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[똑똑! 해외부동산]③투자자들이 흔히 하는 실수는?

  • 2020.01.31(금) 08:52

<박상욱 우리은행 해외부동산 팀장 심층 인터뷰>③
국가별 부동산 정책‧매매 절차‧세금 등 유의해야
환리스크‧투자 사기 등도 주의…외국환거래법 숙지해야

'하이 리스크 하이 리턴(high risk high return)'

수익률이 높을수록 리스크가 크다는 것은 어느 투자에나 적용된다.

해외 부동산 직접 투자도 그렇다. 간접 투자에 비해 수수료 부담이 적고 투자 금액이 커서 높은 수익률을 기대할 수 있지만 그만큼 '리스크'에 노출될 수 있다.

환리스크는 기본이고 부동산을 매매한 국가의 상황에 따라 얼마든지 변수가 생길 수 있고 곳곳에 투자 사기의 위험도 도사리고 있다.

박상욱 우리은행 WM자문센터 해외부동산 팀장은 "해외 부동산 직접 투자는 시세차익뿐만 아니라 플러스 알파로 환차익도 얻을 수 있다"면서도 "이는 반대로 환율이 떨어지면 추가 손해를 볼 수 있다는 뜻"이라고 경고했다.

이어 "환리스크를 줄이려면 해당 국가의 경기 전망이나 국제적 상황 등을 파악해야 한다"며 "아울러 미지국가에 대해 과감하게 베팅을 하는 경우도 있는데 그만큼 리스크가 높다는 점도 유의할 필요가 있다"고 덧붙였다.

박상욱 우리은행 WM자문센터 해외부동산 팀장./사진=이명근 기자 qwe123@

해외 부동산 직접 투자 시 우려되는 리스크를 최소화하기 위해선 ▲매물(건전한 매물인가, 리스인가 매매인가 등) ▲현지 부동산 거래 절차 및 세금 ▲해당 국가의 경기 전망 ▲외국환거래법 등을 확인할 것을 조언했다.

박상욱 팀장에게 투자 유의사항과 흔히 하는 실수는 무엇인지 등을 들어봤다.

-해외 부동산 직접 투자 시 환리스크는

▲해외 부동산 취득 후 매매가가 오르면 시세차익을 얻을 수 있는데, 이 때 환율까지 오르면 '플러스 알파'로 환차익도 얻을 수 있다. 장점이자 단점이다. 역으로 매매가도 내리고 환율까지 떨어지면 최악의 케이스가 될 수 있다. 가령 현지에서 취득한 100억원짜리 부동산의 매매가가 10억원 내려가면 10% 손해인데 취득 시점보다 환율도 떨어지면 손해는 10% 이상이 된다.

이런 환리스크를 줄이려면 투자 국가의 경제성장률, 경제 전망 등을 종합해 봐야 한다. 환에서 이익을 내려면 투자한 국가의 화폐 가치가 올라야 한다. 미국이나 베트남에 대한 투자 수요가 꾸준한 이유도 이 때문이다.

-국가별 투자 시 유의할 점은

▲우선 국가별로 부동산 정책이나 거래 방법이 다르다는 점을 유의해야 한다. 베트남의 경우 땅은 모두 국가의 소유다. 보통 50년씩 장기 리스를 하는데 리스 기간이 길어 보여도 계약기간 만료일이 돌아오기 마련이다. 리스 기간이나 그에 따른 사용료 등을 확인해야 한다. 땅 이외 부동산은 현지인-외국인으로 시장이 분리돼 있어서 외국인이 취득한 핑크북(소유권)은 외국인에게만 팔 수 있다.

싱가포르의 경우 반반이다. '프리 홀드'의 경우 토지까지 소유할 수 있고 '리스 홀드'는 건물만 소유하고 토지는 리스해야 한다. 다만 1000년 임차 등의 장기 임차 방법이 있다.

-해외부동산 취득 시 세금 신고는

▲해외에서 부동산을 취득하면 외국환 은행에 신고해야 한다. 취득세의 경우 현지 국가의 법에 따라 현지에서만 내면 된다.

 다만 임대소득, 양도소득 등의 소득세는 현지에서도 한국에서도 신고해야 한다. 가령 미국에서 소득세로 20%를 냈는데 한국에선 소득세가 25%라면 외국 납부세 공제를 받아 5%를 추가로 내야 한다. 두 나라에서 더 높은 세율의 세금을 적용받는다고 생각하면 된다. 다만 말레이시아나 싱가포르의 경우 증여세, 양도소득세가 없는 등 국가별로 세금 체계가 다르기 때문에 확인해야 한다.

-투자자들이 자주 하는 실수는

▲크게 두 가지가 있다. 첫 번째는 공동명의다. 해외 부동산 취득할 때 부부나 지인 등이 공동명의로 계약을 하는 경우가 있는데 외국환거래법상 단독명의로만 은행에 신고가 가능하다.

두 번째는 현지에서 1만 달러를 초과하는 계약금을 치르는 사례다. 외국환거래법상 해외로 가지고 나갈 수 있는 현금은 1만 달러다. 가령 미국의 부동산 매매가격이 100만 달러이고 계약금이 2만 달러라고 할 때 현지에 거주하는 자녀 등을 통해 1만 달러를 조달해 2만 달러를 지불하고 오는 경우가 있다.

송금할 때 계약금 2만 달러를 뺀 98만 달러만 보내야 하는데, 외국환거래법상 앞서 현지에서 조달한 1만 달러는 인정이 안되기 때문에 결과적으로 99만 달러를 송금해야 하다. 1만 달러를 손해보는 셈이다.

현지에서 1만 달러를 초과하는 계약금을 내야 한다면 국내에서 계약서 없이도 건물 매매 신고를 하면 전체 매매금의 10%까지 송금이 가능하니 이 방법을 사용해야 한다.

-투자 사기 유형은

▲불법 환치기 수법이 있다. 최근 말레이시아에서 분양 대행사를 운영하는 사람이 투자자들에게 16억~19억원짜리 상가 건물, 5억원 이내 콘도를 소개해줬다. 그리고는 투자자들의 세금 부담 등을 덜기 위해 국내 계좌에 원화를 입금하게 한 다음 말레이시아 현지 은행에서 링깃화로 출금해 대금을 지불하는 환치기 수법을 썼다. 이들은 외국환거래법 위반으로 검찰 송치, 과태료 부과 등에 처했다.

이런 사례처럼 환치기를 권유하는 일이 종종 있는데 모두 불법이므로 주의해야 한다. 또 필리핀이나 베트남 등의 신흥국은 아직까지 거래 현황 등이 신속하거나 투명하게 공개되지 않는다. 특히 토지는 등기가 잘 안 돼 있어서 확인이 어렵다. 소유권 등은 변호사를 통해 확인해야 한다.<시리즈 끝>

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