정부가 투기과열지구 전 단계인 조정대상지역에 적용되는 대출 기준을 강화한다. 특히 규제지역 내에서도 9억원이 넘는 주택에는 LTV(주택담보인정비율)를 더 낮추기로 했다.
이와 함께 경기 수원시 3개구와 안양시 만안구, 의왕시 등을 조정대상지역으로 추가 지정하기로 했다. 이들 지역은 지난해 12.16 대책 발표 후 비(非)규제지역으로 투기수요가 몰리면서 풍선효과가 발생, 집값이 가파르게 상승해 새롭게 규제지역으로 정해졌다.
◇ 대출 문턱 높아진 조정대상지역
정부는 20일 수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기수요를 차단하고, 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 국토교통부 등 관계부처 합동으로 발표했다.
오는 3월2일부터 조정대상지역 내 주택담보대출 규제가 강화된다. 그 동안 조정지역에서는 LTV 60%가 적용됐지만 앞으로는 이를 50%로 낮춘다. 시세 9억원 이상 주택일 경우에는 9억원 초과 분에 대해서는 LTV가 30%까지 낮아진다.
가령 기존에는 시세 10억원인 주택을 구입할 때 대출 가능금액이 6억원(LTV 60% 적용)이었던데 반해 앞으로는 9억원 이하 분은 50%가 적용된 4억5000만원, 초과 금액인 1억원에 대해서는 30%가 적용된 3000만원 등 총 4억8000만원을 대출 받을 수 있다.
단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출과 보금자리론은 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다.
주택 구입을 위한 사업자 대출 관리도 강화한다. 주택임대업과 주택매매업 이외 업종 사업자는 투기지역‧투기과열지구에 한해 주택 구입목적의 주담대를 금지했지만 이를 조정대상지역까지 넓히기로 했다.
1주택 보유자의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화한다. 조정대상지역 내 1주택 세대는 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 주담대가 가능했지만 앞으로는 2년 내 기존 주택 처분에 '신규 주택 전입' 의무 조건이 더해진다.
정부는 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사도 집중적으로 실시한다. 국세청은 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있으면 세무조사를 실시할 계획이다.
부동산시장 불법행위 대응반과 한국감정원 실거래 상설 조사팀은 주요 과열지역의 이상 거래와 불법 행위를 집중 점검한다. 오는 3월부터 조정대상지역도 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 계획서 제출이 의무화됨에 따라 해당 지역 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수하기로 했다.
◇ 수원 전역, 안양 만안구‧의왕시 조정지역 지정
정부는 조정대상지역에 대한 규제를 강화하면서 해당 규제를 적용받는 지역을 추가로 지정했다. 대상은 수원시 영통구와 권선구, 장안구 등 수원 전 지역을 포함해 안양시 만안구, 의왕시다.
이들 지역은 그 동안 부동산 규제가 없던 곳으로 12.16 대책 이후 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하는 등 이상 급등 현상이 계속되고 있다.
이 기간 수원 영통구 집값은 8.34%, 권선구와 장안구는 각각 7.68%와 3.44% 상승했다. 안양 만안구는 2.43%, 의왕시도 1.94% 올랐다.
이들 지역은 교통망 구축 등 개발 호재에 따른 집값 상승 기대감이 시장 전반에 확산되고 있고, 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 늘어날 수 있어 조정대상지역으로 지정했다는 게 국토부 설명이다.
조정대상지역 지정에 따라 대출 규제가 강화되고 세금부담(다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 등)도 커진다. 분양권 전매제한 강화와 가점제 적용 확대 등 청약 규제도 강화된다.
다만 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 오는 6월까지 처분하면 양도세 중과 배제와 장특공제(12.16 대책)가 적용된다.
이번에 지정된 지역은 조정대상지역 중에서도 1지역으로 지정된다. 이에 따라 소유권이전등기일까지 전매제한이 강화된다. 여기에 성남 민간택지(2지역, 전매제한 기간 당첨일로부터 1년 6개월), 수원 팔달과 용인 기흥, 남양주와 하남, 고양 민간택지 등 3지역(전매제한 기간 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월)도 1지역으로 상향한다.
국토부는 이번에 신규 지정된 지역과 이미 지정된 지역에 대해 시장 상황을 집중 모니터링 하기로 했다. 과열이 지속되면 즉시 투기과열지구로 규제 단계를 한 단계 올릴 방침이다.
김흥진 국토부 주택정책관은 "국지적 과열의 주요 원인인 투기수요를 차단해 주택시장을 안정시킬 것"이라며 "시장 불안에 대해서는 필요한 조치를 즉각 실현하겠다"고 말했다.
이어 "이번 조정대상지역과 기존에 지정된 지역도 과열이 지속되면 투기과열지구로 즉각 지정할 것"이라며 "비 규제지역도 과열 우려가 있다면 즉시 규제지역으로 지정하고, 지정 이전이라도 투기수요를 철저히 차단할 계획"이라고 강조했다.
