현지에서 부동산을 취득해 임대 수익을 올리거나 되팔아 시세차익을 남기는 식의 '직접투자' 방식은 소액으론 어림도 없다. 선진국은 자기 자본으로 최소 30억원을 준비해야 하고 신흥국도 최소 3억원은 있어야 투자가 가능하다.
그럼에도 선진국, 신흥국 할 것 없이 직접투자 수요는 점점 늘고 있다.
박상욱 우리은행 WM자문센터 해외부동산팀장은 "자산가는 선진국의 상업용 부동산 위주로, 중산층은 소액으로도 임대가 가능한 신흥국 위주로 취득하는 추세"라며 "선진국 중에선 미국, 신흥국 중에선 베트남에 대한 투자 수요가 꾸준히 높다"고 말했다.
실제로 추경호 자유한국당 의원이 한국은행으로부터 제출받은 자료에 따르면 2018년 국내 거주자들이 해외 부동산 취득을 위해 해외로 송금한 금액을 보면 미국이 3억4880만 달러로 전체(6억2550만 달러)의 절반 이상을 차지했다. 같은 기간 송금 건수로는 베트남이 1347건으로 가장 많았다.
박상욱 팀장은 "최근엔 (해외 투자자의) 취득세 부담이 적은 싱가포르도 뜨고 있다"며 "투자하기 불안해하는 일본의 경우도 레버리지 효과(차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼는것)를 통해 수익률을 얻기도 한다"고 말했다.
국내 자산가들이 '픽'한 해외 부동산 투자처는 어디인지 박상욱 팀장에게 자세히 들어봤다.
-최근 해외 부동산 직접 투자처로 주목받는 곳은
▲노무현 정부 때 해외부동산 취득이 허가제에서 신고제로 바뀌면서 사실상 자유화됐다. 그 때부터 해외부동산 직접 투자가 점점 활발해졌는데 금액으로 치면 1위는 항상 미국이었다.
최근 자료를 봐도 해외부동산 투자를 위한 송금액을 보면 미국으로 들어가는 돈이 가장 많다. 미국이 투자 금액에서 1위라면 베트남은 투자 건수에서 1위다. 비교적 소액으로 투자할 수 있는 데다 경제성장률이 높아서다. 이 밖에도 신흥국에선 말레이시아, 선진국에선 미국 호주 일본 싱가포르 등에 대한 투자 문의가 많다.
-고액 자산가들의 투자처는
▲주로 선진국이다. 미국이나 싱가포르 등은 투자 금액이 최소 30억원 이상 있어야 하는데 미국의 경우 상업용 부동산은 수익률이 4%대 이상, 5%대의 물건도 있다. 미국은 달러 가치가 안정적이라는 점도 강점이다. 경제가 어려울수록 달러 자산에 대한 투자니즈도 커진다.
싱가포르는 아시아의 선진국이자 유럽에서 아시아 진출 관문이기도 해서 투자 매력이 있다. 선진국에 투자하고 싶지만 미국이 지리적으로 멀어 꺼리는 자산가들이 싱가포르로 눈을 돌린다. 특히 세금 부담이 적다는 점에서 투자자들의 눈길을 끈다. 싱가포르 주택 시장은 주공아파트(HDB)와 럭셔리 콘도로 나뉘는데, HDB는 자국민만 청약해서 취득할 수 있고 럭셔리 콘도는 외국인도 매매할 수 있다. 이 중 주택의 경우 취득세가 24%인 반면, 커머셜은 4% 정도다. 시세는 국내 잠실급 럭셔리 콘도는 38평에 25억원 정도다.
-중산층 투자자들은
▲소액으로 투자할 수 있는 베트남, 말레이시아 등의 신흥국에 투자 수요가 있다. 베트남은 꾸준히 수요는 있지만 허가된 아파트 중에서도 30%만 외국인이 매매할 수 있다는 점이 약점이다. 3~4년 전만 해도 베트남 부동산 수익률이 10%에 달했지만 지금은 부동산 가격도 오르고 투자 수요가 많아서 수익률이 6% 정도다.
말레이시아는 중산층이 원하는 소액 투자, 거주, 장기체류 비자 발급 등의 해외 부동산 투자 요건을 갖춘 곳이다. 비교적 적은 금액으로 부동산을 취득할 수 있으면서도 장기체류 비자를 받아 거주도 할 수 있다. 말레이시아 MM2H(Malaysia My Second Home) 비자에 5000만원을 넣어 놓으면 장기체류비자를 준다.
-숨은 투자처는
▲지금으로선 없다. 유럽에 대해선 아직까지 정보가 부족해 투자하기 쉽지 않고, 환태평양 지역의 뉴질랜드, 호주, 캐나다 등은 전부 오름세다. 투자자에 따라선 베트남 수익률을 보고 캄보디아에 투자하기도 하더라. 미지 국가에 대해 베팅을 하는 분들이 있는데 아직까지 그 결과에 대해선 파악된 바가 없다.
일본은 금리가 워낙 낮아서 오히려 레버리지 효과로 수익률을 얻을 수 있다. 금리 2% 미만으로 대출 받아서 수익률 4% 이상의 부동산을 취득한다면 레버리지 효과로 실제 수익률은 7~8%대를 얻을 수 있다. 다만 대출 금리가 2% 미만이 되려면 해외 법인을 통한 직접 투자(현지에 법인 설립해 부동산 주식 10% 이상 취득)를 해야 한다.
-해외부동산 투자 시장 전망은
▲수요는 점점 더 많아질 것이다. 현재 자금이 부동산 투자로 쏠리는 요인인 유동성, 저금리, 정부의 규제 등이 점점 강해질 것이기 때문이다. 수익성 부동산의 가격도 좀처럼 내려가지 않아서 수익률은 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다. 이런 이유로 자산가들의 해외부동산 분산에 대한 기조도 계속 유지될 전망이라 향후 1~2년은 해외부동산 투자 시장 자체가 커질 것이다.
