"국내에선 부동산 투자하면 강남이잖아요. 하지만 요즘 자산가들은 강남에 보유한 빌딩 3채 중 1채를 팔아 그 돈으로 강남이 아닌 해외 부동산에 투자를 해요."
박상욱 우리은행 WM자문센터 해외부동산팀장(부동산컨설턴트)에게 최근 투자 동향을 묻자 귀에 쏙 박히는 사례를 들었다. '부동산 투자 끝판왕' 격으로 여겨지는 강남을 마다하고 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다는 것이다.
100억원대 이상의 자산가들이 해외에서 투자처를 찾는 이유가 뭘까.
지난 2007년 우리은행에 입사해 12년간 해외 부동산 투자 외길을 걸어온 박상욱 팀장은 그동안의 상담 경험과 해외 현지 부동산 답사와 분석 등을 바탕으로 해외 부동산 투자 배경부터 떠오르는 투자처, 투자 유의사항 등에 대한 이야기를 풀어냈다.
박상욱 팀장은 "해외 부동산 투자는 국내 정세가 불안할수록 각광 받는다"며 "대통령 탄핵 이슈가 있었던 2016년 이후로 해외 부동산 투자 문의가 급증했는데 정권이 바뀌고 나서도 부동산 규제 강화에 따른 자산 배분 등을 위해 그 흐름이 이어지고 있다"고 설명했다.
아울러 "주택 보유세 부담은 점점 높아지고 상업용 부동산의 경우 수익률이 많이 떨어진 것도 해외 부동산 투자가 증가한 주된 원인"이라고 덧붙엿다.
해외 부동산 투자에 관심이 쏠리면서 투자 방식도 간접투자에서 한발 더 나아가 현지 주택, 상업용 건물 등을 구매하는 직접 투자까지 눈길을 돌리고 있다.
기획재정부의 '해외직접투자동향'에 따르면 해외직접투자 중 부동산업은 지난해 3분기 21억6000만 달러로 전년 동기(13억4000만 달러) 대비 61%나 증가했다.
박 팀장은 "안정성을 추구하는 분들은 간접투자, 수익률을 노리는 분들은 직접투자를 원한다"며 "각각의 장단점이나 유의할 점이 명확한 만큼 그 특성을 잘 파악하고 투자할 필요가 있다"고 말했다.
박상욱 팀장과 자세한 이야기를 나눠 봤다.
-부동산 광풍, 우리나라만 그런가
▲서브프라임 사태 이후 전세계적으로 부동산이 침체기에 들어갔다가 2010년 이후 상승세다. 유동 자금이 풍부해 정부가 개입해 부동산 가격을 통제하는 국가도 많다.
미국의 주택가격지수인 '케이스-실러 지수'를 보면 금리 등에 영향을 받아서 가격이 꺾였다가 약간 반등했다가를 반복하고 있다. 벤쿠버, 시드니는 부동산 시장에 해외 자본이 많이 들어간 상태인데 부동산 가격이 오르자 외국인에게 취득세를 더 부과하는 식으로 규제하고 있다. 싱가포르도 상권 인구의 70%가 중국인이라 외국인 취득세를 올리고 홍콩이나 벤쿠버는 '빈집세'까지 매겼다.
이렇게 금리 변동이나 정부의 규제가 있으면 부동산 가격이 오르락 내리락 하는데, 우리나라는 부동산 가격이 아직까진 계속 우상향이라는 점이 조금 다르다.
-최근 해외 부동산 투자가 증가하는 이유는
▲국내 부동산 규제, 부동산의 낮은 수익률, 자산 배분 등 세 가지 원인으로 나눠볼 수 있다. 현 정권 들어 고가 주택 보유자나 다주택자에 대한 규제가 강화되고 있다. 현금 부자들은 대출 없이도 주택을 구매할 수 있긴 하지만 문제는 보유세다. 보유세 부담이 점점 커져 취득세가 없거나 투자수익률이 높은 해외 부동산에 눈을 돌리고 있다.
국내 수익형 부동산의 수익률도 많이 떨어졌다. 서브프라임 이후 2009년부터 수익형 부동산에 투자하는 이들이 늘었고 2010~2011년만 해도 수익률이 4~5%대까지 올랐지만 부동산 가격이 많이 오르면서 수익률은 점점 떨어졌다. 최근 강남에선 수익률이 3%가 안돼 은행 금리와 비슷한 수준인데, 미국의 경우 상업용 부동산 수익률은 4%대 이상이다.
자산 배분을 목적으로 한 수요는 꾸준히 있다. 국내 정세가 불안하거나 군사 위기로 인한 불안심리 등이 나타나면 해외 부동산 투자가 늘어난다. 탄핵 정국 때 그 수요가 두드러졌었는데 그 흐름은 지금까지도 이어지고 있다.
-해외 부동산 투자 및 투자자 유형 등 최근 트렌드는
▲요즘은 젊은 분들도 인터넷에서 정보를 얻어서 해외투자를 하더라. 중장년층은 자녀나 친척이 해외에 살고 있는 경우가 많아서 현지에 있는 분들을 통해 투자를 하는 경우가 많다. 다만 해외 부동산 투자는 대부분 100억원 이상을 투자하는 자산가들이 많아서 중장년층의 투자가 훨씬 많다.
해외 부동산 투자 유형은 크게 간접투자와 직접투자가 있다. 간접투자는 투자자를 모아 부동산을 사고 임대해 수익을 배당하는 방식이다. 자산운용사 등을 통해 펀드, 리츠 등에 투자할 수 있다. 직접투자는 해외 현지 부동산을 사서 임대하거나 되팔아 시세차익을 얻는 식이다. 간접투자는 소액으로도 할 수 있어서 꾸준히 수요가 있는데 최근엔 직접투자를 선호하는 분들도 늘고 있다.
-간접투자 vs 직접투자
▲간접투자는 안전성, 직접투자는 수익률이 강점이다. 해외 투자는 해당 국가의 거래 관습, 거래 규정, 거래 법률, 거래 시장 등의 정보를 충분히 알고 해야 하는데 개인이 알기는 어렵다. 중간에 자산운용사, 펀드매니저 등의 전문가가 개입해서 상품 개발 과정을 보여주고 권유하는 게 간접투자다. 개인이 따로 알아보지 않아도 되고 전문가가 껴 있으니 비교적 안전하다는 점이 장점이다.
다만 운용사나 전문가가 개입된 만큼 수수료를 줘야 한다. 부동산 펀드로 예를 들어 미국 오피스에 투자를 한다면 현지 운용사에게 관리수수료를 내고, 한국 자산운용사에도 수익률에 대한 수수료를 내야 한다.
반면 직접투자는 수수료를 내지 않아도 되니 수익률이 더 높아진다. 가령 일본의 경우 최근 부동산 수익률이 낮아졌지만 금리도 낮아서 수익률이 꽤 나온다. 자기자금 40%에 대출을 60% 받을 경우 수익률이 4.5% 나온다면 레버리지(차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼는것) 수익률은 거의 9%가 나온다. 만약 간접투자라면 수수료를 내야 해서 실제 수익률은 6% 정도밖에 안 된다.
하지만 투자 국가의 정보 등을 충분히 알 수 없다는 점이 약점이다. 우리나라는 외환 관리가 철저하기 때문에 외국환거래법을 기본으로 알고 있어야 하는데 그 내용이 방대하다. 또 국가별로 부동산 취득 절차가 다르고 투자 사기 등도 유의해야 한다.
