입니다.

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