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[부동산 풍선효과]비규제지역 이상 과열

  • 2020.01.15(수) 09:35

비강남‧수원‧안양 등 청약 경쟁률 치솟고 집값 상승
문 대통령 후속 대책 천명…보유세 강화 등 가능성

정부의 전방위 압박에도 일부지역에서는 풍선효과가 나타나고 있다. 분양가상한제나 투기과열지구 등 직접적인 규제에서 벗어난 비(非)강남과 수원, 용인 등에서는 집값이 오르거나 청약 경쟁률이 치솟았다.

정부도 이 같은 상황을 예의주시하고 있다. 특히 문재인 대통령은 14일 열린 신년 기자회견에서 풍선효과를 막기 위한 보완 대책을 강구할 뜻을 내비쳤다. 풍선효과가 과열될 경우 보유세 부담 강화 등 추가 대책이 나올 가능성이 커지고 있다.

◇ 집값 안정 속 도드라진 곳은 어디

한국감정원에 따르면 서울 집값은 지난해 12.16 대책 발표 후 상승폭을 급격히 축소하며 안정화되고 있다. 1월 첫 주에는 집값 변동률이 0.07%로 낮아졌다.

특히 대책의 주요 타깃인 고가 아파트 단지가 몰려있는 강남은 하락세가 완연하다. 서울 동남권(강남‧서초‧송파‧강동구) 집값 변동률은 지난해 12월 셋째 주 0.33%에서 1월 첫 주에는 0.04%까지 상승폭을 축소했다.

이처럼 서울 강남을 중심으로 수도권 집값이 안정세로 전환되는 모습을 보이는 반면 일부 지역은 상승세를 유지하면서 버티는 모습을 보이는 곳도 있다.

서울 강북구의 경우 대책 발표 이후 변동률은 오히려 이전보다 오른 0.09%를 기록했다. 마포구와 성동구는 대책 발표 이전보다 상승폭을 축소하기는 했지만 서울 평균과 강남지역을 웃도는 변동률을 유지하고 있다.

수도권에서는 용인 수지구와 수원 팔달구 등 상대적으로 규제 장벽이 높지 않은 곳들에 돈이 몰리고 있다. 이들 지역은 조정대상지역으로 주택 매입 시 대출문턱이 투기과열지구보다 낮고, 분양시장에서는 가점이 아닌 추첨 물량도 일부 존재한다.

실제 1월 첫 주에도 수지구 집값은 0.52%, 팔달구 집값은 0.43% 오른 것으로 나타나 수도권 중에서는 높은 상승세를 보였다.

팔달구의 경우 조정대상지역이지만 '비청약 과열지구'로 분류, 민간택지 분양 시 유주택자도 청약이 가능하고 당첨 후 6개월이 지나면 전매도 할 수 있다. 이로 인해 지난해 말 분양한 '힐스테이트 푸르지오 수원' 평균 청약 경쟁률이 78.3대 1을 기록하는 등 서울 못지않은 열기를 보였다.

◇ 풍선효과도 잡는다

이들 지역은 규제에서 벗어나 있다는 점이 특징이다. 마포구는 그 동안 상승 폭이 낮았던 성산동과 염리동 위주로 올랐다. 대출 문턱이 높아진 9억 이상의 고가 주택 대신 그 이하 주택을 중심으로 호가가 오른 것으로 분석된다.

성동구 역시 금호동과 행당동, 옥수동 신축과 대단지 소형 위주로 상승했다.

수지구는 인근 분당(투기과열지구)에 비해 규제 문턱이 낮다는 점과 함께 풍덕천동, 신봉동 등 주거환경 개선 기대감이 더해지면서 최근 수도권 중 가장 주목받는 곳으로 떠올랐다. 풍덕천동은 노후 단지 리모델링이 활성화되고 있고, 신봉동은 지하철 3호선 연장선이 들어설 수 있다는 가능성이 제기되고 있다.

청약 문턱이 낮은 수원 팔달구는 도시정비사업단지를 중심으로 일반분양 청약에 실거주 뿐 아니라 다수의 투자자들까지 몰려들 것으로 보인다.

정부도 풍선효과가 나타나는 지역을 예의주시하고 있다. 문재인 대통령 역시 신년 기자회견에서 풍선효과를 언급, 보완대책이 필요하다고 강조했다.

문재인 대통령은 "지난 대책은 고가‧다주택에 초점이 맞춰져 9억 이하 주택이 오르거나 전셋값이 상승하는 등 정책이 기대했던 것과 다른 상황이 생기는 것을 예의주시하면서 언제든지 보완 대책을 가동할 것"이라고 말했다.

전문가들은 보유세 부담을 늘리거나 대출 규제 기준(시세 9억원)을 더 낮추는 방안 등을 예상하고 있다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "시세 9억원 이상인 주택은 일부 지역에 쏠려있는 만큼 가격 기준을 낮추면 규제 적용 지역을 확대하는 효과가 나타날 수 있다"며 "고가‧다주택자의 보유세 부담을 늘려 풍선효과를 진정시키는 방안도 검토될 수 있다"고 말했다.

다만 그는 "정책 부담으로 총선 이후에 풍선효과 관련 추가 대책이 나올 가능성이 높다"고 내다봤다.

권대중 명지대 교수는 "자금조달계획서와 대출 규제 등을 지방까지 전면 확대할 수 있다"며 "이를 통해 주택시장에서 가수요(假需要)를 제거하려할 것"이라고 설명했다.

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